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不動產盜竊行為無法入罪 民刑法律沖突效果負面
日期：2012-10-08 作者：陳浩榕
隨著社會經濟及法制建設的不斷發展，不動產盜竊行為無法入罪這一情況所引發的法律問題及社會問題已日益凸顯，筆者以自己代理的一起案例為樣本來作些剖析。
一、案件判決凸顯法律尷尬
龔某名下有一套位于本市浦東新區的房屋，登記的產權人為龔某一人。2008年，龔某之子伙同朋友丁某竊取龔某的戶口簿，然后利用龔某的戶口簿，以掛失龔某身份證的方式重新領取了龔某的身份證，又以掛失的方式領取了龔某的房產證。隨后龔謀之子冒充龔某，與丁某一起至公證處辦理了委托丁某出售房屋的公證委托書。至此，龔謀之子及丁某獲得了出售龔某房屋所需的全部材料，即：龔某戶口簿原件、身份證原件、房產證原件及公正委托書原件。
而后，龔某之子及丁某將房屋委托中介掛牌出售。買受人王某通過中介看到該房屋的出售信息后，即通過中介與丁某取得了聯系。王某審查了龔某的戶口簿、身份證、房產證及公證委托書原件，并親自至房屋內查看，房屋內當時系由一租客居住。
王某按房屋買賣合同支付了全部房款，而后丁某將該房屋過戶至王某名下。
龔某之子及丁某取得房款后均用于歸還賭債。后因王某與龔某聯系租客租金事宜，龔某發現房屋已被出售。龔某隨即向公安機關報案，并向法院起訴王某，要求認定房屋買賣合同無效。
龔某之子及丁某被公安機關抓獲后，以合同詐騙罪于2010年4月被定罪，刑事判決書同時認定王某為合同詐騙案的被害人。龔某起訴王某房屋買賣合同無效一案，一審法院于2011年9月判決房屋買賣合同無效，且王某不適用善意取得，應滌除房屋貸款后向龔某返還房屋。
當龔某向法院起訴買受人王某要求認定房產買賣合同無效后，王某委托筆者作為本案代理人。筆者接受委托后，在第一次開庭審理時即向法庭提出了丁某的行為屬于表見代理及王某屬于善意取得的代理意見。但就在本案第一次開庭后，丁某及龔某之子被公安機關抓獲，本案也因該刑事案件而中止審理。
在刑事案件作出前述一審判決后，本案即恢復審理，龔某將刑事案件一審判決書作為新增證據向法庭提交，并主張基于該刑事判決認為王某系刑事案件被害人，故房產買賣合同無效。而筆者作為王某代理人雖在之后的庭審中向法庭提供了包括證人出庭作證形式在內的大量證據用以證實王某的整個買房過程已充分盡到了審慎義務且無任何過錯，故應屬于善意取得，但法庭最終還是認定因丁某的行為屬于刑事犯罪，故本案不適用善意取得，并由此作出買賣合同無效的判決結果。
二、民刑沖突導致把握失衡
基于以上的案情及判決，我們不禁要問：王某為何不能依據善意取得獲得房屋呢？根據《物權法》第106條規定，受讓人只要符合“受讓的善意”、“合理的價格”及“合法的登記”這三個要件，就可以認定善意取得不動產。但本案中法院又為何沒有適用該條法律規定呢？細想之下可發現，由于刑事判決在時間上先于民事判決，導致了民事判決根本無法再適用《物權法》關于善意取得的法律條款。
首先，由于刑事判決認定王某為合同詐騙案的被害人，并要求龔某之子及丁某向王某返還贓款。這一判決實質上已經認定王某因未取得房屋，所以遭受了財產損失。而王某為何沒有取得房屋，刑事判決沒有說明，實質上也無法進行說明。
從合同詐騙案被害人的特征來看，一定是在犯罪行為中遭受實際財產損失的。如未遭受實際損失，則只能說明其在犯罪過程中“被騙”，而非“被害”。這是在詐騙類犯罪中一個基本的認識。
那么本案中的王某是否遭受了實際損失呢？要判定王某是否遭受損失應當依據民事法律而非刑事法律。《物權法》第106條就是判定王某沒有遭受損失的最好依據。但遺憾的是，刑事判決并未能考慮《物權法》關于保護交易安全的善意取得制度的規定，而是簡單地認定王某因為被騙取了購房款而遭受了損失，進而認定王某為合同詐騙案的被害人。
其次，如再細究，我們可發現，龔某之子及丁某兩人的行為其實屬于典型的不動產盜竊行為，而正是因為不動產的盜竊行為無法定罪入刑，從而導致了刑事判決只能認定龔某之子及丁某構成合同詐騙罪，否則龔某之子及丁某兩人將面臨無法定罪的尷尬局面。既然只能認定兩人構成合同詐騙罪，那么自然也就只有王某能被認定為被害人了。而民事判決正是受到了刑事判決認定的影響，無法再適用善意取得。因為一旦民事判決再適用了善意取得，則將非常明顯地與刑事判決相矛盾，如判決認定王某因善意取得已獲得房屋所有權則意味著王某并未遭受損失，遭受實際損失的將是龔某，這將對刑事判決結果造成根本性及顛覆性的影響。
