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隨著我國房地產市場的快速發展和公民權利意識的不斷加強，老百姓的維權意識也慢慢從注重個人權益保護開始向兼顧共同權益主張的方向發展，在司法實踐中涉及業主共有權益糾紛的案件數量也不斷增多。這一類訴訟不僅涉及實體法的規定，也涉及程序法的規范，同時還涉及主張業主共同權益時主體地位的具體規定。然而，當前審判實踐中對相關類案存在不同的觀點、不同審判尺度的問題，實操中經常遇到對 “誰是共有權糾紛適格的原告”存在爭議的情況，法院的觀點直接關系到少數業主能否維權、怎么維權，截然相反的裁判結果有損司法嚴謹，也不利于法制統一。 

一、研究方法

案例研究方法：以“業主共有權糾紛”為關鍵詞在威科先行數據庫上進行搜索，通過對上海地區法院判例中相關案例進行梳理，發現不同法官對業主共有權的保護途徑、標準認定不一，對適格原告主體的認定之間也存在不同觀點甚至沖突，對此需要進一步研究和明確。 

二、問題提出

共有物權是指：業主對建筑區劃內全體業主共有部分享有的權利，包括建筑區劃內，道路、綠地（城鎮公共部分或者明示屬于個人的除外）、公共設施、廣場、物業服務用房以及其他不屬于業主專有部分也不屬于市政公用部分和其他權利人所有的場所以及設施等。

共有物權受侵害應當予以保護，這是司法界的共識。但權利人以什么途徑保護共有物權，上海地區不同法院的認定存在一定差異。

（一）肯定少數業主為共有權糾紛適格原告

觀點一：行為人未經其他共有人同意擅自占用業主共有部分、改變其使用功能，不屬于對共用部位的正常使用，權利人請求排除妨礙、恢復原狀，人民法院應予支持。

例如2010年的“曾某某與朱某某、曹甲等業主共有權糾紛案” [①] 、2010年的“王X與楊XX業主共有權糾紛案” [②] 、2014年的“李靜月、陳耀明等與金葆華共有糾紛案” [③] 中，一中院、二中院均持此觀點，認為擅自占用、改變共有部分結構的行為即為侵害業主共有權的行為，無需證明是否受到實際影響，少數業主作為享有業主共有權的主體與該侵害行為存在直接利害關系，依法享有訴權，可要求其排除妨害。2015年的“鐘以聰等訴鄭再良業主共有權糾紛案” [④] 中，徐匯區法院則表述得更為明確，認為“將部分共有部分占為獨用，顯然侵犯了其他業主的共有權。雖然其他樓層的業主客觀上確實很少會用到一層通道及樓梯下方的空間，但此并不意味著李存寶等三人可以將這部分空間加裝鐵門，占為獨用空間”。在可查閱的案例中，直至2019年的“張磊與葛佩麗業主共有權糾紛案” [⑤] 仍可見此種觀點。

觀點二：業主大會和業主委員會對違章搭建、侵占通道等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失，而業主僅有對侵害自己合法權益的行為，才可依法向人民法院提起訴訟。

例如2010年的“阮敏、符貴耿與張平業主共有權糾紛案” [⑥] 、2017年的“李英與吳偉、吳紅業主共有權糾紛案” [⑦] 、2020年的“鄧舉功與周亞玲業主共有權糾紛案” [⑧] 均肯定了少數業主對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利，因此享有相應訴權，然僅支持原告主張排除對其通風、采光、觀景等構成妨礙的行為，而對其本人的正常生活影響不大的行為則不予支持。

在這其中，又因侵害業主共有權的行為對提起訴訟的小業主造成的影響到何種程度足以支持其排除妨害沒有既定的標準，法官在自由裁量的過程中，也易導致類似案件出現相反的結果。例如2011年的“蘇某與陳某業主共有權糾紛案” [⑨] ，一中院在考察侵害業主共有權人搭建的陽光房后，認為“就其長度及高度而言，尚不足以對蘇某的正常生活構成相鄰妨害”，并表述“違章搭建未侵害相鄰方行走、通風、采光、安全等權利，相鄰方起訴要求拆除違章搭建的，不屬民事案件受理范圍，相鄰方應向房管、物業管理部門反映。”而類似的2019年“于侃與石本堅、石力、張慧萍業主共有權糾紛案” [⑩] 中，閔行法院則考慮陽光房“可能存在安全隱患”，支持了原告要求拆除的訴請。更有甚者，2017年的“沈志元、沈艷與沈德元業主共有權糾紛案” [11] 中，兩審法院對同一加裝防盜門事實是否影響其他業主，有著截然相反的看法與認定。

（二）否定少數業主為共有權糾紛適格原告

觀點三：建筑區劃內的公共場所，屬于業主共有，有關共有和共同管理權利的重大事項，應當由業主共同決定。應由符合法律規定數量的業主共同決定并通過業主大會和業主委員會主張權利。少數業主無權直接以個人名義向人民法院提起訴訟，代表全體業主行使權利。

