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解讀新《物業(yè)管理條例》
日期：2007-09-14 作者：張航 閱讀：7,771次
10月1日起,新《物業(yè)管理條例》將正式施行。修改后的《條例》有哪些變化?《條例》實施后,業(yè)主怎樣應對物業(yè)糾紛?權益受損時,業(yè)主又該如何維權?……近日,不少讀者來電來信,咨詢與新法規(guī)相關的種種法律問題。
在此,我們邀請五位法律專家,為讀者解讀新法規(guī)。
案例
“自從上個月樓道內裝了電視,我中午就沒睡過安穩(wěn)覺。”家住徐匯區(qū)某樓盤的劉小姐抱怨說。前不久,一家廣告公司在劉小姐所在的小區(qū)住宅樓內安裝了液晶電視,用于播放廣告。令人無法忍受的是,這些樓宇電視平均每天要“工作”七八個小時,連午休時間都不肯停歇。輪番播放的廣告,吵得劉小姐頭都大了。尤讓劉小姐氣憤的是,小區(qū)安裝樓宇電視,她和鄰居們事先竟毫不知情。一打聽,原來是物業(yè)公司自作主張與廣告公司簽了合作協(xié)議。
“物業(yè)公司不過是小區(qū)的‘管家’,怎么能越俎代庖地決定小區(qū)的公共事務?”小區(qū)業(yè)主不禁提出了質疑。
條文
《物業(yè)管理條例》規(guī)定,根據我國《物權法》的有關規(guī)定,今后,“物業(yè)管理企業(yè)”的名稱一律改為“物業(yè)服務企業(yè)”。
解讀
本版聘請的“十大律師”之一、海天律師事務所高級律師薄海豹指出,從“管理”到“服務”,這一修改標志著物業(yè)定位的轉變,更昭示著業(yè)主權利的回歸。
業(yè)主在占用、使用、處分其房產的同時所享有的種種權利,包括受物業(yè)公司服務的權利,原本毋庸置疑。然而,在現(xiàn)實生活中,就是有那么一些物業(yè)公司“管理”的觀念根深蒂固,業(yè)主權益受到侵害且維權艱難的事例比比皆是。新條例變“管理”為“服務”,再一次用法律形式界定了業(yè)主與物業(yè)公司的“主”“仆”關系,有利于重新理順業(yè)主與物業(yè)方的權利義務關系,明確小區(qū)業(yè)主的主人地位,讓物業(yè)公司明白自己是服務員而非管理者。責權清楚,業(yè)主與物業(yè)之間的摩擦才會大為減少。
選聘物業(yè),業(yè)主怎樣行權
案例
自2002年以來,喬先生居住的小區(qū)一直由某物業(yè)管理公司提供物業(yè)服務。不過,小區(qū)業(yè)主對這個老“管家”的服務并不滿意。據喬先生介紹,一方面小區(qū)物業(yè)的收費太貴,不少業(yè)主感到難以接受;另一方面,物業(yè)公司的服務質量又差強人意,導致小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間沖突頻頻。
去年10月,小區(qū)成立了業(yè)委會。經討論,業(yè)委會決定解聘小區(qū)的舊“管家”,另聘物業(yè)公司。然而,這事直到今天仍未完成。原來按照法律規(guī)定,小區(qū)選聘或解聘物業(yè)公司,須經全體業(yè)主所持投票權2/3以上同意。要滿足這個條件,卻并非易事。
條文
《物業(yè)管理條例》規(guī)定,選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè),由業(yè)主共同決定。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但是,應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
解讀
大成律師事務所上海分所合伙人張戰(zhàn)民律師指出,按照《條例》的規(guī)定,今后,小區(qū)換“管家”將不再要求有2/3以上的業(yè)主同意。只需半數(shù)以上業(yè)主贊成,且這部分業(yè)主購買的房屋面積也超過小區(qū)建筑物總面積的半數(shù),選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)就不再是難事。
除了更換物業(yè),包括制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則,制定和修改小區(qū)管理規(guī)約,選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員等其他重大事項,只要有半數(shù)以上業(yè)主同意就能作出決定了。
共用設施,能否改變用途
案例
在王先生居住的小區(qū)里,停車爭端已持續(xù)數(shù)年。據王先生反映,小區(qū)業(yè)主買房時規(guī)劃圖紙顯示的綠地,幾年前被物業(yè)公司改成了收費停車場,小區(qū)的公共道路也被標上了停車位,業(yè)主每車每月向物業(yè)公司繳納150元到300元不等的停車費。可是,小區(qū)的物業(yè)合同里并未說明停車費收益的歸屬,物業(yè)公司也從來沒有公布過有關的收支情況。
