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問題的提出
無論是在合同法時(shí)代還是在民法典時(shí)代，法律、司法實(shí)踐均對承包方的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)進(jìn)行了完整的保護(hù)。但是，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍遭遇債務(wù)危機(jī)，頻繁暴雷的當(dāng)下，承包方的建設(shè)工程款債權(quán)也要與其他債權(quán)共同申報(bào)，遭遇“擠兌清償”，此時(shí)，建設(shè)工程款債權(quán)的債權(quán)人應(yīng)當(dāng)如何維權(quán)？而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在遭遇債務(wù)危機(jī)，考慮進(jìn)行債務(wù)重組時(shí)，又應(yīng)如何面對抵押債權(quán)人、工程款債權(quán)人及其他債權(quán)人？本文小議如下。
u 現(xiàn)行法律規(guī)定
根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，承包方的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行權(quán)途徑為：
1. 發(fā)包人經(jīng)承包方催告后，仍未按照建設(shè)工程施工合同約定支付建設(shè)工程價(jià)款；
2. 承包方與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，或者請求人民法院將該工程依法拍賣。
建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的償付范圍為：承包方承建的工程。
u 法規(guī)索引：
? 民法典第八百零七條規(guī)定，“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償”；
? 《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》（下稱“《司法解釋一》”）第三十五條規(guī)定，“與發(fā)包人訂立建設(shè)工程施工合同的承包人,依據(jù)民法典第八百零七條的規(guī)定請求其承建工程的價(jià)款就工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)?/span>,人民法院應(yīng)予支持”。
而在上述規(guī)則體系下，可能進(jìn)一步引發(fā)分歧的問題包括：開發(fā)商在拖欠工程款情況下，銷售房屋所獲得的回款是否受到建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的法律保護(hù)？在破產(chǎn)債權(quán)申報(bào)時(shí)，承包方承建的房屋已被銷售，相關(guān)債權(quán)是否可被認(rèn)定享有建設(shè)工程優(yōu)先款債權(quán)？等等。如需回答以上問題，有必要先厘清建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的法理基礎(chǔ)：
建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)之法理基礎(chǔ)和權(quán)利位階
u 建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的法理基礎(chǔ)：優(yōu)先權(quán)
對于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)，在學(xué)理上分為三類，分別是留置權(quán)說、法定抵押權(quán)說、優(yōu)先權(quán)說。經(jīng)過時(shí)代發(fā)展與理論革新，目前廣泛受到認(rèn)可的是優(yōu)先權(quán)說。
首先，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，是指發(fā)包人拒不履行法律規(guī)定和合同約定的付款義務(wù)，承包方通過折價(jià)、拍賣在建工程所得的價(jià)款優(yōu)先獲得賠償?shù)臋?quán)利。建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)有別于抵押權(quán)，不是合同權(quán)利而是法定權(quán)利，其成立不以當(dāng)事人達(dá)成一致并依法登記為條件；也有別于留置權(quán)，不以承包方占有建設(shè)工程為要件。 [1]
其次，我國其他法律也規(guī)定有各種類型的優(yōu)先權(quán)，如《企業(yè)破產(chǎn)法》《民事訴訟法》《民用航空法》《海商法》等規(guī)定了多種優(yōu)先權(quán)。這種權(quán)利系立法者基于特定政策考量，為追求實(shí)質(zhì)公平而賦予了特定民事主體權(quán)利優(yōu)先保護(hù)的法律效力。
因此，在考慮建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)該權(quán)利本身的法律規(guī)定辨別其優(yōu)先性，而無須類比或參照抵押權(quán)或留置權(quán)等其他權(quán)利進(jìn)行解釋。
u 建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利位階
建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)適用于平衡承包方與發(fā)包人的其他債權(quán)人之間的關(guān)系。 [2] 法律保護(hù)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的主要目的是優(yōu)先保護(hù)建設(shè)工程勞動(dòng)者的工資及其他勞動(dòng)報(bào)酬，維護(hù)勞動(dòng)者的合法權(quán)益、維持社會穩(wěn)定。 [3] 如果農(nóng)民工的勞動(dòng)成果無法得到保障，會引發(fā)農(nóng)民工上訪、討薪等問題，增加維穩(wěn)風(fēng)險(xiǎn)。
