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物權法草案“五審稿”四問
日期：2006-08-23 作者：王海燕 閱讀：3,079次
小區車庫車位的歸屬權到底屬誰？農村宅基地使用權可以轉讓？經多方征集意見，修改后第五次提交全國人大常委會審議的物權法草案，增加或修改了一些規定。昨天，記者就市民非常關心的四個問題，采訪了有關專家學者。不強調對國有資產保護？不對
在草案修改過程中，有人認為，物權法是私法，首先應保護私人財產，按照先私人、再集體、后國家的順序加以保護。物權法草案第五次審議稿繼續強調對國家、集體、個人三者的平等保護，并增加規定：法律規定屬于國家所有的財產，屬于國家所有即全民所有。國有財產由國務院代表國家行使所有權；法律另有規定的，依照其規定。
上海市法學會會員、恒泰律師事務所律師孫加鋒認為，從實際情況看，目前經濟領域中受侵害最嚴重的是國有資產，草案就加強對國有資產的保護、切實防止國有資產流失作出特別規定，很有必要。“濫用職權，玩忽職守”在刑法及部門規章中都有相關法律規定和約束，但從民事法律層次來看，這是首次作出明確規定，補上了一個法律缺口。
小區車庫車位歸誰所有？要看
草案四次審議稿第七十五條第二款曾規定：“車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，屬于業主共有。”
草案五次審議稿將這一款修改為：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，屬于業主共有。”
最新版本的物權法草案還明確，建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示歸個人的除外。建筑物區劃內的物業服務用房，屬于業主共有。
上海市徐曉青律師事務所徐曉青代表認為，草案保護了業主的所有權。它既考慮到了契約自由，也考慮到無約定或約定不明確情況下的歸屬權問題。
上海社科院社科所盧漢龍教授認為，草案明確規定業主的所有權，對解決物業糾紛有很大意義。但小區車位有的屬于規劃內的，有的是占用閑置土地的，還有的是占用道路的，不同情況應區別對待。
孫加鋒認為，草案不應有溯及力，過去幾年中，上海的房地產開發商是按“誰投資，誰受益”的原則進行開發，如果沒有約定，小區的車庫歸誰所有，主要應以車庫是否獨立、是否單獨核算、成本是否進入了商品房開發成本作區分。如果開發商有證據證明獨立的車庫進行了報批和獨立核算，就應歸其所有，否則應歸業主所有。
業委會能成為訴訟主體？未定
居民依法維權意識逐步提高，業主委員會能否作為訴訟的主體？正在審議的物權法草案第五次審議稿的答案是，“暫不作規定”。
全國人大法律委員會副主任委員胡康生22日向十屆全國人大常委會第二十三次會議匯報物權法草案的修改情況時說，法律委員會研究認為，業主大會是業主的自治性組織，業主委員會是業主大會的執行機構，業主大會或者業主委員會享有的權利、承擔的義務都要落在業主身上，目前許多小區沒有成立業主大會或者業主委員會，對業主大會或者業主委員會提起訴訟、申請仲裁的權利以暫不作規定為妥；對侵害業主共同權益的糾紛，可以通過民事訴訟法規定，推選代表人進行訴訟。據此，法律委員會建議將這一條刪去。
宅基地使用權可以轉讓？不許
城鎮居民可否在農村購置宅基地？這一問題曾引起社會廣泛關注。原草案規定與憲法、農村土地承包法、土地管理法等法律的規定是一致的，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。宅基地使用權人未經依法批準，不得改變宅基地用途。
曾有人建議，農村土地承包經營權可以抵押，宅基地使用權可以轉讓。對此，進行五審中的物權法草案仍堅持原有立場，沒有松開“口子”。
盧漢龍認為，要維護農民的合法權益，宅基地是農民的基本生活保障，在目前條件下宅基地使用權的轉讓和抵押不宜放開。
物權法草案第五次審議稿增加了對土地承包期的規定：耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批準可以延長。
徐曉青認為，一直以來，對土地承包的期限，各地均有爭議。如果太短，則不利于開發投入，但也不能永久無限制地使用，現在草案明確規定了時間上限，給土地承包以彈性空間，有利于土地資源的有效使用率。
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