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一、爭議性質(zhì)
本案為再審案件，爭議焦點(diǎn)有三：一是被征收房屋的權(quán)屬問題；二是各繼承人簽署的《承諾書》的含義及效力問題；三是所涉征收利益的歸屬問題。
二、案情簡介
本市虹口區(qū)某私房，原國有土地使用證載明使用者為王道中（本文人物均用化名），王道中夫妻已于九十年代去世，生前未立遺囑，共育有子女六人：王清秀、王錦秀、王全俢、王全亮、王全壯、王靈秀。
原告為王靈秀及其子孫興（大齡未婚），被告為其余兄姐及各自家人共計(jì)13人。其中，戶籍在冊人員為原告孫興及被告王錦秀祖孫三代七口、王全壯，實(shí)際居住人為王錦秀夫婦及王全壯。被告王錦秀曾于2001年經(jīng)審核后出資對該房屋翻建施工，增加了房屋樓層和面積。
2013年9月，征收人作為甲方與乙方王錦秀、王全壯簽訂《上海市城市房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議》，協(xié)議載明被征收人為上述六繼承人，共計(jì)獲得七套安置房，安置房屋價值373萬余元，乙方需向甲方支付41萬余元，該差價在一審過程中，由原告王靈秀支付。其中，因前六套房屋總價已超過征收補(bǔ)償款總額，第七套安置房為出資購買。
六繼承人于2013年10月1日簽署《承諾書》，載明：共有人共同協(xié)商一致，對該房屋的補(bǔ)償款，每人應(yīng)得18萬元，其余款項(xiàng)由有實(shí)際戶口、實(shí)際居住人協(xié)商后，向動遷組根據(jù)有關(guān)規(guī)定購房，等選購房確定后，由購房人按實(shí)支付。本承諾書簽訂后，王全修、王清秀、王全亮每人應(yīng)得18萬元，王錦秀、王全壯、王靈秀協(xié)商購房。
再審過程中，筆者調(diào)取到王錦秀于2013年12月向第三人征收事務(wù)所出具的《申請書》，載明：在此次動遷中，動遷組同意我們購買肆套動遷房，但由于我們家庭人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜……共計(jì)購買7套，如不履行支付差價，動遷公司有權(quán)收回兩套房屋。
三、各方觀點(diǎn)
一審時，原告認(rèn)為：被征收房屋是父母遺留的私房，原告在征收時也被列明為被征收人。征收安置所得的七套房屋屬于六名子女共有，原告王靈秀雖系戶外產(chǎn)權(quán)人，但根據(jù)《承諾書》，原告王靈秀有權(quán)購房。
再審時，原告提出：根據(jù)被告王錦秀的《申請書》，本戶七套安置房的獲取，考慮了戶口因素，原告孫興對于征收利益的獲取顯然作出貢獻(xiàn)，理應(yīng)享有利益，主張兩套房屋歸原告所有。
被告王錦秀一家認(rèn)為：原告孫興未在被征收房屋內(nèi)居住，不屬于安置對象。被告王錦秀通過相關(guān)部門批準(zhǔn)，對被征收房屋進(jìn)行翻建，故被告王錦秀系被征收房屋中增加建筑面積的所有權(quán)人，增加的面積及對應(yīng)的征收利益與他人無關(guān)。可購房人員應(yīng)為戶內(nèi)產(chǎn)權(quán)人及實(shí)際居住人，原告無權(quán)購房，只享有貨幣補(bǔ)償。《承諾書》是共有人真實(shí)意思的體現(xiàn)，《承諾書》中唯一戶外產(chǎn)權(quán)人即原告王靈秀要求購房，但是并沒有具體約定細(xì)則，確認(rèn)原告王靈秀享有遺產(chǎn)份額為18萬元。
其他被告未發(fā)表意見，請法院依法裁判。
四、法院判決
一審法院認(rèn)為：本案所涉《承諾書》由六位繼承人簽字確認(rèn)，系各方真實(shí)意思表示，且形式完備，是由動遷工作部門擬定，現(xiàn)除被告王錦秀一家之外的其余五位繼承人未能提供相應(yīng)證據(jù)證明該承諾書無效，故該《承諾書》應(yīng)認(rèn)定為合法有效，對各方當(dāng)事人均具有法律約束力。根據(jù)《承諾書》約定，原告王靈秀所得款為18萬元，因其在審理中向第三人交納了購房差價款41元余元，同時根據(jù)七套房屋所在地址、面積、市場價等具體因素，酌定浦東新區(qū)某處房屋（面積75平方米）歸原告王靈秀所有。
原告王靈秀對一審判決不服，上訴后因無力承擔(dān)訴訟費(fèi)撤訴，后找到筆者提起再審。
