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一、問題討論
公房存在非居住部分，則該非居住部分的征收補償利益如何分配？是否一定屬于承租人和同住人？
二、人物關系
涉案房屋為公房，承租人為陸某（1998年報死亡），陸a、陸b、陸c、陸d均系陸某的子女。陸某c系陸c之女。馮d與陸d系夫妻關系。
三、案情簡介
2020年9月，系爭房屋被列入征收范圍。2020年10月，馮d與征收單位簽訂征收補償協議。房屋性質公房，房屋用途居非兼用；公房租賃憑證記載居住面積13.5平方米，換算建筑面積48.82平方米，認定建筑面積48.82平方米；其中，居住部分建筑面積20.79平方米，非居住部分建筑面積28.03平方米。經最終結算，系爭房屋非居住部分共獲征收補償款550余萬元，總征收補償款近900萬元。
另查，1992年，馮d申請將涉案房屋底層改變用途，用于個體經營飲食店，馮d在涉案房屋內注冊了個體工商戶營業執照。
經法院最終認定，本案的同住人為陸a、陸b和陸某c，馮d和其他戶籍人冊人員皆非同住人。
四、法院觀點
就系爭房屋非居住部分征收補償款550余萬元如何分配的問題：
一審法院認為，涉案房屋非居部分的征收利益，雖然由馮d申請將涉案房屋用途改為非居，并且在內注冊了個體工商戶營業執照，然而非居部分的征收利益既包括對營業執照持有人、實際經營人不能在此繼續經營的補償，也包括對房屋共同居住人失去部分房屋居住用途的補償。馮d之所以能夠在涉案房屋內注冊營業執照并經營，與共同居住人讓渡其居住部位面積有關，故共同居住人均有權分得非居部分的征收補償款，因此，涉案房屋非居部分的征收利益由馮d和陸a、陸b、陸某c共同享有，馮d可多分。最終判決550余萬元的非居部分征收補償款中的300萬元歸馮d所有，其余250萬元由陸a、陸b、陸某c享有。
二審法院認為，馮d雖非涉案房屋共同居住人，但其申請將涉案房屋用途改為非居，并且在內注冊了個體工商戶營業執照，其有權獲得非居住部分的征收利益，是否實際經營不影響其征收補償利益的分配。與經營有關的非居部分的征收利益，是對涉案房屋內個體工商戶營業執照經營者馮d的專屬補償，應歸馮d所有；與房屋面積有關的非居部分的征收利益，應由馮d與涉案房屋的共同居住人陸a、陸b、陸某c共同享有，并由馮d適當多分。最終二審法院駁回上訴，維持原判。
五、律師評析
根據《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》的規定，公房的征收補償利益歸承租人和同住人共有，但并不意味著公房的征收補償利益一定歸承租人和同住人共有。如在本案中，系爭公房存在非居住部分，而非居住部分來源于非同住人的馮d，在這種情況下，非同住人的馮d便可享有系爭公房征收補償利益，且可以享受非居住部分的大部分的征收補償利益。
本案的二審法官將非居住部分征收補償利益進行了二分法，即與經營有關的非居部分征收利益及與房屋面積有關的非居部分的征收利益。筆者贊同與經營者有關的部分為經營者專屬補償，應歸經營者獨有。在與房屋面積有關的非居部分的征收利益，筆者也認為應由經營者與同住人共同享有，但筆者認為這部分的利益不應該由經營者多分。
非居部分的征收補償利益表面上來自于經營者，本質上還是來自于承租人和同住人對居住利益的讓渡，如沒有承租人和同住人對居住利益的讓渡，非同住人的經營者是無法獲得這部分的利益。因此，筆者認為，非同住人的經營者可以享受的非居部分的征收補償利益應以不侵害承租人和同住人的利益為限，如與房屋面積有關的非居部分的征收利益由經營者多分，則可能會侵害到承租人和同住人的利益，達不到各方利益平衡的狀態。
滬公網安備 31010402007129號
