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及時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)是享受物業(yè)服務(wù)之前提，也是業(yè)主應(yīng)盡之義務(wù)，然而由于種種原因，催繳物業(yè)費(fèi)成為業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾激化與爆發(fā)的焦點(diǎn)。如何處理同業(yè)主的矛盾，提升服務(wù)質(zhì)量做好樓盤的貼心“管家”，在遇到欠繳物業(yè)費(fèi)如何合情合理又合法的催費(fèi)？本文筆者將從一個(gè)案例出發(fā)，結(jié)合《民法典》相關(guān)規(guī)定，分析物業(yè)公司通過訴訟催繳物業(yè)費(fèi)的方法。
案情簡(jiǎn)介：
A小區(qū)開發(fā)商與B物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立前期物業(yè)服務(wù)合同，約定業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)預(yù)付一季的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，此后物業(yè)服務(wù)費(fèi)按季交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)于季度最后一個(gè)月25日前向乙方交納下期的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，在所交季度首月1日及以后交納的視為逾期交納，每逾期一日應(yīng)按欠費(fèi)總額的萬分之五向乙方支付違約金……某業(yè)主系A(chǔ)小區(qū)一房屋的權(quán)利人之一，該房屋建筑面積125.57平方米。2017年3月開發(fā)商通知該業(yè)主于同年3月31日辦理房屋交付手續(xù)，該業(yè)主同年入住，后因不滿B物業(yè)公司在交房時(shí)強(qiáng)行預(yù)收三個(gè)月物業(yè)服務(wù)費(fèi)，且認(rèn)為B物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)并未完全符合合同約定的義務(wù)，該業(yè)主屢屢投訴后也未得到改善，故自2017年7月起不再交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，至2019年9月，共計(jì)欠費(fèi)19,664.26元。后B物業(yè)公司將該業(yè)主訴至法院，要求其支付所欠物業(yè)管理費(fèi)人民幣19,664.26元、支付2017年7月1日至2019年9月30日期間拖欠的物業(yè)管理費(fèi)的違約金，至實(shí)際支付日止并承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。
法院觀點(diǎn)：
建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同依法成立，合法有效，對(duì)業(yè)主具有約束力。合同約定的管理期限屆滿后，涉案小區(qū)業(yè)主大會(huì)尚未成立，且建設(shè)單位亦未另聘物業(yè)管理企業(yè)，而物業(yè)管理為住宅小區(qū)所不可或缺，原告繼續(xù)管理涉案小區(qū)有利于全體業(yè)主，本院予以確認(rèn)。原告為被告房屋所在的A小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，被告作為房屋權(quán)利人，接受了原告的服務(wù)，應(yīng)按合同約定向原告支付相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)。原告要求被告支付2017年7月1日至2019年9月30日欠付的物業(yè)費(fèi)19,664.26元于法有據(jù)，應(yīng)予支持。被告對(duì)原告提供的物業(yè)服務(wù)不滿，并為此向有關(guān)部門屢屢投訴雖未構(gòu)成其拒付物業(yè)費(fèi)的理由，但系事出有因，并非惡意不付，故對(duì)原告主張的違約金本院不予支持。
律師分析與啟示：
物業(yè)公司通過訴訟的方式催繳物業(yè)費(fèi)并不鮮見，業(yè)主欠費(fèi)訴訟是物業(yè)服務(wù)合同糾紛中最為常見的一種。此類糾紛多為業(yè)主拒繳、拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司進(jìn)行催討時(shí)產(chǎn)生的糾紛。曾經(jīng)物業(yè)費(fèi)的催繳是社區(qū)管理的痛點(diǎn)，部分業(yè)主與物業(yè)公司矛盾激烈，部分物業(yè)通過斷水?dāng)嚯姶呃U物業(yè)費(fèi)，業(yè)主也以不享受物業(yè)服務(wù)為由拒交物業(yè)費(fèi)，雙方矛盾不激化。隨著《民法典》的出臺(tái)，繳費(fèi)與催費(fèi)的行為都被進(jìn)一步規(guī)范，《民法典》第九百四十四條規(guī)定“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。
根據(jù)《民法典》上述規(guī)定，交納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主的法定義務(wù)，不管業(yè)主是否入住，還是是否已經(jīng)實(shí)際接受服務(wù)，業(yè)主均應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)費(fèi)，明確規(guī)定物業(yè)不可以采取斷水?dāng)嚯姷确绞絹泶呤瘴飿I(yè)管理費(fèi)，有的物業(yè)公司采取不允許業(yè)主停車、限制業(yè)主使用電梯等方式來催收物業(yè)費(fèi)也是不允許的，這一規(guī)定既保障了雙方的權(quán)利，又不會(huì)激化矛盾，守住民事法律關(guān)系各方行業(yè)底線，又為和諧社區(qū)的建設(shè)筑基。當(dāng)業(yè)主拒絕支付物業(yè)費(fèi)時(shí)，物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)采取合理合法的措施予以追繳，一方面公司的服務(wù)應(yīng)當(dāng)被業(yè)主所認(rèn)可，通過多多溝通來收取物業(yè)費(fèi)，另一方面，針對(duì)無理欠費(fèi)的業(yè)主可通過訴訟或仲裁方式催收物業(yè)服務(wù)費(fèi)。” 同時(shí)，《民法典》也對(duì)催繳物業(yè)費(fèi)的方法進(jìn)行了明確，首先物業(yè)服務(wù)人員有催告的前置義務(wù)，一般采取發(fā)送書面催告的方式，告知業(yè)主在合理期限內(nèi)支付物業(yè)費(fèi)，業(yè)主收到催告通知還未予以支付的，物業(yè)服務(wù)人員此時(shí)才可通過訴訟、仲裁的途徑維護(hù)自身權(quán)益，物業(yè)服務(wù)人員在訴訟主張支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)需要先走完前置程序。
為了提升服務(wù)質(zhì)量，從根本上避免上述糾紛，物業(yè)服務(wù)公司首先應(yīng)當(dāng)及時(shí)與業(yè)委會(huì)（業(yè)主大會(huì)）簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，明確約定雙方的權(quán)利義務(wù)，確保簽訂的合同已經(jīng)經(jīng)過業(yè)主大會(huì)合法程序，并履行信息公示等相關(guān)義務(wù)，如果《物業(yè)服務(wù)合同》到期，物業(yè)公司仍然為業(yè)主提供服務(wù)的，根據(jù)《民法典》第九百四十八條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。”從法律上講，不定期合同延續(xù)了原來的合同權(quán)利義務(wù)，物業(yè)公司提供管理服務(wù)，業(yè)主有義務(wù)按照合同約定交納物業(yè)管理費(fèi)。
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