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淺議共益債制度在房地產行業紓困中的應用

2025年第01期    作者:王靖    閱讀 2,269 次

目前我國房地產行業的發展陷入困境，其中最緊迫的是爛尾樓盤的復工建設問題。傳統的紓困手段存在各自的局限，難以充分調動社會資源進行紓困。共益債制度因其受償優先性、準入門檻低等優勢，或成為房企紓困的重要手段。在選擇共益債制度時，需要著重關注資金性質認定、受償順序、合規等幾個方面。

一、房地產行業的困境

（一）保交樓問題

2022年以來，我國房地產行業的發展，呈現整體下行的態勢，在開發投資、開工面積、銷售面積等關鍵數據上均出現不同程度的下降。與此同時，部分樓盤因房地產企業資金鏈斷裂導致的“爛尾”問題日益嚴峻，已然嚴重影響整個房地產業的穩定與信譽，甚至威脅到了社會秩序和金融安全。

要為陷入困境的房地產行業紓困，首要且最緊迫的是問題樓盤的復工建設。為此，2022年7月，中央政治局會議首次提出保交樓政策；9月，全國2000億元專項借款資金啟動，用于支持“保交樓”政策落地。2024年1月，住建部會同金融監管總局指導各地建立城市房地產融資協調機制，提出可以給予融資支持的房地產項目“白名單”，向本行政區域內的商業銀行推送，支持在建房地產項目融資和建設交付。2024年3月，住房和城鄉建設部部長表示，“對嚴重資不抵債、失去經營能力的房企，要按照法治化、市場化的原則，該破產的破產，該重組的重組”，強調了破產重組程序作為目前主要的市場機制、法律手段，在困境房企紓困中的重要作用。

然而，盡管上述政策、機制為部分“爛尾”樓盤的復工復建以及最終交付提供了保障，但不得不承認其都有各自的局限之處，也都存在一些亟待解決的問題。

（二）紓困手段的局限

1.金融融資難以實現全面覆蓋

一方面，在面對整體保交樓項目的資金缺口時，上述保交樓政策下的金融融資資金仍顯不足。目前市場對于保交樓資金缺口的預測不一，但共識在于缺口資金要遠高于前述專項資金金額，尋找填補剩余缺口資金成為當務之急。另一方面，盡管有相應政策激勵與支持，商業銀行在為困境房企提供貸款時，仍需要考慮風險預防，以及通過銀行本身的審批、調查流程后，再行決定是否放款。在當前環境下，存在保交樓需求的房企普遍存在經營困難或風險，僅有一部分房企能夠通過相關風險評估進入白名單從而獲得相關融資支持，在相關政策本身沒有強制力的基礎上，僅靠商業銀行等金融機構完全承接保交樓項目的巨大融資需求，無疑難以全面覆蓋有保交樓需求的困境房企的融資缺口，也較難形成一套可持續推廣的紓困方案。

2.破產程序難以適配續建目標

破產制度作為市場及法律上化解企業債權債務糾紛的制度，具有獨特的管理人、債權人會議制度與債權認定規則，是市場企業退出的重要途徑之一，更高度契合了困境房企及問題樓盤的各項需求，被視為處理問題樓盤相關事務的有效機制。房企進入破產程序后，能夠獲得中止法院執行，解除財產保全，停止債務利息等法律效果，有利于緩解房企的債務壓力以及在建項目的資金壓力。

但是，房地產行業自身的特點，又將導致相關企業在適用破產程序時，面臨若干難題。

首先，若直接進入破產清算程序對在建工程進行拍賣，則無論是房地產企業還是債權人的利益都將嚴重受損。由于在建工程處于法律上或事實上的未完成狀態，其評估價值將顯著低于竣工項目，潛在的買受方范圍也將因此大大縮小。此外，進行拍賣的土地房產發生了轉讓國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為，屬于土地增值稅的征稅范圍，企業稅費負擔也極為沉重。這都將使困境房企的資產價值嚴重縮水，并導致債權人的受償率降低。

