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引言：如前篇文章所述，在國家政策的利好時，鄉村旅游發展前景明朗，在此過程中，土地資源的利用至關重要。費孝通先生在《鄉土中國》中就曾指出“中國社會是鄉土性的”，強調了土地對鄉村社會建構的重要性，土地是人類賴以生存和發展的物質基礎。本篇文章將基于一個虛擬案例，借此探究鄉村旅游發展過程中土地利用的法律難點與解決思路。
案例：A為幸福村村民，擬通過土地經營權流轉匯集60畝農用地，其中40畝種植了薰衣草，10畝建設廠房用以提煉薰衣草精油，剩下的10畝土地上建造酒店，包括住宿、餐飲以及SPA服務，以此為基礎發展鄉村旅游。然而，A發現事情并沒有那么簡單，能否做到土地利用是其發展鄉村旅游的關鍵前提。
問題一：規模經營60畝農用地的依據是什么？
規模經營得益于“三權分置”制度的確立，其確立幫助鄉村旅游業在發展中使得土地承包權主體同經營權主體相分離，因此，有意發展規模化鄉村旅游的主體得以獲得足夠的土地基礎。
“三權分置”的確立是一個由點及面、循序漸進的過程。早在2013年底，“三權分置”的改革思路第一次是在中央農村工作會議上被提出，直至2021年1月1日《中華人民共和國民法典》正式施行，正式確立了農村土地經營權的“三權分置”制度。2021年3月1日，《農村土地經營權流轉管理辦法》正式施行，該辦法進一步助力放活土地經營權。根據現行法律法規，承包方可以采取出租（轉包）、入股或者其他符合有關法律和國家政策規定的方式流轉土地經營權，且經承包方書面同意并向集體經濟組織備案，受讓方可以再次流轉土地經營權。
問題二：建造酒店是否違背了土地的農業用途？
現有法律對農用地使用進行了嚴格的監督，禁止以土地流轉為名義將農用地用于非農建設。所以，在發展鄉村旅游使用土地的時候，一定要注意土地用途。如果房地產公司想要在集體農用地上建設旅館、度假村等，就必須經過土地征收、農用地轉用和招拍掛的流程。若未將農用地轉用即擅自利用農用地開展非農建設，將面臨行政處罰，造成農用地大量損害的還將面臨刑事責任。因此，在鄉村旅游項目投資前，應對擬開發的項目用地進行全面盡職調查，先判斷土地用途、建設用地指標等是否符合擬建項目的用地需求，嚴守不改變農用地用途、不破壞土地生態環境等紅線要求。
如想在農用地上開展非農建設，關鍵一環即進行農轉用。除了一般的農轉用流程，國家政策對鄉村旅游建設過程中的旅游用地給予一定的政策優待，如“自然資源部、國家發展改革委、農業農村部關于保障和規范農村一二三產業融合發展用地的通知”中明確指出“利用農村本地資源開展農產品初加工、發展休閑觀光旅游而必需的配套設施建設，可在不占用永久基本農田和生態保護紅線、不突破國土空間規劃建設用地指標等約束條件、不破壞生態環境和鄉村風貌的前提下，在村莊建設邊界外安排少量建設用地，實行比例和面積控制，并依法辦理農用地轉用審批和供地手續。”為鄉村旅游業可以更切實的根據業態特點和地方實際提供了新的發展模式。
問題三：目前資金不足，能否利用土地進行融資？
鄉村旅游的開展需以一定的基礎建設為前提，為此需要相應的前期投入，如何利用土地融資成為發展鄉村旅游的重要議題。目前，國家政策對鄉村旅游融資呈支持鼓勵態勢，2023年6月30日，文化和旅游部辦公廳、中國銀行聯合發布的《關于金融支持鄉村旅游高質量發展的通知》，就強調了加大信貸投放。“中國銀行將鄉村旅游項目庫列為重點融資考察對象，加大信貸支持力度，建立‘綠色通道’服務機制，為鄉村旅游提供包括流動資金貸款、銀團貸款、債券承銷、資產證券化等全方位金融服務。針對項目庫內的經營主體在貸款定價、融資期限、服務收費等方面按規定給予優惠和傾斜。未來三年針對縣域內文化和旅游、餐飲住宿類客戶新發放貸款不低于100億元。”
在新修訂的《農村土地承包法》實施前，土地經營權人即使依法獲得土地經營權，但由于缺乏具體制度指引，難以將土地經營權作為擔保物從而從外部獲得融資，鄉村旅游項目的推進阻礙重重。新修訂的《農村土地承包法》第四十七條明確規定，承包方可以用承包地的土地經營權向金融機構融資擔保。在此過程中，第四十七條也強調了兩點要求：首先，受讓方以通過流轉取得的土地經營權向金融機構融資擔保，需經承包方書面同意并向發包方備案；其次，擔保物權自融資擔保合同生效時設立，且采用登記對抗主義。此外，需要注意的是，從拓寬融資擔保渠道以及現實實踐出發，解釋口徑上應認為《農村土地承包法》第47條性質上屬于倡導性條款，效力上屬于管理性強制性規定，農戶（受讓人）向金融機構以外的企業或個人融資擔保的，亦應認定為合法有效。
結語：“千里鶯啼綠映紅，水村山郭酒旗風。”鄉村美景自古以來就使人傾倒，不同于都市旅游，有著特有的歲月靜好之美。目前，鄉村旅游在國家政策的指引下發展迅速，越來越多的經營主體計劃開展鄉村旅游，在鄉村旅游發展過程中，對于土地利用的法律規制不容忽視。無論如何，投資者在投資鄉村旅游項目前，都必須對項目用地的權屬、規劃要求及地方特殊政策等進行全面透徹地調查，準確把握研判用地成本、效益與風險，根據現實需要合理采取合法、恰當的土地利用方式。
滬公網安備 31010402007129號
