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【案情簡介】
在司法實(shí)踐中，有些案件存在一些專門性問題，需要委托具備鑒定資質(zhì)的鑒定人對(duì)該等專門性問題進(jìn)行司法鑒定。鑒定人出具的鑒定意見，為我國民事訴訟證據(jù)種類中的一種，具有較高的證明力。
根據(jù)我國民事訴訟法律規(guī)定，當(dāng)事人如果對(duì)人民法院委托的鑒定機(jī)構(gòu)作出的鑒定結(jié)論有異議申請(qǐng)重新鑒定的，需要舉證證明鑒定機(jī)構(gòu)或者鑒定人員不具備相關(guān)的鑒定資格或者鑒定程序嚴(yán)重違法或者鑒定結(jié)論明顯依據(jù)不足等。由于鑒定程序和鑒定意見涉及到的專業(yè)性較強(qiáng)，當(dāng)事人和代理律師舉證證明前述情形的難度大大增加，實(shí)務(wù)當(dāng)中司法鑒定報(bào)告絕大多數(shù)會(huì)被法院采納。
筆者近期代理了一起房屋買賣合同糾紛案，本案中，經(jīng)由法院委托的鑒定機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告卻沒有被法院采納。案情大致如下：
2016年3月31日，原告與被告簽訂了《廠房訂購協(xié)議》，合同約定被告將其開發(fā)建設(shè)的位于上海金山區(qū)的某幢廠房出售給原告，廠房面積為1,978平方米，出售價(jià)款為4,300元/平方米，總價(jià)款為8,505,400元。合同簽訂后，該地區(qū)工業(yè)廠房價(jià)格猛漲，被告向原告提出提高合同單價(jià)至6300元/平方米，遭原告拒絕。2017年10月，被告私自毀約，將上述廠房售予了案外第三人并辦理了交易過戶的手續(xù)，導(dǎo)致原告與被告簽訂的合同在事實(shí)上已經(jīng)無法履行。遂原告委托筆者起訴被告至人民法院，要求被告賠償原告損失。
本案中，被告違約時(shí)涉爭廠房的市場價(jià)值與原告損失密切相關(guān)，系法院需要查明的重要事實(shí)之一。但是，在案件審理過程中，原被告雙方對(duì)于被告違約時(shí)涉爭廠房市場價(jià)值無法達(dá)成一致，因案件審理需要，原告向人民法院提出司法鑒定申請(qǐng)。經(jīng)人民法院委托評(píng)估，評(píng)估機(jī)構(gòu)出具了房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。估價(jià)結(jié)論為：案涉廠房的單價(jià)為4900元/平方米。
原告在收到該份估價(jià)報(bào)告后，對(duì)估價(jià)結(jié)論提出了質(zhì)疑。為此，筆者研究了《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等相關(guān)規(guī)定后，以鑒定程序違法為抓手，輔以遠(yuǎn)高于估價(jià)結(jié)論的其它機(jī)構(gòu)的估價(jià)以及周邊房價(jià)數(shù)據(jù)，就該份估價(jià)報(bào)告向人民法院提出了書面異議，并要求重新進(jìn)行估價(jià)。經(jīng)過筆者當(dāng)庭詢問簽字注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師并向法庭陳述相關(guān)事實(shí)和理由后，合議庭經(jīng)合議同意對(duì)涉爭廠房市場價(jià)值進(jìn)行重新估價(jià)。
【法律問題分析】
筆者從如下切入點(diǎn)來說服合議庭同意重新估價(jià)：
一、估價(jià)報(bào)告內(nèi)容嚴(yán)重不完整，鑒定程序嚴(yán)重違法，鑒定結(jié)論缺乏依據(jù)。
根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》7.0.1和7.0.5的規(guī)定，估價(jià)報(bào)告必須包含估價(jià)技術(shù)報(bào)告，除非估價(jià)委托合同約定評(píng)估機(jī)構(gòu)不向估價(jià)委托人提供估價(jià)技術(shù)報(bào)告。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》4.2.5和7.0.19的規(guī)定，估價(jià)報(bào)告還應(yīng)說明可比實(shí)例的名稱、位置及附位置圖和外觀照片。筆者發(fā)現(xiàn)涉案估價(jià)報(bào)告中缺少估價(jià)技術(shù)報(bào)告，未包含規(guī)范中要求的可比實(shí)例名稱、位置及附位置圖和外觀照片，于是與承辦法官溝通要求評(píng)估機(jī)構(gòu)在開庭質(zhì)證之前提供估價(jià)技術(shù)報(bào)告以及可比實(shí)例名稱、位置及附位置圖和外觀照片，但評(píng)估機(jī)構(gòu)拒絕提供。在對(duì)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行質(zhì)證時(shí)，筆者當(dāng)庭要求評(píng)估機(jī)構(gòu)提供上述資料，簽字注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師回復(fù)需要評(píng)估機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)審批同意方可以向法院提供，當(dāng)庭未提供。
