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一、人物關系圖
二、案情概要
李某為公房承租人。李某戶籍在系爭公房內。李某育有長女方某1、次女方某2、三女方某3、兒子方某4四名子女。2002年4月12日，李某因疾病死亡后注銷戶口。李某死亡時，方某2、方某3、方某1、方某4的戶口均不在系爭公房內。方某5系方某4的女兒，現系爭公房的承租人。
2002年5月，方某4向某房管所提交《申請書》，載明“房管所領導：因我母親病逝，我們姐弟四人商量后決定，我們母親的房子由兄弟他們住，原來的房卡轉為兄弟的名字。謝謝。方某3、方某4、方某1、方某2 2002年5月2日。”
2002年6月1日，方某4登記為系爭公房承租人。在登記記錄中記載“2002年5月21日更動表，1428號，李某已病故，其兒子方某4申請更改租賃戶主。經方某4兄弟姐妹簽名同意準許由方某4租賃，經同意辦理給方某4租賃，從2002年6月1日起變更。”
2012年11月26日，方某4因疾病死亡。2012年12月3日，方某5向某房管所提交《申請書》、《協商一致書》和《書面承諾》。《協商一致書》和《書面承諾》均載明承租人方某4因病于2012年11月26日病故。因本處無同住人，同意將其租賃房之承租人由方某4改為方某5。
方某2、方某3對于2002年5月的申請書中方某2和方某3的簽名不予認可。依據方某2、方某3申請，一審法院依法委托司法鑒定科學研究院對申請書中“方某1”、“方某2”、“方某3”的簽字進行司法鑒定。鑒定單位于2019年3月4日出具司法鑒定意見書，載明依據一審法院提供的檢材，申請書中的“方某2”和“方某3”并非本人簽字。由于缺少“方某1”同期的檢材，故無法確認“方某1”簽字是否為方某1本人簽署。
三、各方觀點
（一）原告觀點
原告方某2和方某3認為：系爭公房長期以來由原告母親李某承租， 2002年4月，李某去世，兩原告多年來始終未參與該公房的承租人變更程序，故兩原告一直認為系爭公房登記的承租人為李某。近期，系爭公房可能涉及拆遷，兩原告經問詢后得知系爭公房目前已由被告方某5承租。經查詢相關材料，在李某過世后，方某4持四姐弟簽名的《申請書》變更了承租人，后方某4過世后，系爭公房的承租人又變更為被告方某5。然而兩原告從未簽署過該《申請書》。兩原告認為，系爭公房原由李某承租，其死亡后應由四名子女協商確定承租人。而方某4通過偽造《申請書》方式擅自將承租人變更為自己，方某4死亡后再行變更均違反法律規定，應當予以撤銷。
（二）被告觀點
被告方某5認為：系爭公房原由李某承租，承租人變更為方某4合法合情合理，據此不同意原告訴請。
被告方某1認為：其知曉李某同意將系爭房屋給方某4承租的，因此應當維持目前的承租人。
（三）第三人觀點
第三人某房管所認為：兩原告和方某4在李某過世時戶口均不在系爭公房內。然而，第三人指定的承租人方某4系原承租人李某的兒子，事實上一直與承租人生活，照顧李某起居直至過世，有實際居住情形。
四、法院判決
一審法院：
某房管所根據方某4的申請，以本處有本市常住戶口的共同居住人協商一致為由，變更系爭公房承租戶名為方某4。在方某4過世后進而變更成方某5。根據某房管所陳述，其系依據方某4提交的申請書進行了形式審查，因為當時方某4是承租人唯一的兒子，根據習俗和民間習慣，某房管所將系爭公房承租人變更為方某4。現經司法鑒定，該申請書中方某2和方某3的簽字并非兩人的簽字，故某房管所此前依據該申請書變更承租人程序上顯然存在瑕疵。而方某5的承租人資格系從方某4處繼受，因此方某4和方某5的承租人資格應當予以撤銷。承租人資格被撤銷后，某房管所可另行根據租賃公房相關規定重新確定系爭租賃房屋的承租人。一審法院判決如下：撤銷某房產管理所確定方某4和方某5為系爭公有居住房屋承租人的行為。
一審判決之后，原審被告方某5不服提起上訴。
二審法院：
