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房屋是不動(dòng)產(chǎn)，自從政府依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定允許其上市以來(lái)，房屋已作為一種特殊大宗商品，以其價(jià)值大，且有保值升值因素，而受到社會(huì)各界和人民群眾的強(qiáng)烈關(guān)注。面對(duì)房屋交易量大幅度提升，隨之而來(lái)的房屋買賣糾紛不斷出現(xiàn)。在房屋買賣過程中因房屋層高違約而引起的糾紛時(shí)有發(fā)生，鑒于目前我國(guó)法律法規(guī)對(duì)此問題沒有明確規(guī)定，而使這類案件的處理無(wú)法可循。本文就亮起案例結(jié)合司法實(shí)踐，談一點(diǎn)個(gè)人看法并提出法律建議，以期引起相關(guān)部門的重視。
案例1：原告劉某等四人與上海某房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司于2002年4月9日簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》一份，合同約定：原告向被告購(gòu)買芷江西路593弄《錦福公寓》一幢3號(hào)6曾01室房屋一套，建筑面積為94.1㎡套內(nèi)建筑面積為86.247㎡，公用分?jǐn)偨ㄖ娣e為7.857㎡，該房屋建筑層高為2.8m。房屋交付后原告在裝修時(shí)發(fā)現(xiàn)，衛(wèi)生間和廚房?jī)舾叨戎挥?span>2.5m，比客廳和臥室凈高度低15——17cm，原告提出要求調(diào)換房屋或賠償違約損失。
案例2：原告翟某等三人與上海某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2002年12月22日簽訂一份《上海市商品房預(yù)售合同》，合同規(guī)定：原告向被告購(gòu)買江寧路599弄《靜安新格公寓》3號(hào)5層02室住宅一套，建筑面積為49.01㎡。其中套內(nèi)建筑面積為33.65㎡，公用分?jǐn)偨ㄖ娣e為15.36㎡，房屋建筑層高4.6m。每平方米建筑單價(jià)為人民幣10260.4元，該房屋的總房?jī)r(jià)為502862元。合同簽訂后，原告于2003年1月將房屋價(jià)款502862元付給被告。房屋竣工后原告發(fā)現(xiàn)，被告擬交付給原告的房屋層高只有2.8m,比合同約定層高4.6m減少1.8m。原告于2003年11月15日發(fā)函向被告提出未有答復(fù)。2004年2月9日被告通知原告對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收，原告再次向被告提出按合同中雙方約定的房屋交付履行，被告以筆誤為由不予解決。再次情況下，原告只好訴諸法律，請(qǐng)求法院判令被告按合同履行其應(yīng)交付的房屋。上述兩起案件，一起已經(jīng)法院一審判決，一起尚在法院審理過程中。此兩起案件在眾多的房屋買賣糾紛中雖然不多,但事情的發(fā)生應(yīng)當(dāng)引起法律界的注意。
一、房屋層高不夠必然損害房屋整體效能
房屋層高不夠，首先將導(dǎo)致房屋整體空間范圍減少，弱化空氣對(duì)流，勢(shì)必造成房屋體積縮水。其次，房屋層高減少，將會(huì)影響房屋整體觀感，降低房屋整體設(shè)計(jì)效果，并且對(duì)人的心理有一定壓抑。第三，對(duì)房屋功能的影響，由于房屋凈高度減少15cm，房屋層高明顯不夠，正常情況下有關(guān)設(shè)施可裝在窗、門沿的上部，而此時(shí)只能安裝在窗、門沿的下部，感到很不協(xié)調(diào)，又影響業(yè)主正常生活。案例2中的房屋本來(lái)可辟為室內(nèi)兩層，購(gòu)房人也是基于此才下決心購(gòu)買的，但由于被告交房層只有2.8m，顯然不能達(dá)到原來(lái)預(yù)想的功能效果。
二、對(duì)房屋層高的問題至今沒有相應(yīng)調(diào)整的法律法規(guī)
