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買房買到“兇宅”是“退”是“住”遇難題 專家：“兇宅”并無明確法律界定 出售方無告知義務 購房者可通過合同約定保護自身權益

來源：上海法治報     日期：2013-07-05     作者：周寒梅    閱讀：11,129次

公共區域發生兇案是否算兇宅？
    當今，高樓住宅林立，為了方便居民使用，高樓內開辟了大量的公共空間。有時發生這樣的情況，在與住房一墻之隔的公共區域發生了兇案，能否將住房認定為兇宅？
    有報道顯示，這些年，有露臺的大樓成交量大幅降低，原因就是墜樓事件頻發，一些買家認為露臺大樓容易變身 “兇宅”，接受度降低。可見，發生在公共區域的兇案，確實可能會使住房者蒙受心理上的壓力和經濟上的損失。
    徐匯區法院在不久前專門就 “兇宅”買賣引發的法律問題展開研討。研討會上，有觀點認為， “兇宅”的認定范圍不宜過寬，如果“兇宅”的范圍不加規范，將導致買房者濫用權利，成為買房人違約、履約瑕疵的借口，由此侵犯出賣人的正當交易利益，降低市場交換效率。發生死亡事件的 “兇宅”范圍應該嚴格限制在業主專有部分。
    在公共區域發生兇案，不應將該幢樓內的住宅、經營性用房全部認定為 “兇宅”，主要基于以下三個因素：首先，任意地擴大 “兇宅”的數量，將使得更多的房屋涉入額外交易步驟以及滯銷貶值的問題，此舉將降低社會總體的經濟效益。其次，一旦將這些住宅、經營性用房認定為 “兇宅”，則難以服眾。因為，每一業主的房屋狀況、距離兇案發生地點的遠近不同，如果統一定性，將侵害業主的合法利益，違背了法律公平公正的原則。最后，公共區域發生的兇案通常與業主并沒有關聯。而一旦確認為 “兇宅”，業主的財產利益將受到較大的損失，相較于房屋私有范圍內發生兇案而言，這一情形下的業主確實顯得更加無辜。
觀點
買到“兇宅”怎么辦？
    買方在得知了 “兇宅”歷史后應如何應對，買房者可以行使撤銷權來維權嗎？
    高富平認為，買受人行使撤銷房屋買賣合同有較大難度，撤銷權的性質是基于合同法的重大誤解、欺詐還是基于侵權法的侵權行為，還是基于民法通則的違反誠實信用、公序良俗原則存在爭議，此外， “兇宅”雖然影響到了房屋的價值，但房屋是否為瑕疵、怎么辨別是否為 “非正常死亡”，目前還較難界定。
    上海市律師協會民事委員會律師羅興也表示，購房者對 “兇宅”買賣合同行使撤銷權，所依據的主要法律是合同法中關于重大誤解、欺詐等情形的撤銷權。然而，欺詐或重大誤解的認定較為困難。其主要認定的事實是包括屋內死亡事實的認定、出售人或居間方告知的認定以及買受人買房的目的 （如購買婚房），這些事實如能認定，再判斷是否違反公序良俗、誠實信用等民法原則。
    羅興表示，如果在未知狀態購買到 “兇宅”，購房者可以向出售人要求調解，協商退房或要求減價，在取得相關證據之前，避免盲目訴訟。
買賣合同如何約定？
    高富平表示，如果購房者事先得知房屋內曾發生過兇殺、自殺、意外致死等非自然原因死亡事件，一般會因內心恐懼影響購房意愿，最終導致房屋的價值大打折扣，甚至出現無人問津的局面。
    而目前在沒有法定的披露義務、也不屬于瑕疵擔保范疇的情形下，購房者很難主張出賣人存在欺詐行為。另外，在買賣合同中未約定的情形下，購房人購房后得知房屋為 “兇宅”，其請求賠償的訴求雖合乎情理，但在法律上卻不容易得到支持。
    因此，購買房屋者應盡當心義務，在購房前可走訪當地物業、居委會、鄰居，了解欲購房屋是否發生過意外，以評定房屋潛在的價值。
    消費者為了避免購買 “兇宅”，在簽訂房屋買賣合同時，可通過合同約定保護自身權益，要在合同中明確購房目的，比如購買婚房，家庭自住或學區房等。另外，約定出賣人應當披露 “非正常死亡”事件，或者要求賣房者保證房屋不存在非質量瑕疵的情況，并約定如果隱瞞事實，購房人可隨時解除合同并追究賣方違約責任等。