“公共綠地變成停車場,小區(qū)物業(yè)豈能自己說了算!”王先生對此很有意見。
條文
《物業(yè)管理條例》規(guī)定,物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施,不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)服務企業(yè);物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當提請業(yè)主大會討論決定同意后,由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。
解讀
本版聘請的“十大律師”之一、華東政法大學傅鼎生教授指出,小區(qū)公共建筑和共用設施禁止改變用途的規(guī)定,體現(xiàn)了“所有權不能濫用”的法律原則,也反映出國家對權利人在財產使用權方面的適當管制。根據《條例》規(guī)定,確需改變有關建筑和設施用途的,如小區(qū)綠地改為停車場等,物業(yè)服務企業(yè)可以提出改建建議,但沒有決定權。
小區(qū)的公共建筑和共用設施,具體包括:物業(yè)管理用房;門衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室、地面架空層、共用走廊;物業(yè)管理區(qū)域內按規(guī)劃配建的非機動車車庫;物業(yè)管理區(qū)域內的公共綠化、道路、場地;建設單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè);其他依法歸全體業(yè)主所有的設施設備。
業(yè)委會若侵權,業(yè)主如何維權
案例
張先生所住的小區(qū)地處閔行區(qū)與長寧區(qū)交界處,原本是一個寧靜的小區(qū)。可近年來,小區(qū)內民房商用現(xiàn)象日漸增多,小區(qū)的居住環(huán)境變得嘈雜起來。更讓業(yè)主們煩惱的是,一段時間來,小區(qū)業(yè)委會的成員擅自無償侵占小區(qū)的網球場,作為晨練場所。每天一大早,他們在此打開錄音機放歌晨練,并大聲喧嘩。小區(qū)里一些上夜班回家的業(yè)主,剛入夢境即被驚醒,常常因此無法入睡。
不得已,張先生和鄰居要求業(yè)委會成員停止這種影響居民休息的行為。沒想到業(yè)委會主任理直氣壯地表示,網球場無償開放為晨練場所已由業(yè)委會討論通過,不能改變。
條文
《物業(yè)管理條例》規(guī)定,業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。
解讀
本版聘請的“十大律師”之一、華東政法大學王俊民教授指出,由于業(yè)主大會或業(yè)委會作出的決定對小區(qū)業(yè)主具有約束力,所以,為防止有關決定侵害業(yè)主的正當權益,《條例》賦予了業(yè)主獲得司法救濟的權利。值得關注的是,《條例》新增了街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府兩個管理機構,今后,它們同樣有權責令業(yè)委會限期改正或撤銷其不當決定。
當然,業(yè)委會的哪些決定稱得上侵權,業(yè)主維護權益的具體程序怎樣……這些問題,還有待法律法規(guī)進一步細化和完善。
民宅“居改非”,物業(yè)擔何責
案例
盧先生選擇現(xiàn)在居住的小區(qū),是看中其環(huán)境清幽,好和老伴在此安度晚年。誰知他和家人入住不久,對面就搬來了一家公司,樓道里從此不得安寧。盧先生要求物業(yè)公司出面管管這事,物業(yè)工作人員卻態(tài)度生硬地表示,他們沒有執(zhí)法權,管不了這種事。
時下,居民樓里開公司等“居改非”現(xiàn)象屢禁不止,居民為此吃夠了苦,而一些小區(qū)的物業(yè)公司則對此視而不見,袖手旁觀。
條文
《物業(yè)管理條例》規(guī)定,對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為,物業(yè)服務企業(yè)應當制止,并及時向有關行政管理部門報告。
解讀
上海國巨律師事務所主任楊勤法律師指出,居民樓里開公司的做法,改變了房產證上注明的房屋用途,對其他房屋業(yè)主的合法權益造成了侵害。對這種違法行為,物業(yè)服務企業(yè)應當依法予以勸阻或制止。
具體來說,發(fā)現(xiàn)業(yè)主、房屋使用人在物業(yè)使用過程中存在擅自違法改變物業(yè)使用性質的情形時,物業(yè)服務企業(yè)應當予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的,物業(yè)服務企業(yè)應當在二十四小時內報告業(yè)主委員會和有關行政管理部門。物業(yè)服務企業(yè)不履行有關義務的,區(qū)、縣房地產管理部門有權責令其改正,并處以罰款等處罰。
滬公網安備 31010402007129號
