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論房地產(chǎn)律師如何提高自己的專業(yè)素養(yǎng)

日期：2014-12-08     作者：宋安成

　　所謂素養(yǎng)，是指由訓(xùn)練和實(shí)踐而獲得的技巧或能力。而房地產(chǎn)專業(yè)律師的素養(yǎng)，就應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)律師處理各類房地產(chǎn)訴訟和非訴案件的技巧和能力。作為房地產(chǎn)律師，需要什么樣的素養(yǎng)呢？筆者根據(jù)自己多年來的房地產(chǎn)律師的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗，對此進(jìn)行詮釋。

　　首先，是和大家分享專業(yè)素養(yǎng)對律師執(zhí)業(yè)的巨大意義，主要體現(xiàn)在以下兩點(diǎn)：

　　一是好的專業(yè)素養(yǎng)可以打通與客戶溝通的專業(yè)屏障。作為一名房地產(chǎn)專業(yè)律師，一定要具備與客戶嫻熟溝通的能力。如果一個律師聽不懂客戶在講什么，那將非常糟糕，因為它不僅會嚴(yán)重影響到與客戶的正常溝通，還會在客戶那里失去信任感。對于初涉房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師，這可能是常見的事情，而每一個從事房地產(chǎn)專業(yè)業(yè)務(wù)的律師，也一定或多或少遇到過對客戶提到的專業(yè)問題自己不知所云的尷尬場面。早年時候，筆者給一家上海當(dāng)?shù)氐拿駹I商業(yè)地產(chǎn)商提供服務(wù)。有一次，筆者代表地產(chǎn)商與一家策劃公司談?wù)猩毯贤习逶谡勁兄刑岢稣猩毯蟮摹捌盒А保?/span>3.3平方米的年銷售額）要達(dá)到多少錢時，筆者一下子沒反應(yīng)過來這是一個什么概念。恐怕現(xiàn)在仍然會有一些剛?cè)胄械膶I(yè)律師不理解這一概念。如果一名房地產(chǎn)專業(yè)律師沒有一定的專業(yè)素養(yǎng)，往往當(dāng)客戶談到一些專業(yè)概念、開發(fā)流程、操作模式時會一頭霧水，而這種情況又不便當(dāng)場請教客戶。而如果律師注意了自己在專業(yè)方面的積累，提高了自己的專業(yè)水準(zhǔn)，這種尷尬的情況則會減少，甚至完全有可能避免“學(xué)藝不精”的限制而影響與客戶的溝通。

　　二是正確地把握案件的動向，更好地洞悉法律風(fēng)險。作為一名專業(yè)律師，應(yīng)當(dāng)有“初生牛犢不怕虎”的膽識和勇氣，但對案件未進(jìn)行專業(yè)分析，便匆匆得出結(jié)論或憑感覺分析又過于魯莽。不管是訴訟還是非訴案件，要想將其做得讓客戶滿意，專業(yè)律師一要精通法律，二要熟悉專業(yè)知識，二者缺一不可。在此，筆者再舉一例說明：筆者的一位房地產(chǎn)開發(fā)商客戶同時賣給一購房人兩套房屋，面積、房型全部一樣，但是在交房時卻發(fā)現(xiàn)一套房子里面有一根近40厘米的柱子，另外一套則沒有。業(yè)主馬上找到開發(fā)商，認(rèn)為我們測繪有“貓膩”，要求退房并賠償，并聲稱要向媒體曝光。開發(fā)商的營銷部認(rèn)為問題比較嚴(yán)重，一下子沒有了方向，向筆者咨詢。筆者結(jié)合其具體情況給出了兩點(diǎn)意見：首先從專業(yè)角度講，按照房屋測繪的相關(guān)規(guī)定，房間里面的柱子是可以算做購房人的自用面積的，所以多了一根柱子房屋的面積與少一根柱子房屋面積相同并不違規(guī)；其次從法律角度講，就算面積出現(xiàn)問題，面積誤差如未超過總面積的3%，則達(dá)不到解除合同的條件。營銷部門根據(jù)筆者的兩條意見，與對方進(jìn)行了溝通，對方不再要求退房或要漫天要價賠償。考慮到事情發(fā)展下去可能對營銷造成的影響，筆者進(jìn)一步建議開發(fā)商進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，盡快將問題徹底解決。

