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外墻滲水維修是涉及到物業服務企業的承攬合同糾紛，因其涉及業委會這一特殊的主體，涉及人員眾多，且資金來源、確認程序都有其不同之處。本文筆者將從承辦的一起外墻維修滲水承攬合同糾紛出發，與各位讀者探討物業服務環節各個主體在小區工程維修糾紛中如何明晰事實、適用法律以及糾紛解決方法，不足之處，歡迎各位批評指正。
案情簡介：
2011年，A公司（維修單位，乙方）、業主大會（委托方、甲方）、B物業公司（代理方、丙方）簽訂《某小區屋面、外墻等零星維修工程合同》，約定了甲方和乙方責任，其中乙方接到房屋滲漏水等維修項目報修后，按雙方認可的施工方案保質保量施工、維修；施工完成后，甲方委托丙方組織進行竣工驗收；合同具體金額由乙方根據項目現場檢測結果，列出項目維修方案，做出預算，并由甲方審核認可為準；乙方完成各項目的維修、施工，經甲方和報修小業主簽字驗收合格后，甲方支付給乙方維修款。
2020年4月，B物業公司工作人員在《某小區維修資金匯總表（房修第47批-147批）》上書寫“以上費用未結算（物業）”并加蓋了“B物業服務有限公司分公司第五服務中心"印章，該匯總表羅列了各批次維修金額，總金額為270余萬元。A公司提供了上述匯總表中對應的各批次具體維修內容明細清單，清單中包含了維修的房號、維修內容、金額。業主大會表示總共通過維修資金支付了170余萬元，支付時對應的是第1至46批次，但經核對，目前有110余元的已付款對應的房號、維修內容、金額與A公司匯總表中的房號、維修內容、金額一致。
法院觀點：
法院認為，只有經業主大會和報修小業主簽字的單據才可認定系A公司主張維修費的結算憑證，即工程報修單。A公司作為主張維修費一方應當持有其請求付款的工程報修單原件。A公司無法提供工程報修單原件，故應承擔舉證不利的法律后果。
涉案《維修工程合同》明確B物業公司為代理方，其接受業主大會的委托進行竣工驗收，涉案合同第八條“付款方式”亦約定由業主大會向B物業公司支付維修費用。B物業公司系在收到業主大會的維修費用以后再轉付給A公司，其僅為代付款人，故此無論是合同約定還是各方實際履行合同情況，均不能認定B物業公司是本案維修費的付款義務人，故B物業公司不應支付訟爭維修費用。
律師分析與啟示：
本案中，當事方均認可裝修行為的發生，認可雙方在《某小區屋面、外墻等零星維修工程合同》中對驗收標準，付款方式的約定。因而在本案中，僅需要判斷驗收方式、實際維修的內容是否符合合同約定即可。通過對本案證據以及原告訴訟請求的分析，本案的爭議焦點是《該小區維修資金匯總表（房修第47批-147批）》是否為可以作為A公司維修費用的結算單據？業委會和物業公司誰應當是支付維修費用的主體？
根據合同約定，雖然B物業公司受業主大會委托對A公司的維修項目組織竣工驗收，但是A公司的維修費用應由業主大會審核決定。A公司未提供證據證明上述匯總表所載維修費用已經過業主大會的審核通過，故匯總表也不能證明A公司主張案涉維修費用成立，作為物業服務企業，要特別注意的是竣工驗收工作要有業主委員會人員的參與確認，不應當擅自與施工單位驗收。
筆者認為，這一過程亦體現業主大會這一主體的特殊性，因維修資金使用需要經過嚴格的法定程序，特別是在維修工作跨越多個自然年甚至經歷多屆業委會的情況下，容易導致賬目混亂、程序性證據遺失等，對承包人產生不利影響。作為物業企業和工程承包人，應有意識地保留證據，特別是注重原始證據地收集和保留。
關于物業公司應否承擔費用支付的問題，筆者認為，根據三方合同約定，B物業公司僅為代付款人，無論是合同約定還是各方實際履行合同情況，B物業公司并非以其自有款項獨立對A公司承擔付款責任，僅作為中間人代為驗收與支付，不能認定B物業公司是本案維修費的付款義務人。
作為物業服務企業，在進行小區公共部位、公共設施設備維修工程時，一方面如同本案一樣，要與施工單位和業委會一并簽署三方協議，并明確物業企業所處的“代理方”的法律地位，而不是付有付款義務的甲方；另一方面，在工程完工驗收，工程量價確認時要與業委會共同確認，如果沒有業委會，要與維修相關的業主確認，并爭取第三方居委會的確認或“見證”。對于涉及業主大會、業委會的承攬合同糾紛，除了需要注意在維修款項使用、表決程序等的特殊規定外，還應綜合考量物業服務企業、小業主的情況，明確權利義務劃分，同當事方簽訂具體、清晰的法律文書，內容包括但不限于付款方式、驗收程序、驗收方式、憑證單據等，不僅要處理好同業主大會的關系，還要注重發揮業委會、物業服務企業的協調作用，同小業主建立和諧的服務關系，為維護和諧的社區關系合作共贏。
滬公網安備 31010402007129號
