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2022年2月1日起，上海市房屋管理局發(fā)布的《關(guān)于住宅物業(yè)項目物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制物業(yè)服務(wù)計費方式有關(guān)事項的通知》（以下簡稱“《通知》”）這一規(guī)范性法律文件開始實施。《通知》的實施引發(fā)社會各界對酬金制代替包干制這一話題的討論。在此，本律師就《通知》進(jìn)行簡單解讀，并根據(jù)自己遇到的一些實際案例來剖析酬金制收費在實務(wù)操作中的一些問題，與行內(nèi)行外各位讀者交流共享。
《通知》本身不存在主管部門層面要求酬金制代替包干制收費的問題，可能某種意義上代表了政府對酬金制收費的關(guān)注和倡議。客觀上講，包干制仍然是物業(yè)管理收取模式的主流，上海13000多個小區(qū)，真正實行酬金制收取的可能不足2000個，但是不管是從《民法典》規(guī)定的要求看，還是各地立法來看，抑或是業(yè)主的實際需求看，酬金制收費模式是未來物業(yè)管理收費模式的趨勢。
雖然《通知》本身不要求上海所有住宅小區(qū)均要實際酬金制收費，但是一旦物業(yè)服務(wù)人員選擇了酬金模式，則要按照《通知》的要求來執(zhí)行。《通知》條文只有7條之寡，但有些內(nèi)容還是頗具亮點：一是明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為實行酬金制計費方式的項目單獨開設(shè)銀行賬戶及財務(wù)核算賬套，以及賬戶存放資金的內(nèi)容、賬套的用途；二是物業(yè)服務(wù)資金的預(yù)算管理。明確年度物業(yè)服務(wù)資金預(yù)算編制的依據(jù)，并根據(jù)新修正的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》有關(guān)規(guī)定，建立預(yù)算公告制度；三是年度預(yù)算外事項的處理。明確年度預(yù)算外項目支出的征詢程序；四是關(guān)于物業(yè)服務(wù)資金的賬目公布。明確物業(yè)服務(wù)資金收支情況及決算情況的公布時間及相關(guān)要求；五是關(guān)于物業(yè)服務(wù)資金的審計。明確物業(yè)服務(wù)資金結(jié)余或者不足的處理方式。
毫無疑問，成熟的物業(yè)管理模式在業(yè)主公共資金的收取、使用方面均應(yīng)當(dāng)向“主人”公開透明，并由“主人”決定資金使用，物業(yè)公司只是業(yè)主的“管家”，“主人”的賬本當(dāng)然要公開。我們一直講的外資“五大行”在管有住宅與非住宅項目大多實行酬金制收費，近幾年，一線品牌物業(yè)企業(yè)在管的項目酬金制收費項目有明顯增多的趨勢，但客觀上講，酬金制收費在實際操作中推進(jìn)得并不順利，具體操作中的一些問題既沒有法律的明確規(guī)定，也未形成實操中的行業(yè)慣例，一些制約酬金制推進(jìn)的關(guān)鍵問題沒有解決。在此，本律師通過一些實例進(jìn)行說明，希望能引發(fā)讀者的共鳴：
首先，是關(guān)于業(yè)委會的規(guī)范運作問題。酬金制要順利推進(jìn)，要有一個正常運作的業(yè)委會，業(yè)委會正常運作的要求很簡單：不停擺，懂法律，講道理。如果業(yè)委會停擺，年度預(yù)算、審計報告沒人確認(rèn)，增加預(yù)算外支出無法操作；如果業(yè)委會不講法律，要不要支出不根據(jù)物業(yè)合同約定或政策要求，只憑個人喜好，物業(yè)公司一定會無所適從；不講道理的體現(xiàn)就是只要對物業(yè)不滿意，所有費用均不同意支付。深圳在推進(jìn)一小區(qū)一賬戶時，在資金支付上賦予業(yè)委會較大權(quán)限，甚至將小區(qū)的賬戶開在業(yè)委會名下，就遇到這一棘手問題，有些物業(yè)公司一聽說業(yè)委會要共管賬戶，根本不敢操作，另外，部分業(yè)委會存在“新官不理舊賬”的問題。故，如果業(yè)委會本身的規(guī)范性問題未解決，酬金制的推行會遇到較大障礙。從現(xiàn)實角度看，如果業(yè)委會制度本身沒有重大突破，其本身的問題短期內(nèi)難以解決。