　　上面談了專業(yè)律師素養(yǎng)的重要性，下面筆者再與大家交流一下專業(yè)律師如何提高自己的專業(yè)素養(yǎng)。在此，筆者從三個方面談起：

　　（一）應(yīng)當(dāng)積極主動學(xué)習(xí)房地產(chǎn)相關(guān)的專業(yè)知識，及時充電

　　房地產(chǎn)涉及的專業(yè)領(lǐng)域比較廣泛，包括房地產(chǎn)金融、土地出讓與轉(zhuǎn)讓、建設(shè)工程、房屋營銷、物業(yè)管理等等，這實(shí)際上與房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈條比較長不無關(guān)系。作為一名專業(yè)律師，不僅僅要從自己所承辦的非訴和訴訟案件中積累經(jīng)驗，更為重要的是自己要主動學(xué)習(xí)房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)的理論知識。就筆者本人來說，不僅在執(zhí)業(yè)之余考取了《國家物業(yè)管理師》、《國定二級建造師》的證書，還十分關(guān)注一些大型房企的動向，關(guān)注房地產(chǎn)重大的業(yè)內(nèi)新聞。同時，筆者還要求自己的助理積極學(xué)習(xí)房地產(chǎn)相關(guān)知識，考取了與房地產(chǎn)相關(guān)的一些專業(yè)證書，大大提高了我們整個團(tuán)隊為客戶的服務(wù)能力。筆者認(rèn)為，律師主動學(xué)習(xí)的內(nèi)容有兩個方面：一是對房地產(chǎn)專業(yè)法律知識的學(xué)習(xí)。房地產(chǎn)雖然在中國高速發(fā)展了20年，但并未發(fā)展成熟，這就導(dǎo)致其在發(fā)展過程中會有很多新的問題，這些問題都要國家通過立法和出臺政策來解決。國家的立法紛繁復(fù)雜，包括法律、法規(guī)、地方立法等各個層面，而政策則更具有多變性，這些都要求律師加強(qiáng)學(xué)習(xí)，否則一定會落伍；二是對房地產(chǎn)專業(yè)知識的學(xué)習(xí)。房地產(chǎn)土地前期開發(fā)、項目施工、項目營銷與物業(yè)管理，這四個環(huán)節(jié)都有一定的專業(yè)性。比如說項目施工，宏觀方面會涉及到工期、質(zhì)量、價款，微觀方面會涉及到工程簽證、定額、清單等等，如果律師不能很好地理解這些概念的內(nèi)涵與外延，就無法很好地為客戶提供專業(yè)的法律服務(wù)。例如，若不知道上海93定額與00定額的區(qū)別，就沒有辦法確定在訴訟案件中是適用93定額還是00定額。由于律師工作非常繁忙，專業(yè)知識的獲得主要是靠默而識之的方式積累，而不能像學(xué)生時代通過專門、系統(tǒng)的學(xué)習(xí)而獲得。所以，要想成為出色的房地產(chǎn)專業(yè)律師，就一定要積極主動地學(xué)習(xí)，海綿吸水式地積累經(jīng)驗，厚積而薄發(fā)。

　　（二）強(qiáng)化與房地產(chǎn)從業(yè)人員之間的交流與學(xué)習(xí)

