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進軍地產 專業律師新契機
日期：2006-09-29 作者：黨文俊 閱讀：4,032次
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上海市律師協會建筑房地產業務研究會呼吁房產律師向地產律師轉型
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| “未來的房地產律師不僅僅是做做房產交易糾紛這樣的下游訴訟業務，我們需要更多的房地產律師把眼光放到項目征地、土地轉讓等上游的地產非訟業務中去，上海房地產律師正面臨著由房產律師向地產律師的轉型契機。”在9月中旬上海市律師協會建筑房地產業務研究會講座上，研究會副主任、上海市君悅律師事務所主任劉正東律師作為主講人，呼吁房地產律師向地產服務進軍。 市場期待地產律師 劉正東律師指出：“大多數律所、大多數律師都在做房地產法律服務；大多數房地產法律服務僅僅涉及房產業務；大多數的房產法律服務僅是訴訟業務。” “三個大多數”得到了包括滬上資深房地產律師、上海市律師協會建筑房地產業務研究會主任朱樹英等一批業界人士的認可。朱樹英也認為，地產律師所涉及的地產非訴訟法律服務，將是上海房地產律師業務拓展的下一個巨大的空間。 中國投資咨詢網最近發布的《2006—2007年上海房地產市場分析及投資咨詢報告》指出，2006年1月至7月，上海房地產開發投資72682億元，占全社會固定資產投資的34％，增長了45％。未來五年上海房地產投資將占全市固定資產投資總額的三分之一，總額約為5000億元。 投資者對房地產市場的巨大熱情，為律師參與地產開發提供巨大契機。“上海的地產市場剛剛起步，從住宅地產到商業地產、旅游地產、工業地產都有機會。”劉正東對地產市場律師法律服務的需求充滿信心。 上海市律師協會建筑房地產業務研究會的研究報告指出：中國國內城市化發展離不開基礎設施的投資建設，地產市場是一個巨大的市場，也是律師提供法律服務的主戰場。研究、分析地產的不同投資方式以及各不相同的法律問題，就是了解、掌握市場的需求和法律服務的需求，有利于律師尋找最合適的切入點以提供服務，進而占領市場。 專業法律服務'走俏'投資商 與人數日趨增多的房產律師相比，地產律師絕對是房地產法律服務市場的稀缺資源。據業內人士透露，在上海，有能力從土地招標、土地轉讓階段介入法律服務的律師不超過30位，有能力參與建筑施工工程方面法律服務的律師就更少。 值得注意的是，地產律師、尤其是本土的地產律師，是房地產開發商眼中的“緊俏品”。 一位不愿透露姓名的房產商告訴筆者，現在拿一塊土地，經過融資開發、招標、審批，一直到最后開工建設，涉及的法律法規多達100多部。“房地產政策法規有鮮明的本土性，如果有得力的地產律師相助，將節約一大筆法律風險成本。” 以下就是一個地產律師節約房產開發成本的實際事例。2003年初，港商黃先生相中了本市西區的一塊土地。此地屬于一家紡織廠，該紡織廠正在進行國企改制，希望賣出市區的廠區，出售土地使用權獲得的資金，到郊區尋求更大的發展空間。 工業用地如何轉換為商業用地？國企改制土地如何處置？盡管黃先生與紡織廠一拍即合，但簽約時卻遇到了麻煩。 由于雙方缺乏經驗，在項目報批時，被耽擱了下來。黃先生回憶當時的情形時，依然深有感觸：“當時資金都周轉過來了，如果不能及時購到土地使用權，整條資金鏈都可能斷掉，我的損失絕不只是錯失一塊土地。” 幸運的是，他找到了具有豐富滬上地產開發經驗的張律師。 張律師接手后，立即要求工業用地使用人即紡織廠與所在區的土地管理部門聯系，土地的收購儲備機構根據年度收購儲備計劃安排收儲后，并很快組織了招標，心儀已久的黃先生用高報價順利競得。 