其次，法院對于受理房地產企業進入破產重整程序，仍顯保守與顧慮。根據相關資料統計，法院直接裁定進入破產重整的房企數量較少且呈現逐年遞減的趨勢。2021年1月1日至2023年10月1日期間，可查詢的“地產”相關《債權人會議公告》僅有361件，《重整計劃草案》相關公告僅32件，且所涉債務人均為地方性小型房企，而各法院公布的破產典型案例很少涉及房企破產案件。究其原因，一方面房企資產情況錯綜復雜，房企通常持有大量不動產，其估值在目前下行市場中可能虛高，導致房企難以達到破產認定條件；另一方面，在房地產行業本就高度承壓的背景下，房企進入破產程序，即使是重整程序，也極易引發施工單位、供應商與購房者等債權人的恐慌，這無疑會極大影響在建工程的進度，也為后續尋找股權重整投資人造成阻礙，若無法順利找到投資人，房企最終只能轉入破產清算程序，在建工程的續建與交付的希望也就更加渺茫。

最后也最為關鍵的在于，即使困境房企進入了破產重整程序或破產清算程序，其根本目的也在于尋找在建工程的接手方（在重整程序中這里特指股權重整投資人，在清算程序中則多為拍賣競得方），繼而使項目獲得續建資金，最終實現交付。但無論哪種破產程序，在建項目一般作為困境房企的主要現存資產以及破產程序中主要處置標的，其都需要先行竣工交付以實現其潛在收益，而通常此類收益又都具有不確定性。這直接導致接手方仍需面對并處理在建項目續建過程中包括購房者、施工方、政府等多方的復雜關系，也使得非房地產相關專業領域的潛在接手方通常需要付出額外的成本與面對額外的風險，以實現在建項目的交付，最終收回投資成本，乃至實現收益。可見，盡管破產程序對于企業退出、紓困而言不失為一種較為成熟的手段與途徑，但在保交樓的命題下，其較為復雜的流程以及全盤接手的模式，并不適配在建項目續建這一重要目標節點。而這無疑將極大影響尋找合適潛在股權重整投資人等接手方的效率。

二、共益債作為房企紓困的手段

如前文所述，在有破產風險的房地產企業面臨的諸多困境中，“保交樓”無疑是其中最主要的矛盾之一。推進保交樓最重要的環節是續建資金的籌集，相應的常見紓困手段主要有銀行貸款、重整程序下的股權投資等，但這些常見手段在當下皆有各自的局限性，導致對應的紓困成效不高。在此背景下，重整程序中的共益債投資制度作為一種破產程序下較為新興也較為安全的投資手段，逐漸成為外部投資方向困境中的房地產企業注入資金的首選方式。

（一）共益債的優勢

共益債務最初指破產程序中為債權人、債務人的共同利益所負擔的債務，由債務人財產隨時清償。共益債的特點使其能夠較大程度上滿足投資人對資金安全退出的需求，對于亟須資金續建但難以找到重整投資人的困境房企，不失為一種較為合適的折中紓困手段。

首先，共益債投資對比重整中的股權投資等更為安全。《破產法司法解釋（三）》第二條第一款具體規定了共益債在清償順位中的優先性，其在受償時優先于普通債權而劣后于已有的擔保債權與工程款債權。同時，共益債的優先性還能夠通過與各債權人協商等方式，獲得進一步地提升，目前實踐中已有部分房企在建項目共益債投資獲得了類似于美國一級優先權。在此基礎上，投資人可要求債務人用其財產為本次共益債提供抵押擔保，條件允許時也可要求債務人的關聯方或第三方提供擔保，以保證借款資金的安全。不同于重整投資要求的滿足擔保債權人與工程款優先債權人的清償訴求，共益債投資主要聚焦于在建工程的續建與竣工需求，其能通過較少的資金投入（最低僅滿足復工竣工需要），實現在建項目到竣備項目價值的極大躍升，擴大了破產企業的資產體量，并通過企業資產價值的增值，間接滿足優先債權人乃至普通債權人的清償訴求，達到以更低的資金實現相同甚至更高清償效果的目的。