目前，我國(guó)對(duì)房屋買賣交易頒發(fā)了許多法律法規(guī)，最高人民法院和建設(shè)部，國(guó)家技監(jiān)局以及上海市有關(guān)部門分別對(duì)商品房面積問題作出了相關(guān)司法解釋和操作規(guī)定，如國(guó)家技監(jiān)局1999年頒布的《商品房銷售面積計(jì)量監(jiān)督管理辦法》，上海市房地局2002年頒布的《預(yù)售商品住房交付時(shí)建筑面積增減處理辦法》，建設(shè)部2002年頒布的《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》，上海市房地局2003年頒布的《房屋建筑面積計(jì)算及共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》和最高人民法院2003年下發(fā)的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等。
綜觀上述規(guī)定，筆者看到均是對(duì)商品房面積、開發(fā)商的違規(guī)及失信所作出的，卻沒有對(duì)房屋層高，特別是對(duì)房屋層高不夠構(gòu)成違約的處理沒有作出規(guī)定。國(guó)家發(fā)布的《商品房買賣合同》，《商品房預(yù)售合同》文本中的條款雖然較細(xì)，對(duì)房屋面積及其違約情形作了詳細(xì)的規(guī)定，遺憾的是對(duì)層高問題、違約情形、處理等沒有規(guī)定，反映出立法滯后問題。事實(shí)上國(guó)家有關(guān)部門制訂了對(duì)建造商品房層高有明確的技術(shù)規(guī)范，開發(fā)商有的采用技術(shù)規(guī)范中的下限，有的甚至低于技術(shù)規(guī)范要求，其目的是降低商品房的成本，謀取更大利潤(rùn)。同時(shí)又利用法律滯后的空檔，在《預(yù)售合同》或《現(xiàn)售合同》中雖然就層高事宜進(jìn)行了約定，但不時(shí)發(fā)生不按合同履行的情況，其本質(zhì)特征是缺乏誠(chéng)信為本的原則，應(yīng)當(dāng)受到譴責(zé)和處罰。就一般情況而言，在房屋買賣過程中，購(gòu)房者一般對(duì)此不了解，不熟悉，也極少有提出寫上層高等有關(guān)的補(bǔ)充條款，如爭(zhēng)議一旦發(fā)生，當(dāng)事人協(xié)商沒有基礎(chǔ)，法院判決沒有依據(jù)。
如案例1，經(jīng)法院審理后判決書是這樣表述的：本院認(rèn)為，依法成立的合同對(duì)當(dāng)事人具有法律的約束力。因?yàn)殡p方簽訂的合同中，對(duì)被告交付的房屋高度不符合約定而應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)違約責(zé)任沒有規(guī)定，而合同第八條僅約定了如被告未征得原告同意擅自變更房屋設(shè)計(jì)，原告有權(quán)單方面解除合同，但原告現(xiàn)在堅(jiān)持不要求解除雙方的合同，故被告應(yīng)酌情對(duì)原告予以賠償。上述判決下發(fā)后，雖然當(dāng)事人雙方最后沒有上訴，但據(jù)了解，原、被告對(duì)此判決均有意見和看法。由于對(duì)房屋層高法律法規(guī)沒有規(guī)定，在房屋買賣過程中，一旦發(fā)生這樣的爭(zhēng)議和糾紛，法院要進(jìn)行協(xié)商和解決，依據(jù)不明確。進(jìn)入訴訟程序后，法官的判決就會(huì)有較大的自由裁量權(quán)。導(dǎo)致判決難免有失公正。而雙方當(dāng)事人往往對(duì)判決不服或心存想法，不利于問題的解決和法律的正確實(shí)施。
三、想法和建議
（1） 現(xiàn)行的法律、法規(guī)或司法解釋中對(duì)房屋買賣層高問題應(yīng)有所規(guī)定，如房屋層高的低限、高限，高度減少及增加應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任等條款必須明確規(guī)定，以利于法院或仲裁機(jī)構(gòu)掌握和執(zhí)行。
（2） 使用的房屋買賣合同書、商品房預(yù)售合同書等格式合同應(yīng)載有關(guān)于房屋層高高度、高度減少或增加違約責(zé)任及量化標(biāo)準(zhǔn)等條款，或在現(xiàn)行使用的格式合同書上增加有關(guān)層高的補(bǔ)充條款，以利于維護(hù)開發(fā)商和購(gòu)房者雙方的權(quán)益，從而減少糾紛。
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