再審法院認(rèn)為，首先，關(guān)于被征收房屋的權(quán)屬問題。被繼承人死亡后,房屋屬于六名法定繼承人共有。被告王錦秀雖對遺產(chǎn)房屋進(jìn)行了翻修擴(kuò)建，擴(kuò)大了房屋建筑面積，但因房屋的國有土地使用證仍登記在被繼承人名下，房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)并不因此改變，但在分割被拆除房屋價值補(bǔ)償款時，出資翻修人被告王錦秀可以適當(dāng)多分。
其次，本案所涉的《承諾書》效力問題。《承諾書》經(jīng)六名繼承人即房屋共有人經(jīng)協(xié)商后簽字確認(rèn)，系各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，為依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。王全修、王清秀、王全亮的所得款為每人18萬元，其余共有人王錦秀、王全壯、王靈秀協(xié)商購房。故購房人在取得征收利益后，應(yīng)當(dāng)支付非購房人每人18萬元。
最后，關(guān)于所涉各類征收補(bǔ)償款及利益的歸屬問題。《承諾書》已約定王全修、王清秀、王全亮的所得款為每人18萬元，故各類征收補(bǔ)償款項(xiàng)目大多歸其余三名房屋共有人王錦秀、王全壯、王靈秀所有。但其中有少量補(bǔ)償款項(xiàng)目，如搬場費(fèi)補(bǔ)貼、簽約獎、整體搬遷獎、家用設(shè)備移裝補(bǔ)貼、選擇異地配套商品房安置自行過渡補(bǔ)貼等，戶籍人及居住人也享有份額。鑒于雙方對于王全壯得一套房屋無爭議，其余六套安置房由余下的兩名購房人原告王靈秀、被告王錦秀購買較為合理。另綜合考慮家庭人員數(shù)量及房屋出資翻修情況，再審判決原告王靈秀、孫興得兩套安置房，并向王清秀支付18萬元；被告王錦秀一家七口得四套安置房，并向王全修、王全亮各支付18萬元；被告王全壯得一套安置房。
五、 律師觀點(diǎn)
本案一波三折，前后時間跨度近三年。本案征收與繼承競合，當(dāng)事人人數(shù)眾多，但重點(diǎn)在于對《承諾書》的理解和關(guān)鍵證據(jù)的調(diào)取。
首先，六繼承人意思表示一致后簽署《承諾書》是有效的。六繼承人對于自身相關(guān)利益均作了明確約定，或舍棄或多得。一審時原告曾試圖否認(rèn)承諾書的效力，險些弄巧成拙。因?yàn)槿魺o承諾書，原告王靈秀因系戶外產(chǎn)權(quán)人，將喪失購房資格。正如被告曾提出“原告王靈秀系戶外產(chǎn)權(quán)人，戶外產(chǎn)權(quán)人只享有貨幣補(bǔ)償，對專屬于居住人的各項(xiàng)權(quán)利不應(yīng)享有，配房安置人員為戶內(nèi)產(chǎn)權(quán)人及實(shí)際戶內(nèi)居住人”。但《承諾書》清楚表明原告王靈秀作為被征收人有權(quán)購房，其征收利益才因此不局限于18萬元，其享有的安置房面積也不受限于其享有的各類征收補(bǔ)償款金額。
其次，一審時原告未去調(diào)取被告王錦秀出具的《申請書》這一關(guān)鍵證據(jù)，也是一審失敗的重要原因。再審法院在最終確定安置房歸屬時，考慮到了這一點(diǎn)，即家庭人員數(shù)，用更精準(zhǔn)的說法可表述為房屋使用情況及需求，顯然大齡未婚且戶籍對于安置房的獲取作出貢獻(xiàn)的原告孫興，獲得一套安置房是合情合理的。
最后，筆者在經(jīng)辦此次案件過程中對于三方面深有感觸，故特將心得整理在文末，以供參考：
其一，私房征收往往與繼承掛鉤，繼承又往往發(fā)生于征收之前，故繼承開始后應(yīng)及時就遺產(chǎn)問題進(jìn)行協(xié)商處理，以此來避免之后的糾紛及利益受損；
其二，征收案件往往標(biāo)的較大，若簽訂家庭協(xié)議，協(xié)議約定的明確性應(yīng)為第一要務(wù)，筆者在經(jīng)辦其他案件中曾見過僅有數(shù)字及名字的協(xié)議書，根本無法看出各方是何意思表示，故切忌簽訂含糊其辭的協(xié)議；
其三，律師的責(zé)任心至關(guān)重要，應(yīng)幫助當(dāng)事人收集、梳理證據(jù)，尤其是避免遺漏對當(dāng)事人有利的關(guān)鍵證據(jù)。本案倘若一審時能夠去調(diào)取被告的《申請書》，或許不會如此被動。
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