現在這片土地，已經成為了本市西區著名的創意園區，藝術家、藝術畫廊聚集于此。 黃先生則為上海本土地產律師的出色工作叫好：“張律師的幫助，使我的項目得以順利開工，時間上的節約，法律風險的控制，直接產生經濟效益。” 地產律師參與規范房地產市場秩序 像張律師這樣具有一定資歷的上海地產律師在上世紀90年代初“出道”。據劉正東介紹，1980年的全國城市規劃工作會議使上海的城市土地使用制度改革進入了嶄新的階段，特點是從無償使用向有償使用轉變、從行政劃撥向市場出讓轉變。 上世紀90年代初，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（1990年出臺）、《外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法頒布實施》（1990年出臺）以及《劃撥土地使用權管理暫行辦法》（1992出臺）的相繼亮相，在吸引熱錢投向地產市場的同時，也孕育了地產法律服務的市場雛形，上海的第一批地產律師也在這個時刻登場，但數量相當少。 從2004年10月21日起到現在，則被劉正東定義為上海地產市場的“城市土地使用制度嚴格階段”，標志是國務院發布28號文《關于深化改革嚴格土地管理的決定》，特點是實行最嚴格的土地管理制度（“八禁”）。 這期間主要的房地地產大事有：2005年3月國辦發8號文《關于切實穩定住房價格的通知》（國八條）、2005年5月國辦發26號文《關于做好穩定住房價格工作的意見》（新國八條）、2005年6月最高院公布并實施《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》、2006年5月“國六條”、2006年6月九部委15條意見。 “法律制定得越細越密，法律服務需求量也越來越大。”劉正東指出，根據國外經驗，目前的城市土地使用制度嚴格階段正是大量從事下游房屋交易的房地產律師，轉型進入地產開發等上游法律服務的最佳契機。劉正東同時指出，地產不同于房產，地產是指土地上的權利，包括土地所有權和土地使用權，“相比與房產，地產涉及的金額巨大、地產律師參與地產開發的前期法律服務，對規范地產市場、規避地產開發中違規現象的出現將起很大的作用。” 做地產律師您準備好了嗎？ 地產律師的素質 法律服務市場并不缺乏對地產律師的熱情，關鍵是，我們的律師是否具備了相應的素質。“不是沒有業務，關鍵是吃不吃得下業務。” 劉正東認為，一個合格的地產律師，除了具備較高的法律素質外，還應具備這四方面的素質———合法性與政策性相結合：國家、地方；現實性與前瞻性相結合：考慮政策風險；訴訟與非訴訟相結合：防范訴訟風險；熟悉法律與熟悉市場相結合：時時關心房地產市場、地產市場。 地產律師的服務內容 服務的重點，主要有國有土地出讓、房地產合作開發、土地使用權轉讓、集體土地取得、軍用土地合作建房、國企改制土地處置、國有土地出讓。服務的內容主要包括：前期開發合作協議、審查招標文件及投標文件、出讓合同（出讓主體審查）及其補充協議、委托動拆遷及市政配套協議、動拆遷安置補償方案確定、項目公司設立、辦理“兩證”（土地、規劃）、房地產合作開發方面。 地產律師具體的工作還包括：項目盡職調查、擬訂合作方案（聯合、合作、聯建、參建等等）、參加談判、起草合作合同及附屬協議、協助辦理手續、土地使用權轉讓、規劃查詢、確定租賃、入股、聯營、合建的方式、辦理入股、聯營、征地、出讓、理清土地來源、補齊手續文件。 地產律師的服務要求 從國家、地方的角度，要考慮合法性與政策性相結合；從政策風險的角度，要考慮現實性與前瞻性相結合；從防范訴訟風險的角度，要考慮訴訟與非訴訟相結合；從熟悉法律與熟悉市場角度，要時時關心房地產市場、地產市場。 |
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