　　作為律師，可以從專業(yè)書籍上學(xué)習(xí)法律和與法律相關(guān)的專業(yè)知識。但不可否認(rèn)的是，從書本上學(xué)的知識是靜態(tài)的、格式的，而房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)實(shí)過程是動態(tài)的、多變的，所以我們不能生搬硬套地用拿來主義處理問題，必須了解房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際操作，而這些實(shí)際操作的知識很難從專業(yè)書籍上獲得。另外，房地產(chǎn)開發(fā)的每個環(huán)節(jié)，都充滿著潛規(guī)則，房地產(chǎn)律師作為專業(yè)人士，對房地產(chǎn)開發(fā)知曉的越是深刻，對這里面的潛規(guī)則知道的越多，那么針對房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)所出具的法律意見書就更為實(shí)用。以開發(fā)商“拿地”為例，按照目前的法律、法規(guī)的要求，開發(fā)商出讓取得土地應(yīng)當(dāng)通過“招、拍、掛”的形式進(jìn)行。但是，大多數(shù)的土地，即使是北京、上海這些房地產(chǎn)市場發(fā)展相對成熟的地方，“招、拍、掛”之前的開發(fā)企業(yè)基本已經(jīng)內(nèi)定，特別是商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)幾乎無一例外。所以，作為一名專業(yè)律師，如果不了解這些潛規(guī)則就為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的拿地行為出具《盡職調(diào)查報告》的話，一定會犯下比較低級的錯誤。而這些潛規(guī)則從什么地方學(xué)習(xí)呢？可以從房地產(chǎn)從業(yè)人員中學(xué)習(xí)，從房地產(chǎn)公司總經(jīng)理到其下面的每個員工中學(xué)習(xí)，他們都會告訴你房地產(chǎn)開發(fā)“背后的故事”。所以，專業(yè)律師要和他們交流、向他們學(xué)習(xí)，不能讓自己學(xué)來的知識在法律實(shí)務(wù)中水土不服，而要將其運(yùn)用的游刃有余、左右逢源才行。實(shí)際上，從律師執(zhí)業(yè)本身而言，將條條框框的法律靈活運(yùn)用到規(guī)則與潛規(guī)則極為豐富的房地產(chǎn)開發(fā)需求中，讓客戶真正減少和避免法律風(fēng)險，也正是一個律師價值的所在。

　　（三）從具體案件處理中積累專業(yè)知識

　　作為律師，從自己辦理的具體案件中積累專業(yè)知識的最大好處是：可以牢記案件處理中所了解、學(xué)習(xí)的專業(yè)知識，而不是如同書上看到的一樣不久會忘記。從具體案件中積累專業(yè)知識的方式有兩種：一是認(rèn)真做好每件案件，窮盡事實(shí)與法律。就訴訟案件來說，打官司就是打證據(jù)，如果沒有充分的證據(jù)法官是不會支持律師的訴求的，而證據(jù)就是法律事實(shí)，法律事實(shí)多了，法官才會依據(jù)證據(jù)優(yōu)勢的原則支持訴求，反之則不可。一個案件取得證據(jù)的過程，實(shí)際上就是律師學(xué)習(xí)房地產(chǎn)專業(yè)知識的過程。比如說物業(yè)管理費(fèi)的案件，該類案件會涉及到物業(yè)費(fèi)收取是否應(yīng)當(dāng)按實(shí)結(jié)算的問題，而是否按實(shí)結(jié)算又涉及到物業(yè)管理的兩種收費(fèi)模式：包干制和酬金制。如果是酬金制度又涉及到物業(yè)公司如何計成本的問題，這些事實(shí)查清的過程，實(shí)際上就是律師學(xué)習(xí)的過程。律師將自己學(xué)習(xí)到的物業(yè)管理專業(yè)知識，并結(jié)合案件的事實(shí)情況，通過法律關(guān)系詮釋出來，讓法官支持自己的訴求，這就是律師要做的事；二是對自己做過的案件進(jìn)行認(rèn)真總結(jié)。我們律師都沒有什么空閑時間，有人說律師的工作是“開不完的會、開不完的庭、吃不完的飯、改不完的合同”，這實(shí)為一個成熟律師繁忙工作的真實(shí)寫照。由于律師工作的性質(zhì)使然，讓律師去對自己做的每個案件進(jìn)行總結(jié)客觀上是非常困難的，很多同行甚至認(rèn)為是不現(xiàn)實(shí)的。但是，通過近十年的執(zhí)業(yè)歷程，筆者對自己處理的典型案例，總是會將其整理成集，作用有三：一則加深了對案件和相關(guān)法律的認(rèn)識；二則總結(jié)案件就會大大提高自己的專業(yè)水平；三則寫的案例放在網(wǎng)上大大提高了自己的人氣。