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2022年2月1日起，上海市房屋管理局發布的《關于住宅物業項目物業服務收費實行酬金制物業服務計費方式有關事項的通知》（以下簡稱“《通知》”）這一規范性法律文件開始實施。《通知》的實施引發社會各界對酬金制代替包干制這一話題的討論。在此，本律師就《通知》進行簡單解讀，并根據自己遇到的一些實際案例來剖析酬金制收費在實務操作中的一些問題，與行內行外各位讀者交流共享。
《通知》本身不存在主管部門層面要求酬金制代替包干制收費的問題，可能某種意義上代表了政府對酬金制收費的關注和倡議。客觀上講，包干制仍然是物業管理收取模式的主流，上海13000多個小區，真正實行酬金制收取的可能不足2000個，但是不管是從《民法典》規定的要求看，還是各地立法來看，抑或是業主的實際需求看，酬金制收費模式是未來物業管理收費模式的趨勢。
雖然《通知》本身不要求上海所有住宅小區均要實際酬金制收費，但是一旦物業服務人員選擇了酬金模式，則要按照《通知》的要求來執行。《通知》條文只有7條之寡，但有些內容還是頗具亮點：一是明確物業服務企業應為實行酬金制計費方式的項目單獨開設銀行賬戶及財務核算賬套，以及賬戶存放資金的內容、賬套的用途；二是物業服務資金的預算管理。明確年度物業服務資金預算編制的依據，并根據新修正的《上海市住宅物業管理規定》有關規定，建立預算公告制度；三是年度預算外事項的處理。明確年度預算外項目支出的征詢程序；四是關于物業服務資金的賬目公布。明確物業服務資金收支情況及決算情況的公布時間及相關要求；五是關于物業服務資金的審計。明確物業服務資金結余或者不足的處理方式。
毫無疑問，成熟的物業管理模式在業主公共資金的收取、使用方面均應當向“主人”公開透明，并由“主人”決定資金使用，物業公司只是業主的“管家”，“主人”的賬本當然要公開。我們一直講的外資“五大行”在管有住宅與非住宅項目大多實行酬金制收費，近幾年，一線品牌物業企業在管的項目酬金制收費項目有明顯增多的趨勢，但客觀上講，酬金制收費在實際操作中推進得并不順利，具體操作中的一些問題既沒有法律的明確規定，也未形成實操中的行業慣例，一些制約酬金制推進的關鍵問題沒有解決。在此，本律師通過一些實例進行說明，希望能引發讀者的共鳴：
首先，是關于業委會的規范運作問題。酬金制要順利推進，要有一個正常運作的業委會，業委會正常運作的要求很簡單：不停擺，懂法律，講道理。如果業委會停擺，年度預算、審計報告沒人確認，增加預算外支出無法操作；如果業委會不講法律，要不要支出不根據物業合同約定或政策要求，只憑個人喜好，物業公司一定會無所適從；不講道理的體現就是只要對物業不滿意，所有費用均不同意支付。深圳在推進一小區一賬戶時，在資金支付上賦予業委會較大權限，甚至將小區的賬戶開在業委會名下，就遇到這一棘手問題，有些物業公司一聽說業委會要共管賬戶，根本不敢操作，另外，部分業委會存在“新官不理舊賬”的問題。故，如果業委會本身的規范性問題未解決，酬金制的推行會遇到較大障礙。從現實角度看，如果業委會制度本身沒有重大突破，其本身的問題短期內難以解決。
其次，是業委會與物業公司信任度的建立問題。包干制模式下，只要物業公司服務到位，物業費如何支出業委會可以在所不問，但是酬金制模式下，業委會既要管物業品質，又要看費用是怎么花的，對于非專業的業委會成員來說，著實有點難，市場又沒有專業可靠的第三方給業委會提供這方面的服務，或者說即便有，業委會是否愿意支出一部分費用來購買專業的服務也是問題。從物業公司本身物業費的使用情況看，是否合理沒有客觀標準，一個安保的費用一個月是3000還是5000，甚至更高，確實很難說哪個合理，物業公司的支出到底有無水分業委會也根本無法判定，如果將業委會和物業公司關系定位為“貓和老鼠”的關系，業委會永遠感覺物業公司有問題。解決這一問題的關鍵是規范物業公司的行為，實實在在服務，老老實實做賬，作為政府主管部門和行業協會，可以在價格機制上進行引導和規范，適時制定物業收費“定額”標準，建立物業收取標準的參照物。
最后，是酬金制收費制下的物業企業的權利與義務對等問題。本律師可以舉出一個實操中常見的實例來說明這個問題，比如說小區排水管阻塞返水，法院認定物業公司承擔責任賠償10萬元，這個費用是應當從酬金中支出還是作為物業管理成本？再如小區被盜竊，物業被判令責任，費用誰承擔？再如說員工合同到期，物業不續約，支付經濟補償金誰來買單？從專業律師角度講，這些問題都沒有標準答案，司法實踐中也有大相徑庭的裁決，《通知》更難以給出明確的答案，我們給到企業的建議是，對于這些問題均應當在合同中約定清楚，以減少這方面的糾紛，但是實操中根本沒有完美的合同，更多是需要法律規定和司法實踐的統一。目前來講，這對企業來說就是巨大的法律風險，本律師處理過一起小區兒童溺亡案件，業委會不同意作為成本，物業公司賠償100多萬元，幾年酬金全賠光。酬金制模式下，物業公司究竟要承擔什么樣的法律責任，實際上是非常復雜的法律問題，在酬金制推進的過程中，結合具體的案例，形成較為統一的操作實務，讓物業公司的管理風險更為可控，是我們需要探索的。
最后，目前情況下，關于酬金制收費的法律、政策規定非常之少，全國層面的主要是發改價格〔2003〕1864號《物業服務收費管理辦法》中的寥寥幾條規定，上海市的《通知》的出臺無疑是進行了地方規定的有效探討，將有效引導物業企業和業委會更多選擇酬金制收費模式，這一代表行業發展趨勢的收費模式也一定會在不斷推進和探索中日臻成熟。
滬公網安備 31010402007129號