法律和司法解釋規(guī)定了建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)在各項(xiàng)債權(quán)中的優(yōu)先地位，即建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)人對建設(shè)工程享有的抵押權(quán)，但劣后于滿足條件的商品房消費(fèi)者。可見，在工程需要通過折價(jià)或者拍賣用以償還債務(wù)的情形下，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)制度是犧牲其他債權(quán)的優(yōu)先性，降低擔(dān)保物權(quán)的可預(yù)測性為代價(jià)的制度。
u 法規(guī)索引：
? 《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條：消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人；
? 《司法解釋一》第三十六條，“承包人根據(jù)民法典第八百零七條規(guī)定享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”；
? 《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋； [4]
（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。
在厘清法理基礎(chǔ)和權(quán)利位階的情況下，可進(jìn)一步探討建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的新問題。
建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的司法實(shí)踐新問題
u 土地使用權(quán)的抵押權(quán)與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)是否存在優(yōu)先劣后關(guān)系
如上述法律規(guī)定，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)可優(yōu)先于建設(shè)工程的抵押權(quán)人的受償權(quán)利，但是否能夠優(yōu)先于于建設(shè)工程所在土地的抵押權(quán)人行使抵押權(quán)？
從建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的保護(hù)范圍來看，承包方僅限于在建設(shè)工程本身的變價(jià)價(jià)值內(nèi)享有優(yōu)先權(quán)，因此土地使用權(quán)抵押權(quán)人的權(quán)利不應(yīng)受建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的影響，二者同處一個(gè)優(yōu)先順位，可在房地一體處置變現(xiàn)后，按照評估價(jià)值按比例獲得同等清償。
案例索引：
在(2019)最高法執(zhí)監(jiān)470號案件裁定書中，最高院認(rèn)為：“建設(shè)工程的價(jià)款是施工人投入或者物化到建設(shè)工程中的價(jià)值體現(xiàn)，法律保護(hù)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的主要目的是優(yōu)先保護(hù)建設(shè)工程勞動(dòng)者的工資及其他勞動(dòng)報(bào)酬，維護(hù)勞動(dòng)者的合法權(quán)益，而勞動(dòng)者投入到建設(shè)工程中的價(jià)值及材料成本并未轉(zhuǎn)化到該工程占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)中。在對涉案房地產(chǎn)進(jìn)行整體拍賣后，拍賣款應(yīng)當(dāng)由建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)人以及土地使用權(quán)抵押權(quán)人分別優(yōu)先受償。”
u 如債權(quán)確認(rèn)后，承包方與發(fā)包方簽署債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議，對建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的主張是否有影響
在筆者過往實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)中，曾遇到在建設(shè)工程建設(shè)完成后，發(fā)包方與承包方簽署債務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定發(fā)包方所欠的工程款債務(wù)，全部由發(fā)包方的上級公司（即集團(tuán)公司）承擔(dān)的情況。在該種情形下，從承包方的角度來考慮，由集團(tuán)公司承擔(dān)支付義務(wù)本應(yīng)更有保障，故同意簽署相關(guān)協(xié)議，但未料集團(tuán)公司突發(fā)債務(wù)危機(jī)，隨即進(jìn)入破產(chǎn)程序，造成了建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)無從主張的局面。
一方面，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)為法定優(yōu)先權(quán)，其行權(quán)范圍是承包方承建的物業(yè)，而相關(guān)物業(yè)的所有權(quán)人卻并非集團(tuán)公司。因此，該等債權(quán)顯然無法作為建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)向集團(tuán)公司申報(bào)并得到確認(rèn)。
