網上投稿
為貫徹落實黨中央、國務院關于房地產調控工作的指示精神，進一步落實《證券期貨經營機構私募資產管理業務運作管理暫行規定》（以下簡稱《暫行規定》）有關要求，中國證券投資基金業協會（以下簡稱協會）研究制定了《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范第4號-私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目》（以下簡稱《備案管理規范第4號》）以及《關于發布<證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范第4號>的通知》（以下簡稱《通知》），《備案管理規范第4號》所規范的內容，可以從三個方面來進行剖析：
第一，是對熱點城市房地產項目投資的規范。從《備案管理規范第4號》第一條來看，我們將其理解為中基協通過暫停備案的方式禁止私募資產管理計劃對熱點城市普通住宅地產項目進行債權投資。其中，“熱點城市”、“普通住宅地產項目”和“債權投資”三個關鍵詞不容忽視。具體而言：
1、“熱點城市”目前是包括北上廣深在內的16個城市，也即，這16個城市之外其他地區的房地產項目可暫不受《備案管理規范第4號》第一條的限制。但同樣需要留意，中基協已明確熱點城市并非一成不變，而是將隨住房和城鄉建設部相關規定動態調整。
2、“普通住宅地產項目”并非我們在購房時通常理解的“普通住房”，而是采用深交所《關于試行房地產行業劃分標準操作指引的通知》（“《房地產行業劃分指引》”）的分類方式。根據《房地產行業劃分指引》，除保障性住宅地產以外的其他住宅地產項目幾乎均可歸類于“普通住宅地產項目”。而與此相對的，保障性住宅地產、商業地產、工業地產、其他房地產（包括自有房地產經營活動及其他房地產相關服務活動）以及一級土地開發（歸類為建筑類業務）不屬于“普通住宅地產項目”，也因此不受《備案管理規范第4號》第一條的限制。對于一些綜合性的房地產項目而言，《備案管理規范第4號》也進一步明確募集資金不得用于其中普通住宅地產建設的要求。
3、“債權投資”則占了《備案管理規范第4號》第一條的最大篇幅，通過詳盡列舉、精心解釋并結合審慎原則兜底的方式，很明顯體現出中基協對目前房地產項目各種債權投資模式的了解和禁止的決心。雖然私募行業始終站在創新的前沿，但如果僅是對債權投資進行結構上的重新設計，想必在《備案管理規范第4號》下很難通過中基協的審慎監管。
第二，是對房地產企業融資用途的規范。《備案管理規范第4號》第三條明確了私募資產管理計劃向房地產開發企業提供的債權性融資不得用于兩類用途：一是支付土地出讓價款，二是補充流動資金。與《備案管理規范第4號》第一條以熱點城市房地產項目為規范對象不同，我們認為《備案管理規范第4號》第三條是對房地產開發企業的直接規范，其限制的范圍已經不局限于16個熱點城市。此外，《備案管理規范第4號》第三條還有以下兩點要素較易被忽視：
1、《備案管理規范第4號》第三條所規范的私募資產管理計劃融資方式仍然是債權性的融資，這點從其表述的投資方式與《備案管理規范第4號》第一條近似即可看出。也即，如私募資產管理計劃系通過股權（真股）等方式對房地產開發企業進行權益性投資的，則其投資資金的用途應當不受《備案管理規范第4號》第三條的限制。
2、《備案管理規范第4號》第三條對于“用于支付土地出讓價款”的房地產項目并未如第一條一樣給出性質上的限定（也即并未明確僅針對普通住宅地產項目的土地出讓價款）。因此，僅從表述上來看，我們有理由相信《備案管理規范第4號》第三條對房地產開發企業債權性融資資金用途的限制，特別是其不得用于支付土地出讓價款的規定，不僅及于熱點城市的普通住宅地產項目，而是覆蓋了所有區域的保障性住宅地產、商業住宅地產和工業住宅地產在內的廣義房地產項目。
第三，是對私募資產管理計劃投資房地產企業和項目的整體規范。《備案管理規范第4號》第二條、第四條和第五條是對私募資產管理計劃投資房地產企業和項目的整體規范。其中，第四條是對于房地產項目信息披露的要求，在此不再贅述。而第二條和第五條則是對投資資金投向和用途監控的要求，結合全文來看，《備案管理規范第4號》第二條和第五條不僅是對私募資產管理機構在房地產項目中的資產管理能力提出了較高的實質性要求，更重要地是進一步封堵了私募資產管理機構通過產品嵌套等方式可能開展的“曲線救國”之路。
除此之外，值得一提的是，在中基協發布的通知中，除要求新產品必須合規外，明確了存續產品不得新增不合規項目及不合規項目到期后不得續期的規則。可以說，《備案管理規范第4號》仍然延續了證監系統下“新老劃斷，平穩過渡”的慣常監管原則。
滬公網安備 31010402007129號