本案所涉房屋的性質屬于公有居住房屋，原承租人李某死亡后，根據相關規定某房管所需要確定新的承租人。方某1作為四姐弟中的大姐，其在本案中明確表示對方某4成為系爭公房的承租人無異議，并表示方某2和方某3也是知情的。另外，根據方某2和方某3在二審中的陳述，李某死亡后，四姐弟對系爭公房的處理有過協商，但方某2和方某3表示協商的內容僅涉及系爭公房的收益，顯然不符合常理。再結合系爭公房的租金一直由方某4一家向某房管所繳納，系爭公房的收益也是由方某4一家在享有，方某2和方某3在系爭公房承租人經過兩次變更的長達十幾年期間，均未提出任何主張。由上分析可見，母親李某死亡后系爭公房承租人變更為方某4是四姐弟協商一致的結果。現申請書上的落款簽名雖經鑒定非方某2和方某3本人所簽，但不代表方某2和方某3對此不知情。另外，根據某房管所在一審中提供的兩位鄰居的調查筆錄及方某1的陳述可知，李某去世前都是方某4一家在照顧。因此方某4作為李某唯一的兒子，其對母親盡到贍養義務，母親死亡后，系爭公房的承租人確定為方某4，也符合農村的習俗和民間習慣。現因系爭公房可能涉及拆遷，方某2和方某3在時隔十幾年后向法院起訴要求撤銷某房管所確定方某4為承租人的行為，顯然有違誠信原則，本院不予支持。鑒于某房管所確定方某4為系爭公房承租人的行為符合相關規定，方某4死亡后，其女兒方某5成為系爭房屋的承租人，亦符合相關規定。綜上所述，方某5的上訴請求成立。一審判決有誤，本院依法予以糾正。判決如下：一、撤銷一審民事判決；二、駁回方某2、方某3要求撤銷某房產管理所確定方某4和方某5為公有居住房屋承租人行為的訴訟請求。
五、律師評析
本案是關于公有居住房屋（簡稱“公房”）承租人資格撤銷案件，本案案情有其特殊性，系爭公房在原承租人李某死亡時，方某2、方某3、方某1、方某4的戶口均不在系爭公房內。方某4持四姐弟簽名的《申請書》變更了承租人，后方某4過世后，系爭公房的承租人又變更為方某5。一審法院認為申請書中方某2和方某3的簽字并非兩人的簽字，故某房管所此前依據該申請書變更承租人程序上顯然存在瑕疵。因此方某4和方某5的承租人資格應當予以撤銷。二審法院認為系爭公房的租金一直由方某4一家繳納，系爭公房的收益也是由方某4一家在享有，方某2和方某3在系爭公房承租人經過兩次變更的長達十幾年期間，均未提出任何主張。由此可見，母親李某死亡后系爭公房承租人變更為方某4是四姐弟協商一致的結果。現申請書上的落款簽名雖經鑒定非方某2和方某3本人所簽，但不代表方某2和方某3對此不知情。現因系爭公房可能涉及拆遷，方某2和方某3在時隔十幾年后向法院起訴要求撤銷某房管所確定方某4為承租人的行為，顯然有違誠信原則，本院不予支持。顯而易見，本案的一審和二審判決大相徑庭，不得不讓人深思。
眾所周知，公房是中國特殊經濟社會環境之下的歷史產物，現有大多數公房年代久遠，居住條件較差。但隨著近些年上海動拆遷項目增多，公房涉及巨大拆遷利益，老破舊的公房從原來的無人問津變成現在的眾人瘋搶。尤其是那些確定拆遷或可能涉及拆遷的公房，但凡與其有點相關的人員便會紛紛跳出來對之前承租人變更提出異議，以此來達到獲得動拆遷利益的目的。提出異議的當事人勢必會給變更后的承租人帶來利益損害，雙方就會因此產生矛盾，最終導致大量訴訟產生。
律師認為，公房的租賃合同關系其實是公房管理部門或其委托的物業管理單位作為出租人與承租人建立的租賃關系，那么相應事宜應當由合同雙方的當事人自行確定。但是，公房承租對象又有其特定性和特殊性，并非所有人都有資格成為公房承租人。因此，在出租人確定了承租人后，當事人對承租人的資格提出異議的，可通過訴訟尋求救濟途徑。但是，法院審理異議的范圍僅限于審查出租人確定的承租人是否具備承租人的資格，如果查明出租人確定的承租人確實不具備承租人資格，因此不應被確定為承租人的，可以撤銷出租人的確定行為，但不能代替出租人直接指定承租人。如果出租人確定的承租人具備承租人資格的，應當駁回異議人提出的異議。
那么關于公房的原承租人死亡的，如何確定新的承租人呢？《上海市房屋租賃條例》第四十一條第一款第（二）項及第二款的項之規定以及上海市房地資源局《關于貫徹實施（上海市房屋租賃條例）的意見（二）》第十二條的規定，公有居住房屋的承租人死亡的，其生前在本處有常住戶籍的共同居住人協商一致，要求變更承租戶名的，出租人應予同意。協商不一致的，出租人應當按照下列順序書面確定承租人：原承租人的配偶、子女（按他處住房情況，本處居住時間長短）、父母、其他人（按他處住房情況，本處居住時間長短）。公有居住房屋的承租人死亡，其生前在本處無常住戶籍的共同居住人的，其生前具有本市常住戶籍的配偶和直系親屬協商一致，要求變更租賃戶名的，出租人應予同意。協商不一致的，出租人應當按照下列順序書面確定承租人：原承租人的配偶、子女（按他處住房情況）、父母、其他直系親屬（按他處住房情況）。律師認為，公房管理方有權根據我國的房屋租賃與住房保障制度，結合房屋所在家庭的實際居住與落戶情況，在承租人的指定與變更方面作出適當、合理的決定。
滬公網安備 31010402007129號