其次，共益債不僅是房企的紓困手段，本質上更是一種投資方式。目前司法實務與理論中多數觀點均認為共益債的借款利息可參照適用共益債務而優先清償，同時也被破產企業作為吸引共益債投資人的重要條件，而其效力依據在于獲得債權人會議或法院許可的共益債方案。在目前存貸款利率走低的大環境下，為了吸引投資人，破產企業債權人會議往往會通過高于甚至數倍于同期銀行貸款利率的共益債投資回報率的提案，這使得共益債投資成為目前高回報低風險的一種投資手段。

再次，共益債投資的準入門檻較低。困境房企引入共益債雖然帶有融資屬性，但相關法律法規并未對投資主體進行限制，也未提出明確的資質要求，同時共益債投資人亦不需要為接管房地產公司而另行準備資質或設立公司，其在最低限度參與下，僅需著重關注資金監管與項目回款，相較于重整投資人極大地減輕了投資主體的門檻與壓力，使得這一投資路徑向更多市場主體尤其是擁有足夠資金實力的民間資本開放。

最后，由于共益債投資主要是通過引入資金續建，并依托竣工項目回款實現收益，并不涉及不動產資產變賣，因此也不屬于土地增值稅的征稅范圍，可以極大減輕投資人包括困境房企的稅務負擔，增加其對普通債權人的償債能力。

（二）共益債為房企紓困的實踐路徑

1.共益債的認定

根據《破產法》第四十二條以及《破產法解釋（三）》第二條規定，共益債務為人民法院受理破產申請后發生的或參照適用的特定債務。因此，在企業破產申請被受理后，無論在破產清算、破產重整以及破產和解程序中，皆可引入共益債資金。管理人確認企業存在運營需要后，就共益債投資方案經債權人會議表決通過并經法院裁定批準后即可引入共益債資金執行后續運營。

但在實踐中，尤其對于存在在建項目需要復工復建的房地產企業，為了提高房企的重整價值，提升后續招募重整投資人或資產買受人時的資產吸引力，最終提高房企破產重整的成功率，法院、房企、債權人等各方都傾向于優先尋找共益債資金投入以便盡早啟動在建項目續建完工，并在此基礎上由各方利害關系人在庭外開展談判以達成重整計劃草案，以便房企正式進入重整程序后快速推進。此即為破產預重整制度，共益債相關資金在預重整期間介入，在時間點上先于法院受理破產申請，需要由地方性法規或主要債權人書面協議、法院書面文件等措施保障該筆資金的共益債認定。

目前部分地方法院已出臺相關規定或工作指引以試點破產預重整制度，明確經法院批準或許可，即可將在企業破產申請受理前的特定借款視為共益債優先受償。在上述地區，可依據地方性法規或地方法院的工作指引對在先介入的資金進行共益債性質的認定。

在暫未有相關規定的地區，一方面，可以依據破產法精神等原則性條款的指引，由債務人、債權人申請或法院主動釋明等方式，并以法院復函，債務人、投資人、債權人三方協議等書面文件為確認相關在先借款共益債性質的書面保障。另一方面，在進入重整程序后，由債權人會議對共益債相關約定表決通過，并經法院裁定正式將相關借款認定為共益債。如在浙江林垟房地產開發有限公司（以下簡稱林垟公司）預重整案中，蒼南法院對林垟公司啟動預重整后，以向預重整臨時管理人出具復函確認續建投資款具有共益性質，可以在后續破產程序中優先受償的方式，消除了潛在投資人的疑慮，并最終促成共益債性質投資3億元，使得爛尾項目在2021年3月正式復工續建，并在1年后首批竣工。

