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資產出租系所有權人有償讓渡資產一定期間使用權的法律行為，是國有企業經營國有資產的常見方式，亦是保證國有資產增值的重要手段。目前，我國并未就國有企業資產出租專門出臺相關的法律法規，實踐中就國有資產出租之租金的確定、承租人的選擇、交易方式的選擇以及租期的確定等并未形成統一的意見。為了規范國有資產的出租行為，保障國有資產安全，防止國有資產流失，各地政府國資監管部門根據本地區實際情況陸續出臺的一些有關國有資產出租的規范性文件。本文主要結合上海市國有資產監督管理委員會于2021年4月30日發布的《關于規范市國資委監管企業房屋出租管理的指導意見》探討國有企業資產出租的合規問題。
一、國有企業資產出租相關規定
就國有企業資產出租，除了《中華人民共和國民法典》第十四章就租賃合同的內容、租賃期限、租賃用途、承租人的優先購買權、租賃物的保管和維修、租金的支付、租賃物的轉租以及租賃物的轉讓等進行了一般性的規定外，目前《中華人民共和國企業國有資產法》《企業國有資產監督管理暫行條例》《企業國有資產交易監督管理辦法》等并未明確就國有企業資產出租進行專門具體的規定。但多個地方國資監管部門為了提高國有資產運營效益促進國有資產保值增值，陸續印發了一系列的規范性文件，以規范地方國有企業的資產出租。
例如，北京市國有資產監督管理委員會分別于2013年1月、2018年10月發布了《關于規范國有企業房屋出租管理工作的意見》和《關于進一步規范市屬國有企業京內土地房屋資產處置和房屋出租對外合作經營管理的通知》；天津市國有資產監督管理委員會于2019年10月發布了《關于進一步規范市屬國有企業房產土地出租工作的若干規定（試行）的通知》；廣州市人民政府辦公廳于2017年6月發布了《關于規范我市國有企業物業出租管理的指導意見》；青島市國有資產監督管理委員會于2008年5月發布了《青島市人民政府國有資產監督管理委員會監管企業資產出租管理辦法》；廈門市國有資產監督管理委員會于2018年4月發布了《關于規范國有企業資產出租管理的指導意見》等等。
2021年4月29日，上海市國有資產監督管理委員會發布了《關于規范市國資委監管企業房屋出租管理的指導意見》（以下簡稱“《指導意見》”），進一步強化落實監管企業房屋出租管理主體責任，建立健全房屋出租管理制度，規范房屋出租工作流程，提升房屋資產管理水平。
二、國有企業資產出租前的合規要點
國有企業資產出租由于不涉及資產所有權的轉讓，在實踐中，其決策流程、轉讓價格、租金的確定等均未引起國資監管部門足夠的重視，這也間接導致了國有資產的出租相關的規范不完善。此次《指導意見》的出臺，對規范上海市國有企業名下的房屋租賃行為有著重大的指導意義，響應了國有企業合規化經營管理要求。下文主要結合《指導意見》的相關規定對國有企業資產房屋出租前的合規要求進行闡述：
1.決策流程
根據《指導意見》第五條的規定，重大房屋出租事項應提交監管企業或其授權的子公司決策審批，并納入企業“三重一大”事項，履行集體決策程，一般房屋出租事項由出租企業按其制度自行決策。因此，國有企業應當依據租賃價格、租賃面積、租賃期限等要素，制定重大和一般房屋出租事項劃分標準以及相關的決策機制，保證房屋出租決策流程的合規性。
2.承租人的選擇
從選擇承租人的方式上看，根據《指導意見》第七條的規定，房屋出租應當遵循公平、公開、公正的原則，租賃信息應通過產權交易機構、公共媒體等渠道等專業平臺公開選擇承租人；從承租人的條件上看，根據《指導意見》第八條的規定，出租企業應認真審查承租人的財務狀況、經營狀況和信用情況等信息，擇優選取資信可靠、履約能力強的承租人。
需要注意的是，《指導意見》鼓勵國有企業公開選擇財務狀況良好、資信履約能力較強的承租人進行出租，但這并不國有企業可以隨意設置競爭的歧視性條件，排除其他承租人競爭，這有違公開競爭的原則，反而會導致招租的不公允，以及承租人選擇的不最優，直接損害國有企業的利益。那么，這是否意味著國有企業招租就不能設置競爭條件呢？
筆者認為，《指導意見》中僅規定了國有企業一般不能設置競爭的歧視性條件，但并不意味著不能設置競爭條件，一般的競爭條件并不會違背公開公正招租的要求，反而能促進招租的則優化。根據《指導意見》的要求，國有房屋出租，統籌考慮企業發展戰略、房屋經營業態、承租人履約能力等因素，擇優選取承租人，因此國有企業在招租時可以對承租人的履約能力以及經營方向等方面設置一定的競爭條件。
3.租金的確定