例如2012年“張某、李某與干某業主共有權糾紛案” [12] ，兩審法院均以無證據證明利用外墻面改造室內天井的行為對原告造成影響進而損害原告的合法權益及要求恢復建筑物外墻外觀的適格主體為業主大會和業主委員會為由，駁回了原告的訴請。

此外，該種觀點常見于少數業主與地產公司、物業公司之間，蓋因后者侵害業主共有權的區域位置常與少數業主的物業不相鄰，較難以證明對其通風、采光、觀景等構成妨礙或是未對其達到現實緊迫的不利影響。例如2017年“趙華明業主共有糾紛案” [13] 中物業公司侵占小區物業用房及綠化區域、2018年“任宇春業主共有權糾紛案” [14] 中物業公司不當取得物業費拒不返還、2023年“潘某等與某某公司業主共有權糾紛案” [15] 中物業公司占用公共車位作為小區部分業主的專用車位。

（三）相鄰關系與業主共有權的競合問題

相鄰關系糾紛與業主共有權糾紛均可以成為鄰里糾紛的案由，事實相差無幾，但是法律依據、爭議焦點、舉證責任卻有所不同，甚至在裁判結果上也存在差異。因此，在存在請求權競合的情況下，權利人若在第一個案由中未能解決糾紛，也有可能會再行選擇第二個案由進行訴訟。而該種情況是否涉及“一事不再理”，目前司法實踐中也有著不同的看法。例如2019年“張磊與葛佩麗業主共有權糾紛案” [16] 中，一中院認為，即便該案“雙方曾因相鄰關系糾紛而訴至法院，雖該案與本案當事人相同，訴訟請求相同，但葛佩麗主張的實體請求權基礎并不相同”，因此該案不屬于一事兩訴的情況。而2023年“許榮康與王琛威等相鄰關系糾紛案” [17] 中，長寧法院認為，由于該案與前案“訴訟請求完全一致，且現場亦未發生新的變化。原告目前亦無證據證明其合法權益因三被告行為受到新的侵害事實”，繼而駁回該項訴請，沿用前案相鄰關系糾紛中不予支持的判決。 

三、簡要分析

通過對相關案例進行梳理，發現原《物權法》第83條第2款（《民法典》第286條及第287條為此條款的延續）作為裁判依據用得最多，該款規定：“業主應當遵守法律、法規以及管理規約。業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。”其中前一段關于業委會和業主大會的表述，常用來否認少數業主原告資格；后一段關于業主的，則用來肯定少數業主是適格原告。

（一）對少數業主是否具有訴權的司法認定觀點不一，存在沖突

肯定少數業主是適格原告的觀點認為上述條款實際上僅賦予業主大會和業主委員會特定情況下的原告資格，增加了救濟方式和強調行政投訴的解決渠道，而并沒有排除個人和少數業主訴訟原告資格的內涵，且第2款第2句明確賦予了個別受侵害業主的訴權。

而否認少數業主原告資格的情況系源于最高人民法院2015年《全國民事審判工作會議紀要》意見第38條：“住宅小區未成立業主委員會，業主以個人名義提起訴訟，要求對小區公共部分主張權利的，應根據《民事訴訟法》第119條第1項規定，認定業主個人不符合起訴條件，但對于業主個人征集其他業主簽名同意，代表全體業主利益起訴，并符合原《物權法》第76條第2款規定的條件，人民法院應予受理。”

《人民法院報》曾有法官撰文試圖調和這兩個觀點，對原《物權法》第83條解讀為“對于侵害業主共有權利的行為一般應由業主委員會主張權利，但通常，行為人擅自占用建筑共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，必然會妨害到業主對建筑物共有部分的正常使用和共有權及共同管理權的行使，對業主權利具有實質性的影響，即作為個體的業主在請求保護的物權法律關系中對訴訟標的具有直接利害關系，此時權利受到侵害的業主依法可以向人民法院提起訴訟”。但“一般由業委會起訴”和“通常業主可起訴”在現實糾紛中實在難有指導意義，業主決定通過訴訟救濟權利，多半認為自己物權權利受損，要求排除妨害。

多種解釋口徑，造成認定標準不一，甚至互相沖突的情形，直接影響了少數業主能否走入訴訟程序。

（二）對“侵害自己合法權益的行為”的裁判尺度不一，依賴于法官的自由心證

筆者在檢索中還注意到，司法實踐中時常將“侵害自己合法權益的行為”與“對其通風、采光、觀景等構成妨礙的行為”劃等號。然而筆者也在思考，前述的“合法權益”是否就應當已經涵蓋了業主共有權，而非由業主對房屋所有權所衍生出的“通風、采光、觀景”權利。似乎僅有在相鄰關系糾紛中，原告才負有證明侵權行為給其造成了權利妨礙的舉證責任；而在業主共有權糾紛中，爭議焦點無外乎在于行為是否發生于行為人的專有面積內，如是，則不侵害其他業主的業主共有權，如發生于共有部分內，則一定侵害了其他業主的共有權，符合“侵害自己合法權益的行為”的解釋。