實踐中，債務人或臨時管理人在引入共益債投資時，需與各債權人明確約定投入資金屬于共益債務，并明確該投資資金相較于其他優先債權的退出順序（即優先清償順位），以便法院就相關重點針對性出具復函或批復。若條件允許，債務人或臨時管理人可就項目續建投入成本與續建完成后整體項目的增值進行比較，以確認項目增值大于續建投入并形成對應報告向法院、潛在投資人說明，以提升引入共益債的成功率。

2.共益債的清償順位

不同于一般破產企業，房地產企業進入破產程序后，其債權往往更為繁多復雜，尤其涉及工程款優先債權、擔保債權、職工債權、社保債權等多項優先債權的情況下，確定共益債的清償順位問題，是能否順利引入共益債投資人，實現項目續建的關鍵性問題。為保障資金安全，共益債投資人會以共益債享有一級優先權作為必要條件，與之類似的，2022年11月出臺的《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（俗稱“金融16條”）第八條“鼓勵金融機構提供配套融資支持”中明確提到，對于金融機構為保交樓提供的配套融資與專項借款，對應項目竣工后剩余貨值的銷售回款應按照“后進先出”原則優先償還，這實際上就是為自身設立了一級優先權。可見，共益債最優先受償，是共益債投資方的重要關切。

房地產企業引入共益債資金，繞不開的便是多個優先債權之間何者優先受償的問題。

對于房地產企業的共益債與建設工程價款優先權的清償順位問題，目前法律與司法解釋并未作出明確的規定，但《破產法司法解釋二》第三條及《破產法司法解釋三》第二條第二款規定，在先設定的擔保債權優先于共益債權，同時《建設工程司法解釋一》第三十六條又規定了建設工程價款優先受償權優于抵押權和其他債權，因此易得出建設工程價款優先受償權優于共益債權的結論。在一般企業引入共益債時，不得影響此前已就債務人特定財產設定擔保的債權人的清償利益，也不得影響在先的建設工程價款優先受償權。這一結論似乎為房企引入共益債權蒙上了陰影，但并非沒有應對措施。

首先，部分地區的地方法院工作指引中對擔保債權與共益債權的優先性進行了嘗試性的調整，如《上海市高級人民法院破產審判工作規范指引》第一百一十二條即規定，在清償對特定財產享有擔保權的債權之前，應當先清償管理、處置該財產所發生的有關破產費用和共益債務。這一規定為房企引入的共益債優先于擔保債權提供了依據。困境房企的在建項目往往已被其抵押給金融機構，其上設立抵押債權，但由于共益債資金用于在建項目的續建，可視為處置該項目財產所發生的共益債務，可以優先于擔保債權。

其次，法律沒有明確禁止共益債融資優先于工程款債權受償，為提高投資人資金安全保障，共益債的“一級優先權”具有約定空間。實務中債權人之間可以通過協商，調整工程款債權、擔保債權的順位及優先清償范圍，約定共益債優先于工程款與擔保債權受償。同樣在上述林垟公司預重整案中，在預重整階段，潛在共益債投資人與林垟公司債權人就共益債退出達成合意，各方約定林垟公司后續的所有應收房款及銷售回款扣減稅款后，剩余的50%分配給共益債、30%分配給抵押權、20%預留；續建借款退出后，上述比例順序不再進行，剩余根據法定順序分配。

可見，若能夠證明項目續建增值大于其續建成本，說服各債權人讓渡一部分優先權即具有可操作性，在民事合意為準的指導原則下，各方可就共益債優先受償達成一個較為折中的方案，最終順利引入共益債資金以推動在建項目續建。