而另一方面，正因?yàn)榻ㄔO(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)為法定優(yōu)先權(quán)，不以合同、登記、占有等為成立要件，故即便債務(wù)承擔(dān)主體發(fā)生轉(zhuǎn)移，我們認(rèn)為除非在相關(guān)協(xié)議中明確約定承包方放棄建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，否則承包方仍應(yīng)有權(quán)向建設(shè)工程的發(fā)包方主張建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。
u 建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與房屋銷售間的關(guān)系
如上文所述，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗商品房消費(fèi)者的物權(quán)請求權(quán)，那么在房屋被開發(fā)商(發(fā)包方)單方面出售后，承包方是否還享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)？是否意味著承包方的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)消滅？
首先，房屋銷售行為不導(dǎo)致建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)消滅。由于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)為法定優(yōu)先權(quán)，而法律并未規(guī)定當(dāng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)消滅。此外，二者分屬不同的法律關(guān)系，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的對象特指“受償權(quán)”，而承包方的受償請求權(quán)與商品房消費(fèi)者要求交付物業(yè)的準(zhǔn)物權(quán)請求權(quán)沒有直接沖突。因此，房屋銷售也不會導(dǎo)致建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)滅失。
案例索引：
a. (2019)最高法民申2761，最高人民法院：“至于大港公司向本院提交證據(jù)，意在證明因存在房屋銷售事實(shí)以及購房人已經(jīng)支付絕大部分購房款，故鵬程公司不享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的問題，一方面，大港公司提交該證據(jù)所要反映的法律關(guān)系與本案所涉法律關(guān)系并非同一法律關(guān)系，且無論在該建筑物上是否還存在房屋買受人的權(quán)利，大港公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房屋出賣人對此均沒有訴的利益，因而該問題不屬于本案的審理范圍；另一方面，基于前述，人民法院在本案中依法確認(rèn)鵬程公司享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，并不涉及對在該物上是否存在其他權(quán)利的認(rèn)定以及對權(quán)利性質(zhì)、與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)之間順位的評判，因此，如存在相關(guān)的房屋買受人，則其可另行主張相應(yīng)權(quán)利，這屬于另一法律問題，并不影響在本案中對鵬程公司享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的認(rèn)定。”
b. (2013)皖民四終字第00021號，安徽省高級人民法院：“由于中海房產(chǎn)公司未提交證據(jù)證明涉案工程存在符合對抗建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)條件的買受人，且即使存在上述買受人，亦不影響興隆建安公司建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的成立。”
c. （2020）兵民終62號：“關(guān)于鵬通公司上訴主張涉案工程已經(jīng)對外出售，消費(fèi)者已支付了全部或者大部分購房款，部分房屋辦理按揭，冶金公司主張優(yōu)先受償權(quán)沒有適用條件的問題。涉案工程項(xiàng)目上商品房買受人享有的相關(guān)權(quán)利，對工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)僅是一種對抗權(quán)，并不影響冶金公司享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，故鵬通公司的該項(xiàng)理由不能成立。”
其次，優(yōu)先權(quán)雖然可以認(rèn)定，但在具體受償過程中將可能面臨貨幣混同的問題。上文已述，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的債權(quán)人有權(quán)就其承建工程在折價(jià)、拍賣所得的款項(xiàng)優(yōu)先受償。因此，承包方應(yīng)僅就其承建工程銷售所得回款享有優(yōu)先權(quán)。但問題在于，金錢是種類物，在申報(bào)債權(quán)時(shí)，如公司賬上尚有留存資金，則法院或破產(chǎn)管理人在確認(rèn)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先判斷留存資金是否屬于房屋銷售回款。這在特定情況下并非易事：
當(dāng)項(xiàng)目由項(xiàng)目公司單獨(dú)開發(fā)，且由單一總包承建，則證明路徑相對直接。如項(xiàng)目銷售回款均進(jìn)入預(yù)售監(jiān)管賬戶，則監(jiān)管賬戶中的資金可視為房屋變價(jià)所得款項(xiàng)，可由土地抵押權(quán)人、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)人、建設(shè)工程抵押權(quán)人依法定順序或按比例受償。