鑒于上述情形，筆者認(rèn)為依法出具估價(jià)報(bào)告系鑒定程序的重要組成部分，評(píng)估機(jī)構(gòu)拒絕提供估價(jià)規(guī)范要求的資料的行為就是程序違法，該行為導(dǎo)致原告無法對(duì)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行質(zhì)證，構(gòu)成鑒定程序嚴(yán)重違法，而且，從形式上看鑒定結(jié)論沒有依據(jù)。因此，原告完全有理由要求重新鑒定。
二、估價(jià)結(jié)論嚴(yán)重背離市場價(jià)值
1、對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象，銀行與評(píng)估機(jī)構(gòu)估價(jià)價(jià)值相差一千余萬元。
根據(jù)估價(jià)報(bào)告附件所含估價(jià)對(duì)象（即涉爭廠房）的《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記簿》，備注一欄載明“屬最高額抵押，最高債權(quán)限額1398萬元”。涉爭廠房所有權(quán)人持證抵押向銀行貸款，經(jīng)銀行估價(jià)，銀行最高可放貸1398萬元。據(jù)原告咨詢?cè)撱y行工作人員，給予的反饋是，凡是持證抵押的貸款，最高可貸款金額為不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的70%。據(jù)此，銀行對(duì)于涉爭廠房（即本案估價(jià)對(duì)象）的估價(jià)至少為19,971,400元，而評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告中估價(jià)對(duì)象的價(jià)值僅為9,792,000元。此外，評(píng)估機(jī)構(gòu)和銀行評(píng)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)非常接近。評(píng)估機(jī)構(gòu)和銀行對(duì)于同一幢廠房在非常接近的價(jià)值時(shí)點(diǎn)評(píng)估出來的廠房市場價(jià)值竟然相差一千余萬元。雖然不同評(píng)估機(jī)構(gòu)在同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)對(duì)同一估價(jià)對(duì)象的估價(jià)存在不同估價(jià)結(jié)論的情況，但前述兩者相差如此之大，實(shí)在令人側(cè)目。
2、根據(jù)原告和筆者在公拍網(wǎng)上查詢的類似廠房成交價(jià)格，成交價(jià)格區(qū)間為6943元/平方米至9277元/平方米，遠(yuǎn)高于估價(jià)結(jié)論4900元/平方米。
3、原告與被告代表談話錄音顯示，被告曾要求以6300元/平方米的價(jià)格將估價(jià)對(duì)象出售給原告（雙方合同價(jià)為4300元/平方米），且聲稱其以7500元/平方米的價(jià)格也是隨便賣的。此外，被告代表同意，若涉爭廠房出售給第三人，可以將實(shí)際銷售價(jià)格與按6300元/平方米計(jì)算的購房價(jià)之間的差價(jià)補(bǔ)償給原告。由此可以推測(cè)，被告出售給第三人的價(jià)格是遠(yuǎn)高于4900元/平方米的。
綜上，筆者對(duì)本次司法鑒定，不僅從程序上而且從實(shí)體上徹底否定該估價(jià)報(bào)告。
【結(jié)語】
筆者立足于房地產(chǎn)估價(jià)依據(jù)的特定規(guī)范和民事訴訟法規(guī)定，結(jié)合案件相關(guān)證據(jù)，從鑒定程序合法性、鑒定依據(jù)充分性以及鑒定結(jié)論的合理性三個(gè)方面陳述向法官舉證，陳述相關(guān)事實(shí)和理由，最終成功說服合議庭同意重新進(jìn)行估價(jià)，較好地維護(hù)了筆者當(dāng)事人的利益。
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