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一審敗訴后的反思
日期：2013-01-14 作者：朱志仁
這是一件二手房屋買賣合同糾紛案，我是原告（買房人）彭女士委托的訴訟代理人，已經好多年過去了，可是這個案子一直糾結在心間，讓我無法釋懷。
據委托人講，在訴前有好幾個看過這份房屋買賣協議的律師都說，協議合法有效，賣房人違約，這官司必勝無疑。但是一審結果讓人大跌眼鏡，出人意外沒有得到法院的支持，又由于委托人的種種原因，放棄了上訴權利，這讓我深感遺憾，同時在感情上對委托人的信任多了一份愧疚。幾年來這個案子經常在我腦子里盤繞著難以理喻，為什么有理的官司輸掉了？法官片面地參照最高人民法院有關審理商品房的司法解釋精神判案是否合法？一審如果用調解的方式是否會比這個判決具有更好的社會效果？……
案情簡況
原告彭女士經中介房產公司介紹看中了本市長寧區某處一套二手房，于2008年11月19日與被告（賣房人）雙方自愿簽訂售房協議，被告以人民幣35萬元的價格將該房賣給原告。為表示誠意雙方同意在買賣協議中不設定金，被告在協議期內不得以任何理由轉售、漲價和停售。雙方同時補充約定：被告將屋內淋浴設施、空調、冰箱、洗衣機送給原告，原告必須在2008年11月26日前首付15萬元，余款等交易完付清。但是11月20日晚上原告被告知，被告不再愿意出售系爭房屋。
原告認為通過中介雙方自愿簽訂的協議，具備房屋買賣合同的基本條款和有效條件，系雙方真實意思表示，應為合法有效。被告違反誠實守信原則，不接受原告在約定期限內支付的首付款，損害了原告的合法權益，故要求被告繼續履行房屋買賣協議。
被告辯稱：與原告簽訂的是意向書，原告也沒有支付定金，不同意原告的訴訟請求。
法院一審認為：原被告簽訂的售房協議系雙方當事人真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，應為有效。同時又認為協議雖然約定了房價、裝飾設備的處理、付款時間，但尚有許多內容雙方協商后方能確定，如交房時間，辦理產權轉移登記的相關事宜等。并且參照相關司法解釋的精神，該協議缺乏買賣合同必備的內容，被告也未按照約定收取購房款，實質上是份預約合同，因此原告認為該協議就是買賣合同，要求被告繼續履行無法律依據。
三點思考
（一）依法成立的房屋買賣協議是雙方真實意思的表示，既然有效，為什么法庭不支持呢？按照一審判決書的說法，該協議尚有許多內容還得進一步協商才能確定，但是要求被告繼續履行不是沒有法律依據的，《合同法》第61條就明確規定：“合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬履行地點等內容，沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充，不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。”原被告簽訂的房屋買賣協議基本條款非常明確，怎么能以個別未涉及的事項，全盤否定這份有效協議，這樣的推斷才應該說是沒有法律依據的。
（二）一審判決書不支持原告訴請引用了《合同法》第3條的規定：合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。這種本末倒置，自相矛盾的思路讓人看了莫明其妙。一審已經確認原被告雙方平等自愿依法簽訂的協議有效，怎么談得上一方將意志強加給另一方呢？這個案件的關鍵是是非要分清，是被告違背誠信違約，一審如果沒有搞錯的話，應當引用《合同法》第6條、第8條，強調當事人行使權利、履行義務，應當遵循誠實信用的原則。依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。
（三）一審認定事實有誤，適用法律不當。本案是原被告二手房的轉讓買賣，對此《合同法》第8條、第12條、第61條、第62條和第107條，對買賣的變更、轉讓、履行都有具體規定。但是一審判決另辟蹊徑卻參照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條的精神，認為商品房的認購、訂購、預訂等協議要具備《商品房銷售管理辦法》第16條的規定，本案原被告協議不符合該規定，作出駁回原告訴訟請求的判決。可是，眾所周知司法解釋指的商品房是具有特定范疇的，不能濫用到所有房屋的買賣。本案是公民之間的二手房買賣，首先，與商品房的適用主體不同，商品房出賣人是專指房地產開發企業；其次，與本案的客體不同，司法解釋審理的是尚未建成或者已竣工的商品房；第三，國家對商品房的銷售有特定的管理辦法，按照約定收取購房款是買賣合同成立的必備內容，這條嚴格的界定顯然不適用二手房的買賣。在民事審理中作為基層法院怎么可以隨意“參照”某個司法解釋的精神來判案，況且與法律效力更高的《合同法》相比，牽強附會地套用司法解釋，怎么能夠解釋清楚呢？
兩點聯想
（一）法院判案旨在公平公正。在司法實踐上合理不合法或者合法不合理的事情都是存在的。因此，在民事糾紛審理中判決不是唯一的好辦法，本案原告就說，誠實有理者輸，棄信違約者勝，這算什么官司呀？對法律的信仰與權威頗有微詞。且說在實踐中也確實存在判決不公或判決有誤，進一步講就是合法的判決，效果也不一定完美，其中上訴、申訴的不勝枚舉，所以有人比喻審判是門藝術，不僅要看法律效果，更要看重社會效果，通過案件審理倡導揚善懲惡，弘揚誠實守信的社會風尚。縱觀本案在審理過程中，我們一再提請法庭注意，已有證據證明被告毀約的真實原因是要以38萬元更高的售價轉讓給案外人，并且多次申請證人中介公司出庭作證，但是法官置之不理，甚至閉庭前也不征求雙方有否調解的愿望。根據以上的事實和被告的動機，如果法庭堅持調解，成功的可能性很大的，效果與反響肯定要比判決好得多。調解真正做到案結事了，有些判決雖然定紛但不止爭。我們至今也不明白一審為什么不愿意用調解了結此案。
（二）在司法實踐中當事人一方甚至雙方對案件的審理過程或者法院判決、裁定不服可以依法上訴和申訴。但是有些疑難的或者爭議激烈、社會影響較大的案件往往通過專家學者的評論，也有借助媒體或者網民之言來闡明不同觀點，引發社會民眾的高度關注。雖然，法院是依法獨立辦案不受外界左右，但是人言可畏，只要社會輿論言之有理，民心所向，法院本著知錯必改的精神，也有作了改判的，遲到的公正總比不公正要好，公民還是歡迎的。然而，民事糾紛審理大量的是一般的類似本案的普通案件，難以引起社會的重視和媒體的興趣。此外，在辦案中有時遇到法官不守法，諸如接受當事人遞交的有些材料不開收據、不留姓名，甚至報假姓名，但是原材料退回來了卻非讓當事人簽收不可；開庭日期變更了，事先不通知當事人，讓人白跑一趟，既不表示歉意還不說什么原因；已經正式立案了，開庭前讓原告自己去找被告出庭……有的法官缺失職業道德，蠻橫霸道，仗勢欺人。去投訴吧，這點“小事”找庭長沒空，找院長見不上，讓人怒不可遏又無可奈何。為此，建議市律協成立專門的工作委員會，廣而告之接受律師回“娘家”訴求，也可主動深入律所征求案例，包括那些對敗訴不服，的確需要申訴的案件，進行匯總、分析、歸納形成若干專題，與市高級人民法院建立定期對話的平臺，進一步完善司法救濟機制，有利于構建法官與律師既有互相制約又有平等合作的正常工作關系，共同依法維護當事人的正當權益。這對于遏制司法腐敗，保障公平公正，健全民主與法制，促進社會和諧文明也有著重要作用和現實意義。●
（作者單位：上海市格聯律師事務所）
滬公網安備 31010402007129號