但是，若項(xiàng)目銷售回款沒有進(jìn)入預(yù)售監(jiān)管賬戶，或多期開發(fā)，各期又發(fā)包給不同的總包，而沒有區(qū)分預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，那么對賬戶內(nèi)的資金是否屬于“房屋銷售回款”則有可能無法區(qū)分。
司法實(shí)踐中，承包方對工程/物業(yè)銷售回款是否享有優(yōu)先權(quán)，亦存在分歧。甚至有個(gè)別案件認(rèn)為，如通過銷售回款償付工程款債權(quán)的，其優(yōu)先權(quán)得到支持的前提是需要進(jìn)一步辦理應(yīng)收賬款質(zhì)押登記。我們相信該等判決應(yīng)屬個(gè)案，但也應(yīng)當(dāng)引起承包方及開發(fā)商的重視，在試圖通過項(xiàng)目銷售回款償付建設(shè)工程優(yōu)先債權(quán)時(shí)，需要審慎控制履行方式，以保障建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)能夠有效落實(shí)。
案例索引：
如在(2013)陜民一終字第00104號案中，陜西省高級人民法院支持了承包人可以就建設(shè)工程變價(jià)款享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的觀點(diǎn)，法院認(rèn)為，由于案涉工程所有權(quán)不由發(fā)包方享有，承包人不能通過折價(jià)或者拍賣教學(xué)樓、實(shí)驗(yàn)樓的方式達(dá)到優(yōu)先受償?shù)哪康模邪藢υ摻ㄔO(shè)工程的轉(zhuǎn)讓價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)利。
而在(2018)川07民初126號案中，四川省綿陽市中級人民法院卻認(rèn)為，“雖然補(bǔ)充協(xié)議約定：甲方同意將蘋果國際社區(qū)項(xiàng)目二期銷售客戶購房款的收款賬戶作為由甲乙雙方共同監(jiān)管，同時(shí)提供應(yīng)收金額明細(xì)作為乙方應(yīng)收款項(xiàng)的保證和擔(dān)保；賬戶中回款資金甲方優(yōu)先支付給乙方，作為主合同約定應(yīng)支付乙方97%（剩余3%作為質(zhì)保金）工程款直至結(jié)清。但雙方并未辦理應(yīng)收賬款質(zhì)押登記，故原告主張應(yīng)收賬款優(yōu)先受償權(quán)不符合法律規(guī)定，不能成立。”即，承包方不能當(dāng)然對變價(jià)款享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，仍需設(shè)置其他權(quán)利來支持。
進(jìn)一步地，如果項(xiàng)目公司與其母公司之間還發(fā)生過資金調(diào)用，這又將進(jìn)一步增加承包方后續(xù)主張建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐中，由于項(xiàng)目開發(fā)回款資金全部匯入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，而若承包方配合項(xiàng)目公司母公司，將資金從監(jiān)管賬戶中以預(yù)付工程款的名義向承包方支付后，再以其他方式向項(xiàng)目公司返還，或直接向項(xiàng)目公司母公司支付，則該等操作極有可能使得承包方喪失未來主張建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的法律基礎(chǔ)：一方面，承包方已以工程款名義收取過資金，如再主張建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，將導(dǎo)致其他債權(quán)人異議；另一方面，根據(jù)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的法理基礎(chǔ)，承包方已經(jīng)獲得承建項(xiàng)目處置變現(xiàn)價(jià)款，即便該等資金最終沒有實(shí)際由承包方收取，其也不得再重復(fù)主張建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。
結(jié)論
綜上，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是承包方最重要的法律保障，而承包方又是開發(fā)商最重要的合作伙伴。如果承包方不妥善維護(hù)其建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，則在破產(chǎn)重整程序中，其債權(quán)申報(bào)將被其他債權(quán)人調(diào)整。而若開發(fā)商、其他債權(quán)人以犧牲承包方切身利益為代價(jià)，又將招致承包方被逼無奈的維權(quán)行動(dòng)，進(jìn)而增加政府維穩(wěn)壓力，最后導(dǎo)致房企重整進(jìn)度受阻，自食其果。因此，在房企債務(wù)危機(jī)中，應(yīng)當(dāng)正本清源，依法確保建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。
[1] 最高人民法院民法典貫徹實(shí)施工作領(lǐng)導(dǎo)小組：《中華人民共和國民法典合同編理解與適用(三)》，人民法院出版社，第2034頁。
[2] 唐倩：《實(shí)際施工人的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)實(shí)證研究》，載《中國政法大學(xué)學(xué)報(bào)》2019年第4期。
[3] 最高院(2019)最高法執(zhí)監(jiān)470號
[4] 《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》（“《九民紀(jì)要》”）第一百二十五條：“買受人名下無其他用于居住的房屋”指：“在案涉房屋同一設(shè)區(qū)的市或者縣級市范圍內(nèi)商品房消費(fèi)者名下沒有用于居住的房屋。商品房消費(fèi)者名下雖然已有1 套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的。”
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