其次，是業(yè)委會與物業(yè)公司信任度的建立問題。包干制模式下，只要物業(yè)公司服務(wù)到位，物業(yè)費如何支出業(yè)委會可以在所不問，但是酬金制模式下，業(yè)委會既要管物業(yè)品質(zhì)，又要看費用是怎么花的，對于非專業(yè)的業(yè)委會成員來說，著實有點難，市場又沒有專業(yè)可靠的第三方給業(yè)委會提供這方面的服務(wù)，或者說即便有，業(yè)委會是否愿意支出一部分費用來購買專業(yè)的服務(wù)也是問題。從物業(yè)公司本身物業(yè)費的使用情況看，是否合理沒有客觀標(biāo)準(zhǔn)，一個安保的費用一個月是3000還是5000，甚至更高，確實很難說哪個合理，物業(yè)公司的支出到底有無水分業(yè)委會也根本無法判定，如果將業(yè)委會和物業(yè)公司關(guān)系定位為“貓和老鼠”的關(guān)系，業(yè)委會永遠(yuǎn)感覺物業(yè)公司有問題。解決這一問題的關(guān)鍵是規(guī)范物業(yè)公司的行為，實實在在服務(wù)，老老實實做賬，作為政府主管部門和行業(yè)協(xié)會，可以在價格機(jī)制上進(jìn)行引導(dǎo)和規(guī)范，適時制定物業(yè)收費“定額”標(biāo)準(zhǔn)，建立物業(yè)收取標(biāo)準(zhǔn)的參照物。
最后，是酬金制收費制下的物業(yè)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)對等問題。本律師可以舉出一個實操中常見的實例來說明這個問題，比如說小區(qū)排水管阻塞返水，法院認(rèn)定物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任賠償10萬元，這個費用是應(yīng)當(dāng)從酬金中支出還是作為物業(yè)管理成本？再如小區(qū)被盜竊，物業(yè)被判令責(zé)任，費用誰承擔(dān)？再如說員工合同到期，物業(yè)不續(xù)約，支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金誰來買單？從專業(yè)律師角度講，這些問題都沒有標(biāo)準(zhǔn)答案，司法實踐中也有大相徑庭的裁決，《通知》更難以給出明確的答案，我們給到企業(yè)的建議是，對于這些問題均應(yīng)當(dāng)在合同中約定清楚，以減少這方面的糾紛，但是實操中根本沒有完美的合同，更多是需要法律規(guī)定和司法實踐的統(tǒng)一。目前來講，這對企業(yè)來說就是巨大的法律風(fēng)險，本律師處理過一起小區(qū)兒童溺亡案件，業(yè)委會不同意作為成本，物業(yè)公司賠償100多萬元，幾年酬金全賠光。酬金制模式下，物業(yè)公司究竟要承擔(dān)什么樣的法律責(zé)任，實際上是非常復(fù)雜的法律問題，在酬金制推進(jìn)的過程中，結(jié)合具體的案例，形成較為統(tǒng)一的操作實務(wù)，讓物業(yè)公司的管理風(fēng)險更為可控，是我們需要探索的。
最后，目前情況下，關(guān)于酬金制收費的法律、政策規(guī)定非常之少，全國層面的主要是發(fā)改價格〔2003〕1864號《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》中的寥寥幾條規(guī)定，上海市的《通知》的出臺無疑是進(jìn)行了地方規(guī)定的有效探討，將有效引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)和業(yè)委會更多選擇酬金制收費模式，這一代表行業(yè)發(fā)展趨勢的收費模式也一定會在不斷推進(jìn)和探索中日臻成熟。
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