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為加強新型冠狀病毒感染肺炎疫情（以下簡稱“此次疫情”）防控工作，有效減少人員聚集，阻斷疫情傳播，更好的保障人民群眾生命安全和身體健康，按照黨中央、國務院防控工作部署，上海市政府于2020年1月27日發布《上海市人民政府關于遲延本市企業復工和學校開學的通知》，根據《中華人民共和國突發事件應對法》、《中華人民共和國傳染病防治法》和本市重大突發公共衛生事件一級響應機制的有關規定通知“本市區域內各類企業不早于2月9日24時前復工。”
此次疫情的突然出現，對于經營性房屋租賃合同的履行來說，必然會造成一定的影響，承租人一方面要根據租賃合同支付租金；另一方面營業收入急劇下降甚至零收入，這對于租金價格水平相對高的上海租戶來說無疑是雪上加霜。
疫災無情人有情，萬達廣場宣布免去所有商戶1月25日至2月29日的租金和物業費；保利商業對全國旗下22個購物中心減免各品牌年初一到初六期間6天租金，表達了抗擊疫情、迎難共前的情懷為人稱道；上海市浦東新區政協委員在《關于在抗擊疫情期間適度減免各類經營主體租戶租金》的提案中呼吁減租。國有企業經營性租賃出租人面臨“減免租金或解除合同”訴求當如何應對？筆者發表個人觀點，以期共同探討。
一、“新型冠狀病毒肺炎公共衛生事件”不能直接構成民事責任免除的不可抗力事由
根據我國《民法總則》180條規定“因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。”不可抗力作為民事責任的免除事由必須是在不可抗力作為損害后果發生的唯一原因時方能成立。
此次疫情的大面積爆發屬于突發公共衛生事件，疫情通過各級衛生行政主管部門及政府有關部門進行傳染病監測、預防、調查、控制和醫療救治等及時有效的工作，予以預防、控制及消除。情大面積爆發后，部分地方政府根據《中華人民共和國突發事件應對法》、《中華人民共和國傳染病防治法》等相關法規，出臺封城、交通管制、延長假期等行政措施，這些行政行為對承租人而言不能預見、不能避免且不能克服，更可能直接導致承租人合同不能履行并造成損失，防控疫情的行政措施在事實上與承租人損害結果形成因果關系，則成為民事責任的免除事由。
早在2003年非典時期，最高院出臺了《關于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》[法（2003）72號]，該文件第3條的規定，因政府及有關部門為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規定妥善處理。雖然該文件只是針對非典時期的特定文件，目前也已經失效，但是該文件中最高院的觀點本次疫情下仍然值得借鑒和引用。
2020年2月2日，中國貿促會向浙江湖州某汽配制造企業出具全國首份新型冠狀病毒肺炎疫情不可抗力事實性證明書，是對筆者“新型冠狀病毒肺炎公共衛生事件”不能直接構成民事責任免除事由的觀點的有力印證。
（附該證明書全文為：“茲證明：依據2019年1月27日浙江省政府于發布《浙江省人民政府辦公廳關于遲延本市企業復工和學校開學的通知》，省內各類企業不早于2月9日（星期日）24時前復工，2月10日（星期一）起正常上班。”不可抗力事實性證明屬于商事證明領域中的事實性證明行為，是指由中國貿促會及其授權的分、支會應申請人的申請，對與不可抗力有關的事實進行證明，出具后當事人可以部分或全部免除不履行、不完全履行和遲延履行合同的責任。）
二、此次疫情下，承租人能否要求出租人減免租金應當分兩個時段分析認定
1．對于政府管制或延長假期時段租金，承租人因“不可抗力”可以免除承擔民事責任。
對于長期租賃合同，上海市政府規定企業復工期間不得早于2月9日24時，實質上不得開工的時間段為10天，筆者認為對于這10天應當交納的租金，承租人可以依據《合同法》第117條的規定以“不可抗力”為由與出租人協商減少租金、免除租金或（和）免除逾期支付租金的違約金。
對于短期租賃合同，例如場地租賃合同，比如演唱會等等，因疫情防治的需要不得不取消，這類租賃合同可以以不可抗力導致合同目的無法實現為由解除租賃合同，免除違約責任，并要求出租方退還已付的定金。
2．對于管制或延長假期時段以外的租金，承租人可依據公平原則與業主協商減免租金或解除合同。
最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第26條亦規定：合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。 對于已經簽署長期租賃合同承租人來說，短暫的疫情期間并不會導致合同目的不能實現，若以合同目的不能實現為由要求解除合同，當然于法無據；但承租人可以根據公平原則以“情勢變更”為由要求出租人減免部分租金。
