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2023年2月8日，全國物業(yè)業(yè)主圈中，最大的新聞莫過于“業(yè)委會向物業(yè)追加4000萬元”，從各大自媒體平臺的評論看，一種聲音是對該小區(qū)業(yè)委會的褒獎，業(yè)委會維權不容易，更多的聲音是從對某物業(yè)公司的批判，“狂飆”到整個物業(yè)行業(yè)。
從披露的案件經過看，由于整個過程中物業(yè)不配合和其它方面的障礙，為業(yè)主爭取如此之大的權益，確屬不易，就當點贊。侵占業(yè)主利益如此之多，對物業(yè)的責怪與遷怒亦屬正常。由于此案標的大，不僅在物業(yè)管理這個圈子倍受關注，同時也受到社會各界的關注，由于是自己的執(zhí)業(yè)專業(yè)原因，本律師也不斷被朋友、客戶問起此案，為了更好的讓大家對此案有一個好的理解，本律師盡最大努力還原一下這個案件的前前后后，特別在來梳理此案的原因，并提出自己的一些不成熟的想法，與關心此案的讀者交流，僅希望大家對此案更為全面、客觀的思考與判斷。
我們先從這個小區(qū)的基本情況說起，中遠兩灣城坐落在蘇州河畔，擁有36萬方的占地面積，光是停車位就有近7000個。超市、健身房，甚至房屋中介都在小區(qū)中開設。如此超大體量的一個小區(qū)，如何算出4000萬元這個金額？
我們再看看法院的裁決中4000萬的具體構成：
這里我們從這一案件的裁決結果來談談對物業(yè)公司的啟示：
一、 關于物業(yè)費按實結算部分節(jié)余返還問題
該判決第一項就是返還按實結算的結余，這是為什么呢？在上海一些物業(yè)管理項目上，有些簽約比較早的項目，有些費用是約定“按實結算”的（房管部門文件曾要求過，現(xiàn)在已經沒有這一要求了，但是物業(yè)公司的合同并未相應調整過來，有些城市的公共能耗費用仍是要求按照實結算的），主要是公共能耗費用和維修費用，從物業(yè)管理運營角度看，這部分往往會有結余，這就會存在返還給業(yè)委會的風險，這需要物業(yè)公司特別注意，如有結余，就當與業(yè)委會協(xié)商如何處理，也可以協(xié)商變更合同條款。按照本律師的處理案件的經驗，很多物業(yè)服務企業(yè)會忽視這一問題，但是一旦如本案業(yè)委會要求按實結算，會陷入非常不利的訴訟地位。
二、關于公共收益的返還與成本分攤問題
該判決的第三項就是公共收益的返還與管理成本問題。《民法典》第282條規(guī)定：“建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有”。這里的收入被稱為：公益性收入，是指使用小區(qū)的公共部分而產生的收益，如地面停車場的停車費、廣告費等。《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第四十六條規(guī)定，利用物業(yè)共用部分獲取的收益，歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，主要補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于業(yè)主委員會工作經費或者物業(yè)管理方面的其他需要。如果物業(yè)公司不想將這部分收益返還給業(yè)主，要舉證自己所支出的合理成本超過了收益，否則就面臨返還的問題。但是對于物業(yè)公司的難點在于這方面的舉證義務是難以實現(xiàn)的，從項目管理實操看，物業(yè)公司很難在證據(jù)上舉證就停車管理、廣告位管理所單獨支出的成本，或者只能舉出合理的少量成本，這種情況會將物業(yè)公司置于非常不利的訴訟地位，對于物業(yè)公司來說，最好的方式就是和業(yè)委會約定一個相對合同的成本比例，比如說公共收益的２５％作為物業(yè)公司的合理成本，司法實踐中也是支持的，如果不能舉證，法院也只能酌定２０％左右，甚至更少的管理成本。
三、 關于公共收益使用與列支問題
判決書還是一大部分是返還不應由業(yè)主承擔的支出部分。小區(qū)停車費等等作為小區(qū)公共收益，屬業(yè)主所有并無爭議，但是由于小區(qū)公共部位、公共設施設備需要維修，而有些小區(qū)交付時間久了，沒成立業(yè)委會或成立了業(yè)委會也難以使用維修資金，物業(yè)公司就使用公共收益來進行小區(qū)的維修，從中列支成本，從法律層面講，并無禁止性的規(guī)定，但是有程序性的要求，即：要征求業(yè)主意見后方可使用，本律師遇到很多項目上這一做的并不規(guī)范，有的根本不征求業(yè)主意見就用了，用的征求意見不規(guī)范，比如張貼一個公告說對使用公共收益的維修方案，業(yè)主不表態(tài)就視為同意，這些都是不可取的。從上海市的要求看，已經要求“收支兩條線”，即公共收益要進入維修資金賬戶，如果需要維修，再按照法定的流程征求業(yè)主意見后再進行使用。當然，本案返還不應由業(yè)主承擔的部分可能還包括本應由物業(yè)費支出部分，我們就不展開了。
四、 關于公共收益彌補經營虧損問題
該小區(qū)的物業(yè)管理收費高層為2.75元每平方米，在上海并不算高，可能存在用公共收益補虧的問題。就這一問題我們再展開一下。如果業(yè)委會代表全體業(yè)主與物業(yè)管理公司有明確約定如果物業(yè)管理收費不足以承擔物業(yè)管理成本的，由公益性收入彌補虧損，是可以根據(jù)雙方的約定將停車收益用于彌補物業(yè)公司虧損的；如果物業(yè)公司與業(yè)委會雙方未就公益性收入是否彌補物業(yè)公司虧損作出約定，不管物業(yè)公司實際的是包干制收費還是酬金制收費，均不可以停車費來彌補物業(yè)公司的虧損。這里要討論的一個比較棘手的問題是在前期物業(yè)管理合同開發(fā)商與物業(yè)公司明確約定用小區(qū)停車費等公益性收入彌補物業(yè)公司虧損的情況。對于這一情況，理論上有爭議，一種觀點認為合同約定合法有效，應當用公益性收入彌補物業(yè)虧損，另外一種觀點認為，這一約定是未經業(yè)主同意的，屬于免除物業(yè)服務企業(yè)責任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權利的格式條款”，應當屬于無效約定，筆者傾向于第二種觀點。
實際上，公益性收入不能用于彌補物業(yè)公司的虧損，需要辨析的另外一個問題就是物業(yè)管理費的性質與公共性收入的性質區(qū)別問題。物業(yè)管理費的本質是物業(yè)管理公司提供服務業(yè)主應當支付的費用，是基于物業(yè)管理服務合同的債權、債務行為的體現(xiàn)形式，而公益性收入的本質是利用小區(qū)的公共部位所獲得的收益，是業(yè)主擁有物權所衍生的收益。從法律層面講，物業(yè)管理費不足物業(yè)使用的，應當通過增加物業(yè)管理費的形式解決，而不能以增加物業(yè)管理費程序上的復雜和困難而直接以公益性收入來彌補虧損，直接處置業(yè)主有決定權的物權事宜。
滬公網安備 31010402007129號
