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誰的大樓？

    日期：2007-03-18     作者：藍(lán)麒    閱讀：2,458次

    江憲律師  案例

 1992年，上海一家著名的藝術(shù)學(xué)院與一香港公司簽訂了一份《關(guān)于合作建造綜合樓協(xié)議書》，其中約定：在學(xué)院提供的土地上建造綜合大樓，建成后房屋歸該學(xué)院所有，香港公司享有15年使用權(quán)，香港公司應(yīng)向?qū)W院支付使用費(fèi)。1995年學(xué)院又與香港公司簽訂《補(bǔ)充協(xié)議書》，確認(rèn)使用費(fèi)從1994年9月1日起算及新增面積、拓展場(chǎng)地等的付費(fèi)計(jì)算方法。1998年3月12日，在上述兩個(gè)協(xié)議的基礎(chǔ)上，學(xué)院與香港公司、上海靜安區(qū)土地開發(fā)控股總公司（以下簡稱靜安土地總公司）以及由香港公司和靜安土地總公司共同組建的專業(yè)經(jīng)營管理公司——奧力孚公司簽訂《協(xié)議書》確認(rèn)，大樓實(shí)際面積為4700平方米，新增1200平方米；靜安土地總公司對(duì)大樓也享有使用權(quán)；確認(rèn)該大樓使用費(fèi)的構(gòu)成及計(jì)算，由奧力孚公司在經(jīng)營管理期間向?qū)W院支付。
    由于奧力孚公司未及時(shí)支付使用費(fèi)，學(xué)院曾于2000年向上海市第二中級(jí)人民法院提起民事訴訟，要求其履行付款義務(wù)。該案最終由高院終審，于2001年8月10日判決奧力孚公司及香港公司、靜安土地總公司支付欠款及逾期付款的違約金。然而，就在學(xué)院認(rèn)為此事已經(jīng)解決，準(zhǔn)備拿著判決書討要欠款之時(shí)，8月27日的另一份判決書卻讓學(xué)院的領(lǐng)導(dǎo)們大跌眼鏡。原來香港公司還在靜安區(qū)法院提起了行政訴訟，法院的判決確認(rèn)上海市房屋土地資源管理局向?qū)W院核發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證因故無效并予以撤銷。聽說沒了房產(chǎn)證，學(xué)院里頓時(shí)炸開了鍋，領(lǐng)導(dǎo)們更是急得團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)。
    他們只好再次請(qǐng)來了委托律師江憲一起商量對(duì)策。江律師看著院長緊鎖的眉頭，望著書記焦急的眼神，微微一笑，說道：“是誰的就是誰的，大家不用緊張。行政判決的結(jié)果只是說明你們?cè)谏暾?qǐng)房地產(chǎn)權(quán)證的過程中存在瑕疵，并不等于學(xué)院就喪失了該樓的所有權(quán)。剩下的事就由我來處理吧，請(qǐng)大家放心?！?br />    奧力孚公司握著那張行政判決書更是不肯支付使用費(fèi)了。江律師則將計(jì)就計(jì)，向奧力孚公司發(fā)去一封律師函，說明：華山路620號(hào)的房產(chǎn)證既已撤銷，那么該樓已不具備商業(yè)用途，不能對(duì)外出租，奧力孚公司接函后應(yīng)立即終止與其客戶的租賃合同，學(xué)院將作為教學(xué)樓予以使用。江律師多次主動(dòng)和奧力孚公司溝通，但奧力孚公司堅(jiān)持認(rèn)為，房地產(chǎn)權(quán)證撤銷后學(xué)院不再是該房產(chǎn)的權(quán)利人，因此學(xué)院不得以產(chǎn)權(quán)人名義向奧力孚公司提出主張。
    江律師再次代表學(xué)院提起訴訟，要求人民法院確認(rèn)學(xué)院對(duì)華山路620號(hào)房屋的所有權(quán)，并要求被告支付未繳納的使用費(fèi)。法院經(jīng)審理認(rèn)為，華山路620號(hào)綜合樓的土地使用權(quán)在該樓未建造之前就屬于該學(xué)院，并通過了當(dāng)事人之間的協(xié)議認(rèn)定，綜合樓產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸學(xué)院所有。盡管房地產(chǎn)權(quán)證被撤銷，但該產(chǎn)證撤銷的事由是行政審判鑒于頒發(fā)程序行為的不規(guī)范，并不影響產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的認(rèn)定。法院完全支持了學(xué)院的訴訟請(qǐng)求。