3．租賃合同對“不可抗力”、“情勢變更”無約定或約定不明時，承租人有效要求減免租金或解除合同四種情形：（1）協商減免，承租人以“不可抗力”、“情勢變更”為由要求減少或免除租金。《合同法》當事人協商一致，可以變更合同。法律、法規規定變更合同應當辦理批準、登記等手續的，依照其規定。因此承租人可按“不可抗力”、“情勢變更”兩個事由，分段計算租期和經營損失后，合理提出減少或免除租金的訴求，與出租人協商一致后可減免租金。（2）訴訟減免，如承租人與出租人協商減少或免除租金無果，或不經協商，承租人可通過司法救濟途徑主張訴求。（3）協商解除，承租人與出租人以“不可抗力”為由要求協商解除合同。 根據合同法94條規定雙方對不可抗力導致合同目的無法實現的事實無爭議，對合同解除方式無爭議情況下，可協商合同解除。（4）單方解除，承租人與出租人如協商解除合同未能達成一致，或不經協商，可根據合同法94、96條規定單方面解除合同，即當事人一方以不可抗力事由書面通知對方解除合同，合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，在合理時間內，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力，合同是否解除最終以判決或裁決為準；否則視為對解除通知內容的認可，合同自通知到達日解除。
三、 疫情下，國有企業經營性出租人應對“減免租金和解除合同”的三種方式。
第一種方式，主動減租或解除合同
基于房屋租賃合同的一般實踐和理解，主動減免受到疫情影響租戶的租金，通常是對正在履約的運營合同進行變更，主動減免租金通常涉及與大批量租戶的業務關系管理，涉及到公司主動放棄一定運營收益進而可能影響股東在企業的紅利收益,因此決策時應當予以特別重視。
從國有資產監管的法定角度, 現行的《企業國有資產法》、《企業國有資產監督管理暫行條例》等國有資產監管法規中, 需報上級國有資產監管機構批準的重大事項列舉中沒有包括合同履行變更情形。
從一國有企業的公司內部治理決策角度， 變更運營合同的履行，減免租金或解除合同，是否需要經董事會、股東會表決, 需首先確認公司章程規定的兩會決策事項和職權范圍是否涵蓋該等事項。公司章程有規定應嚴格按公司章程執行，如無明確規定的,建議考慮經股東會、董事會或其他有權機構表決。
從合同約定角度, 需留意排查租賃合同中有無特別約定， 例如一些國資運營的廠房/辦公樓整租協議中可能會表述成， 經國資業主的股東會/董事會/某某特定管理委員會批準, 方可實施特定行為等。如有特別約定,，則需遵從特別約定。
如果在租賃合同的承租方采選(例如招投標)過程中，或者在租賃合同訂立前的租賃資產評估定價過程中， 遇到疫情需考慮變動租金的， 則實際需另行考慮疫情對招投標程序、國有資產評估結果及其時效的影響，對具體情況進行分析。
第二種方式，協商減租或解除合同
面對承租人以“不可抗力”、“情勢變更”為由要求減少或免除租金時，可以依法協商解決。經營性國有企業產權單位或實際持有單位對于占有的不動產自主經營，不動產租賃收益需納入年度專項預算管理，在協商解決時要特別注意：完備租賃合同、不可抗力事實性證明材料、損失計算方法、損失證明材料；同時嚴格遵守企業董事會或類似權力機構決議、出資人審批或備案程序規定。在事實清楚、證據材料真實有效、內部決策有效前提下進行。
對于事實清楚、理由充分的減免租金訴求，經雙方協商達成一致，減免租金的協議，必須經國有企業董事會或類似權力機構表決通過，同時符合出資人有關審批或備案程序的方可有效。對于因事實不清楚、理由不充分或不合理的減免租金訴求，國有企業董事會或類似權力機構未形成決議、出資人審批未通過的，任何人擅自與承租人達成減免租金協議均為無效協議。
對于事實清楚、理由充分的解除合同訴求，經協商一致的解除合同的協議，必須經國有企業董事會或類似權力機構有權決定，同時符合出資人有關審批或備案程序的方可有效，否則為無效。
第三種方式，法院判決或仲裁裁決減租或解除合同
若承租人以不可抗力為由要求出租人減租或解除租賃合同，在雙方協商無法達成一致的情況下，承租人有權就減租或解除租賃合同等相關事宜，依據租賃合同約定的爭議解決方式向有管轄權的法院或仲裁機構提出訴訟或仲裁。
此外，根據《中華人民共和國合同法》第九十四條第一項規定，因不可抗力致使不能實現合同目的，當事人可以解除合同。根據《中華人民共和國合同法》第九十六條第一款規定，當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。
因此，在租賃合同無特殊約定的情況下，面對承租人以不可抗力為由提出解除租賃合同，出租人在收到承租人的解除通知，并對本次解除有異議的，出租人有權依據租賃合同約定的爭議解決方式向有管轄權的法院或仲裁機構提出訴訟或仲裁；否則視為對解除通知內容的認可，合同自通知到達日解除。
我們說國有企業是我國社會主義市場經濟的重要組成部分，在我國國民經濟中發揮著舉足輕重的作用。疫情當下，國資國企更要依法合規地采取切實有效的應對方案，積極開展各項工作，履行社會責任，避免造成重大國有資產流失和損失的情況發生。
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