三、司法缺陷帶來負面效應
有人提出法院不適用善意取得可能是基于丁某并非通過合法的方式取得代理權，故不符合善意取得理論中的無處分權人，筆者對此不能認同。實踐中對無處分權人確實有相應理解，一般指：承租人、保管人、共有人、代理人等。但這些理解主要是基于《合同法》關于合同無效的規定而產生的，本案中丁某是否通過合法方式取得代理權并不是適用善意取得制度的法定要件。且筆者以為，當法律理論解釋法條時，關鍵在于符合該法條的立法本意。而善意取得制度的實質在于保護無過錯第三方的交易安全。
縱觀全案，上述刑民法律及判決上的相互沖突和相互遷就并非是因為在該領域缺乏相應的成文法律，深層次的原因是因為刑事司法實踐在不動產盜竊方面的空白以及對于《物權法》不動產善意取得制度在司法實踐中缺乏必要的指導所致。而這樣的法律沖突所帶來的社會影響也將是非常巨大的。
第一，本案的民事判決實質上否認了《物權法》關于不動產善意取得制度的有效性，其對于成文法適用的否認，必然影響全社會對法律指導及評價作用的認識，從而影響法律在社會中的公信力。
第二，本案的民事判決將對整個房地產交易市場的安全性帶來極大的沖擊。目前，有很大一部分的房產交易是通過委托代理人進行的。而經過公證的委托書是買受人判斷代理人真實性的最重要的依據。本案的民事判決徹底打破了這最重要的可信依據,從而使得日后的房地產交易市場無任何安全性可言，即使是與產權人本人交易，亦將面臨產權人本人被他人冒充的巨大風險。
第三，本案的民事判決將造成對各方義務及責任分配的不公平及不合理。就本案來看，龔某及王某確實都是無辜的受害方。但從自身義務的角度來看，王某在整個購房過程中已經窮盡了在現行法律框架下所有的可行的合法行為及義務。而龔某是否又窮盡了所有能保護其財產安全的行為及義務呢？當然，我們不能苛責任何一方是否存在過失。但從對比兩方所盡的義務及所需承擔的責任可看出，本案的民事判決確實存在不公平及不合理之處。
四、解決之道其實有章可循
本案確實是民刑法律沖突所導致的一個典型案例，而造成這一切沖突的根源就在于不動產的盜竊行為無法入罪。在刑法理論上對于不動產盜竊的爭論也屢見不鮮。那么，不動產盜竊行為入罪在司法實踐中是否可行呢？筆者認為，在目前的法律體系之下是完全可行的，以下從兩個方面作一簡要論述：
第一，如何確定不動產盜竊的既遂、未遂與犯罪預備。
目前刑法理論通認的盜竊既遂認定是“失控說”加“控制說”。即盜竊行為人實際控制了財產，而被害人實際失去了對財產的控制。那么，對于不動產盜竊而言，又如何認定“失控”與“控制”呢？
筆者以為，由于不動產不可移動性這一有別于其他動產類財產的特性，因此，將產權登記是否變更作為被害人是否失控是具有合理性的。一旦被害人名下的房產登記因行為人的犯罪行為被變更，則可認定被害人已對不動產“失控”。而行為人能將被害人的不動產權利登記進行變更，即可視為其已“控制”了不動產。雖然這一“控制”有別于其他盜竊中對財產的控制，不具有持續性，而具有瞬時性。但以此作為認定“控制”的依據同樣具有合理性。因為根據《物權法》的規定，不動產的權利以登記為準，故將是否進行變更登記作為確認犯罪是否既遂具有法律依據及合理性。
由此而及，如果行為人已取得變更不動產權利人登記所需的全部材料及要件，但尚未辦理變更登記，則可認定為犯罪未遂；如行為人尚在準備變更不動產權利人所需的材料，則可視為犯罪預備。
第二，認定不動產盜竊，是否會對社會公眾的安全性造成影響？
在司法實踐中，有不少人認為如果不動產可以盜竊，則民眾在日常生活中可能產生不安全的恐慌，因為不知何時自己住的房子就會被偷了。加之現在房產價值極高，房產被盜可能會對個人乃至整個家庭的生活造成巨大甚至是毀滅性的打擊。但筆者以為，法律的一個重要目的及作用在于公平地保護全體社會公眾，如果認定不動產盜竊可能引起對權利人的風險，那么，因為不認定不動產盜竊而引起的對不動產善意取得制度的否定就會引發對房屋買受人的風險，就如本案中的王某。
再者，認定犯罪行為的目的并非是要對公眾造成風險，而是為了更好地保護公眾，能夠有法可依地切實、公平地保護每一名社會公眾的合法權益。同時，在明確相應的法律規定后，可以更有效地加強各個相關部門的監管及責任，如公證處、房產登記機關，從而真正促進法律對每個公民的公平保護。●
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