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淺析前期物業服務合同約束力的形成條件
日期：2013-05-31 作者：王德杰
一、案情簡介
A公司購買了某樓盤大部分物業，與某物業公司B簽訂了“前期物業服務合同”。后A公司將持有的7套房屋出售給C公司，房屋買賣合同補充條款中約定C公司需書面確認A公司簽署的“管理規約”和“業主守則”。
去年6月，B公司向法院起訴C公司，要求支付拖欠的物業費、公用事業費、延遲付款利息和因追索上述費用的律師費等共計30余萬元。C公司辯稱，系爭物業服務合同并非“前期物業服務合同”，C公司從未看到過也未書面確認過，故該合同對C公司不具有約束力，C公司也不愿意承擔延遲付款的利息和因追索上述費用產生的律師費，公用事業費的收費標準也超過國家規定標準。
二、爭議法律焦點
本案爭議法律焦點為，如何定義“前期物業服務合同”；非“前期物業服務合同”是否可不遵循合同權利義務概括性轉讓的規定，直接對業主產生約束力。
三、律師評析
根據合同相對性原則，合同不能對合同以外的任何一方產生約束力。但當合同的權利義務發生概括性轉讓或受讓方成為合同新相對方時，合同就可以對非締約方產生約束力。而前期物業服務合同的特點在于，可直接對非合同相對方產生約束力，也即在不發生權利義務概括性轉讓或受讓方（房屋買受方）不成為合同新相對方的情況下，對受讓方產生約束力。但是，此約束力的形成也必須具備相應的前置性規定。
（一）對前期物業服務合同的定義
雖然法律無直接定義，但可以通過法律對構成要件的定義和實踐情況，從以下幾個方面進行定義。
1、簽訂合同的主體特定
前期物業服務合同的簽訂主體僅限于建設單位和物業公司。在業委會尚未成立或已成立但尚未和物業公司簽訂服務合同的真空期內，為便于對物業進行管理，法律允許建設單位先行委托物業公司，從而保障物業管理的正常進行和全體業主享受物業服務的權利。
2、建設單位的主體特定
實踐中我們習慣把建設單位稱為“開發商”或“大業主”，但這兩種稱呼并不規范。開發商可能僅僅是建設單位的投資商或股東，并不負責具體的開發和建設，也可能不具有土地使用權。“大業主”則只是擁有比較多物業的業主。故對建設單位的定義應當是，通過合法方式獲得土地使用權，并在土地上進行投資建造房屋的法人。
3、符合法定的前置性程序
建設單位簽訂前期物業服務合同必須符合法定程序，即通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業。如投標人少于三個或住宅規模較小的，經物業所在地區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。故前期物業服務合同的簽訂并非只要簽約雙方合意即可，還必須符合法定條件。
（二）約束力如何形成
1、內容符合法律規定
例如，本市關于物業收費的相關規定明確，超最高標準收取物業費的，必須經物業行業協會論證，再經區、縣物價部門確認，最后報市物價部門備案后方可執行。如違反此規定的，則前期物業服務合同中關于物業費的相關約定就不能對房屋買受方產生約束力。
2、內容明確告知受讓方
合同權利義務的概括性轉讓是合同相對性原則的例外，它允許合同的權利義務在符合特定條件的情況下，對非締約方產生約束力。而前期物業服務合同則是這一例外的又一特殊情況，即在不發生權利義務的概括性轉讓的情況下，對非締約方產生約束力。
但法律也同時規定，建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容（國務院《物業管理條例》第25條）。
四、結論
法院審理后認為，A公司作為大業主，有權和B公司簽訂前期物業服務合同和制定臨時管理規約，C公司作為物業買受人則應受前期物業服務合同和臨時管理規約的約束。且C公司并未對前期物業合同和臨時管理規約的效力提出異議，故該物業合同和臨時規約對C公司具有約束力，C公司應據此支付物業管理費、延期付款利息和追索上述費用產生的律師費。同時，鑒于C公司在支付公用事業費用時并未對其收費標準的合理性提出異議，故C公司也應支付相應費用。
法院據此作出了相應判決。
（作者單位：上海市金源方程律師事務所）
滬公網安備 31010402007129號