同時，一旦在業主共有權糾紛中引入“在侵權行為是否對主張權利的業主產生影響”這一因素，該種影響可能隨著案件事實情況千變萬化、可大可小，必然需要法官對影響的嚴重程度是否足以支撐少數業主要求排除妨害進行考量。

此外，雖然《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第247條對“一事不再理”原則進行了解釋，但該解釋內容仍具有較大的進一步解釋空間。關于重復訴訟的標準中“后訴與前訴的訴訟請求相同”一項，究竟是應當從法律關系角度來考慮，還是應當從案件事實角度來判斷，實際也并不十分明晰。

這兩種情況下，往往依賴法官的自由心證，法官具有了較大的裁量權，會導致裁判極易出現“同案不同判”的現象。

（三）少數業主應是侵害共有權訴訟適格原告

經對現有規范研析，結合建筑物區分所有權中共有權理論，筆者認為少數業主起訴保護共有權既符合法律規定，也有利于制止不法侵害共有物權的行為。

1. 僅有業主大會及業主委員會是侵害共有權訴訟適格原告，增加了權利人維權難度

（1）從主體上來看

現代社會人員的流動性較強，住房投資的情況占比不小，實際居住小區的業主與并不實際居住小區的業主對共同權益的理解和態度有著明顯的區別。即使實際居住小區的業主，意見也可能體現出差異性，如侵害業主共有物權的行為對各業主造成的損害結果并不均衡，受影響相對小的業主可能占絕大多數。業主大會召開與議事的流程又較為繁瑣，在差異性的前提下，受影響大的少數業主需要說服業主大會審議通過并提起訴訟，要求全體業主一致行動事實上并不可能，無疑是極大地增加了權利人維權難度。另一方面，維護共有權權益的少數業主訴權無法得到保障，其維權積極性受挫，見義勇為被打壓，會導致“個人自掃門前雪，哪管他人瓦上霜”現象的司法背書，出現無人關心公共事務的消極狀態蔓延，與社會主義核心價值觀背道而馳。

而業主委員會的設立易受到各方面利益體的影響，甚至有相當一部分開發商惡意阻礙業委會的設立，短時間內很難成立。即便業主委員會已成立，其必定是由少數業主代表組成，委員會成員基于自身利益考慮，或許并不關注共有物權是否受到侵害，現實中，甚至有不少侵害業主共有物權的行為是業主委員會的合謀所致。例如“任宇春業主共有權糾紛案” [18] 便為業主委員會與物業公司串通，以小區公共收益對物業公司進行不當補貼所導致的糾紛。該案中，少數業主依據法律規定撤銷了業主委員會關于用公共收益補貼物業公司的決定，并撤銷了相關物業服務合同，但卻仍因不是適格主體，無法主張要求物業公司將獲取的補貼返還。這種情形下，也造成了《民法典》第280條第2款規定的業主撤銷權流于形式，受侵害的業主難以實際獲得救濟。

（2）從法理上來看

《民法典》第278條規定的需由全體業主共同決定的事項均為主動為之、改變現狀并影響全體成員利益的事項。但保護業主共有權的效果是恢復原狀與賠償損失，是被動行為，需要全體業主共同決定實際上也不利于權利的保護。從邏輯上說，如發生三分之一以上業主擅自改建共有部分設施侵害共有權時，其他多數業主將無法制止少數“三分之一以上”業主的不法侵權行為。

2. 業主以個人名義起訴保護共有物權在司法程序上并無障礙

持反對少數業主起訴資格觀點的部分專家也考慮到，如果承認單個或部分業主就業主共同權益糾紛的訴訟主體資格，當不同業主就同一事項同時提起訴訟，不僅易造成司法資源的浪費，如何進行處理也成為難題。

但根據《民訴法》第135條，必須共同進行訴訟的當事人沒有參加訴訟的，人民法院應當通知其參加訴訟。《民訴法》第57條及《民訴法解釋》第74條也規定了，人民法院公告通知相關權利人參加訴訟、權利人推選代表人的方式及判決、裁定對于權利人的適用法律效果。因此，在程序上，單個或少數業主訴求保護共有物權并無障礙，反而更有利于問題的解決。

由于經濟不斷創新發展，物業公司侵權事件、小業主相鄰關系糾紛不斷出現新的模式和方式，業主共有權益被侵害的情況越來越多，而在小業主維權意識不斷加強的情況下，需要啟動此類維權事項也將不斷增多。因此，規范和明確共有權糾紛主體資格勢必成為不可回避的問題。具體如何實施，仍有待于高院對上海市內受理原則及審判口徑等進行統一以及立法部門對相關法律法規進行細化，才能更好地維護這些關愛自身家園公共權益的群眾的積極性和主人翁意識。