來了，來了，讓房產更有價值的“居住權”來了！
信息來源： 時間： 2020-12-07 作者：無
來了，來了，讓房產更有價值的“居住權”來了！讓我們聊一聊民法典最閃亮的話題吧。
第10課：
以案述“典” 守護TA權利——居住權篇
【講師介紹】
本期的課題組成員是來自我們上海市女律師聯誼會民法典百人宣講團講師：黃培明律師、張悅律師和林禎律師。
黃培明
上海正策律師事務所合伙人
上海律協對外宣傳與聯絡委員會委員
張 悅
上海博象律師事務所律師
林 禎
國浩律師（上海）事務所律師
上海律協環境資源與能源業務研究委員會委員
民法典
本期課程熱點討論
來了，來了，讓房產更有價值的“居住權”來了！讓我們聊一聊民法典最閃亮的話題吧。
今年民法典出臺，閃亮登場的就是首次創設的“居住權”。還有不到一個月，民法典就將施行了，我們更需要充分理解居住權制度，才能冷靜應對，游刃有余。
所謂居住權，是指自然人依據合同或者遺囑而取得的，對他人的房屋進行占有、使用，用以滿足自身生活居住需要的一種用益物權。我們的民法典用第366條至第371條共6個法條專門規定了此項制度。
《中華人民共和國民法典》
第366條 居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。
……
第371條 以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規定。
通俗而言，居住權將會使房產的使用價值大大上升。為什么這樣說呢？現實生活中，房屋的所有權太貴，房價高居不下有目共睹。而房屋租賃又太不穩定，在目前不夠成熟和健全的租賃市場中，租客往往比較被動，從而缺乏居住的安全感。應運而生的居住權相對有效地解決了前述兩者的弊端。
在法律上，居住權被定性為“用益物權”，是對房屋所有權“占有、使用、收益、處分”四項權能中的“占有、使用”權能的單獨設定，讓房屋回歸居住的本源。簡單來說，它是物權，具有排他性、對世性等物權屬性。而租賃權屬于債權范疇，相較而言弱于物權。
其實，居住權作為一項用益物權，最早誕生于古代的羅馬法。在羅馬的婚姻家庭關系中，沿襲的是嫡長子繼承制，因此羅馬人常通過遺囑繼承的方式為沒有繼承權的子女、無獨立財產的老年配偶、被解放的奴隸等在房屋上設置居住權，在受照顧的人死亡后，繼承人恢復其完全的使用權。
我國素有“安土重遷”的傳統，安居樂業成為很多人一生的追求。黨的十九大報告提出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”路徑及方法落實有多種，居住權制度就是其中之一。
民法典新創的居住權制度，一方面可以充分挖掘社會上的住房“存量”，解決部分人對于住宅的剛需。另一方面，有些居住需求是“臨時性”的，借助于居住權制度遠比通過傳統買賣或者租賃方式解決居住問題優越。
——居住權的適用場景——
日常生活中，婚姻、繼承、以房養老等都有可能適用居住權。
【婚姻】
針對婚前房產加名的爭議，居住權的設立，使雙方有了新的選擇。同時，對于暫無居所的離婚一方也可通過設立特定期限居住權保障其住房需求。
【父母給子女買房】
父母出資為子女買房，房子登記在子女名下，碰到子女不孝，或者無法自理、被他人欺騙的情況，很可能使房產失守，令父母流離失所。如果在該房屋上設定了無償居住權的話，就可以保障父母的住房需求及出資后的權益。
【遺囑】
老人如果立遺囑將個人房產留給子女，又擔心配偶的養老居所問題，就可以在房產上為其設立居住權。
【以房養老】
老年人可以將房屋以相對較低的價格出售給金融機構或其他投資人，并約定在其有生之年享有對房屋的居住權，從而讓房產發揮最大效用，幫助其安享晚年。
案例：近日，央視新聞報道了上海一88歲老人將名下價值300余萬的房產贈與水果攤主的新聞。水果攤主小游與老人并無血緣關系，老人親屬得知后對這一贈與行為表示質疑。此事經各家媒體的報道，一時間引起了網友們的廣泛關注。
小游從十年前就開始照應老人。三年前，因患病走過一次“鬼門關”的老人邀請小游全家搬進自己的家來，組成了一個特殊的家庭，所以最近三年，小游對老人更是衣食起居貼身照料。老人則通過意定監護和遺贈扶養協議兩份公證文件，將自己的晚年和遺產都托付給了小游。
如何讓老年人老有所養，這是本案需要關注的一個重要方面，而民法典的居住權就是能夠提供一臂之力的法律制度設計。
——居住權的登記規定來啦——
2020年11月27日，上海市十五屆人大常委會二十七次會議表決通過《上海市不動產登記若干規定》（下稱《若干規定》）。《若干規定》將于2021年3月1日起實施，《上海市房地產登記條例》同時廢止。為了配合《中華人民共和國民法典》的實施，此次《若干規定》及時補充了相關內容，將“居住權”納入不動產登記范圍，并明確了設立、注銷居住權的程序和收件要求。
我們相信，關于居住權制度的規定細則會陸續出臺，從而讓居住權更完美地服務于老百姓的生活。
更多居住權保護內容，敬請掃描下面海報左下角的二維碼進入我們的普法課堂，收看第10課：以案述“典” 守護TA權利——居住權篇。
2020年12月6日（周日）19:30，我們準點開講。
【課程背景介紹】
2020年5月，《中華人民共和國民法典》頒布，并將于2021年1月1日正式實施。在緊鑼密鼓的全民學習民法典浪潮中，由上海市婦女聯合會和上海市女律師聯誼會共同主辦的“以案述’典’ 守護TA權利”2020巾幗律師民法典宣講行動正式啟動。
上海市女律師聯誼會民法典百人宣講團的志愿講師們全面參與了本次民法典宣講行動。除了傳統的線下普法講座之外，宣講團重磅推出了10堂民法典線上視頻課，以最貼近老百姓的視角，以案述“典”，介紹民法典的立法亮點，尤其是在婦兒權益保護方面的法律規定，從而充分展現民法典在保護婦兒權益方面的寶典特色。
我們的民法典學習課堂，期待您的到來！
滬公網安備 31010402007129號