3.共益債與重整程序的銜接

如前所述，共益債在破產程序啟動前后皆可介入，其在破產程序啟動前介入，會產生與重整程序的銜接問題。

在債務人、臨時管理人、債權人等合意引入共益債投資后，或可依據已有的地方性司法解釋確認共益債務性質及受償順序，或可在法院的指導支持下，通過復函、債權人會議草案、重整計劃草案等方式確認共益債投資的關鍵共識，以引入共益債資金用于續建項目。在此基礎上對外招募潛在的重整投資人，也將具有更大的吸引力。

正式進入破產重整程序后，債務人、管理人、債權人等各方應及時通過債權人會議表決等方式，將預重整階段達成的合意轉為正式的共益債投資方案或重整計劃草案，并最終交由法院裁定批準。

至此，破產房企的在建項目通過共益債資金得到了竣工保障，項目貨值也因此得到提升，最終使全體債權人利益得到了保護。

4.共益債融資的重點關注

在綜合上述實踐路徑的基礎上，在共益債融資過程中，投資人、管理人等各方為保證共益債融資的順利推進與安全退出，還需要著重關注以下兩個方面。

第一，尤以投資人角色為關鍵，需要先行確認在建項目的續建后增值能否覆蓋其續建成本，此為啟動房企共益債融資的先決條件與必要條件，也是共益債清償的基礎。重整項目房產本身銷售價值越高、房源預銷售情況越好，房產盤活的可能性越大，引入共益債的基礎就越堅實。

第二，共益債融資的順利進行離不開債務人、債權人、法院等各方合意。目前法律法規對于共益債的各項規定尚不成熟，對于共益債的認定、共益債的清償順位等關鍵問題以及一些細節性、程序性的問題均未作出明確規定，更不論形成一個較為完整成熟的法律體系。因此，為合規考慮，也需要通過各方合意并最終形成書面文件的方式，將共益債實踐操作合法化、合規化。無論是法院書面復函、批復，還是債權人會議表決文件等，都是目前實踐中已有且較為高效合理的合規方式。而只有就共益債的確認與優先受償等關鍵問題達成一致，才能打消潛在投資人的疑慮，提升共益債引入的效率。

三、結語

鑒于房地產企業的運轉模式，陷入困境且有紓困價值的房企，往往面臨的都是在建工程的續建問題，而這一問題的關鍵又在于續建資金的引入。傳統融資方式如銀行貸款等，有其覆蓋面小、準入嚴格等局限；較為熱門的破產程序尤其是破產重整，盡管可以吸引更多市場主體的投資，但其所含風險與后續管理的復雜度，又嚴重影響了資金進場的效率。

共益債投資作為困境房企在破產程序中引入增量資金用于在建項目續建竣工的新興模式，因其自身的制度優越性，加之對目前市場需求的契合，逐步為各方所關注與重視。

作為對不動產領域的大金額投資，共益債能夠依靠法律規定以及破產程序的各方合意，取得一定乃至超級優先權，從而極大保障資金安全，也解決了潛在投資人最大的顧慮，以此吸引更廣泛的市場主體參與。同時，共益債投資人作為較為單純的資金提供者，其在最低限度參與下，僅需著重關注資金監管與項目回款，免去了后續管理乃至接盤整個不動產項目的繁雜與風險。

基于此，目前實踐中也已經出現愈來愈多的共益債成功案例，挽救了許多本已爛尾的樓盤項目。

困境房企被人民法院受理破產清算申請后，并非只有賤賣資產，退出市場一種結局。合理并積極地運用共益債制度，能夠最大程度利用外部資金，盤活爛尾項目，保障房企本身和各債權人的利益，應是可選擇和探索的路徑之一。

王靖

上海市華誠律師事務所合伙人，上海律協房地產專業委員會委員，上海市破產管理人協會上海破產管理人報酬專項基金管理委員會委員，庭外重組、預重整業務研究委員會委員，上海市企業清算協會重整、預重整專業委員會副主任管理人協會上海破產管理人報酬專項基金管理委員會委員

業務方向：破產與重組、民事訴訟與仲裁