根據《指導意見》第六條的規定，租金底價應在市場估價或詢價、或者委托專業機構評估的基礎上，綜合考慮市場供需及資產實際情況等因素合理確定。從以上的規定可以看出，《指導意見》要求租金的確定應當是市場公允價格，可以通過市場估價或詢價、或者委托專業機構評估等方式確定。
根據《企業國有資產評估管理暫行辦法》第六條、第二十二條的規定，國有企業將整體資產或者部分資產租賃給非國有單位的，應當對相關資產進行評估，當交易價格低于評估結果的90%時，應當暫停交易，在獲得原經濟行為批準機構同意后方可繼續交易。
因此，筆者認為，在國有企業將房屋出租給非國有單位時，應當委托專業機構進行評估，并不僅僅是通過市場估價或詢價；租金的底價不應低于評估價格，可以結合市場估價或詢價綜合確定。此外，根據《指導意見》第六條及第九條的要求，國有企業在出租房屋時還應當根據租賃期限，合理約定租金調整機制，設置租金遞增幅度，在出租期限內依據市場行情、供需關系等因素合理調整租金水平。
4. 租賃方式
根據《企業國有資產交易監督管理辦法》的規定，國有企業產權轉讓、增資和資產轉讓等一般需在產權交易機構公開進行，這是國有企業資產交易應當遵守的基本合規要求。那么，國有企業資產租賃，是否需要進場交易呢？
根據《指導意見》第七條的規定，租賃信息應通過產權交易機構、公共媒體等渠道公開發布，重大房屋出租事項鼓勵通過產權交易機構等專業平臺公開選擇承租人。
由上可見，《指導意見》并沒有強制國有企業必須在產權交易機構公開選擇承租人，只是要求通過公開的渠道進行招租，并鼓勵通過產權交易機構進行重大房屋出租事項。
5.租賃期限的要求
《指導意見》并未明確規定租賃期限的限制要求，僅在第五條規定，單次出租期限超過五年的出租行為應按重大房屋出租事項履行決策程序。因此可以看出，一般的出租的租期不超五年，確需超過五年的，需要按重大房屋出租事項履行決策程序，但最長亦不應超過《中華人民共和國民法典》第七百零五條規定的最長租期二十年的規定。
6.租賃合同的簽署和備案
根據《指導意見》第八條的規定，出租企業應與承租方簽訂書面租賃合同，并統一上報監管企業備案。租賃合同生效后不得隨意變更，因特殊情況確需變更的，應由出租行為原決策機構審議。
7.租賃保證金
租賃保證金一般是指在租賃合同當中約定的承租人繳納一定數額的保證金，用于保證承租人不履行支付租金的義務、損害租賃標的物或者違反合同義務時，出租人可以該金錢優先受償，以保證出租人的權益不受損害。
目前我國法律和相關法規并未就國有企業資產出租的保證金的金額進行明確的約定。實踐中，一般不超過三個月。例如東莞市房管局官方網站于2018年5月30日發布的《東莞市房產管理局關于征求 〈東莞市(非住宅)房屋租賃合同(征求意見稿)〉、〈東莞市(住宅)房屋租賃合同(征求意見稿)〉的社會公眾意見的公告》中，就要求房屋租賃保證金不得超過三個月租金數額。
筆者認為，租賃保證金屬于出租人和承租人雙方意思自治的范疇，應由租賃雙方根據具體情況予以協商處理。
三、國有企業資產出租后的合規要點
1.承租人的轉租權
在承租人租賃國有資產后，承租人是否可以轉租？根據《指導意見》第十條的規定，出租房屋一般不得擅自轉租，特殊情況確需轉租的，應在租賃合同中提前約定，未事先約定的，需將轉租合同內容提交出租行為原決策機構審議通過后方可轉租。《民法典》第七百一十六條亦規定，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。
因此，承租人是否能予以轉租，屬于雙方雙方意思自治的范疇，在租賃合同未約定的情況下，未經出租人決策機構審議通過，承租人不得轉租。
2.承租人的優先承租權
根據民法典第七百三十四條的規定，租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。上海聯合產權交易所有限公司于2021年4月30日發布的《上海市國資國企不動產租賃業務操作細則（試行）》第二十條規定，涉及優先承租權情形的，出租方應在信息發布申請時披露相關信息，優先承租權人應在招租公告期內向聯交所遞交承租申請并行使優先承租權。那么，在租賃期限屆滿后，國有企業作為出租方是否還需要公開招租？公開招租是否侵犯承租人的優先承租權？
筆者認為，在租賃期限屆滿后，國有企業與承租人的租賃關系終止，相當于國有企業重新對標的物進行招租，因此，國有企業還需要重新通過公開招租的方式進行租賃，但應履行通知承租人義務，承租人可以“同等條件”享有優先承租權。那么承租人的優先承租權如何行使？如承租人未參加競標是否意味著放棄優先承租權？承租人參加了競標，但又未中標，是否意味著喪失了優先承租權。
在劉華與重慶第二機床廠有限責任公司房屋租賃合同糾紛案（（2019）渝05民終418號）中，法院認為承租人收到通知后，沒有參加競標，減少了競爭，其在競標中若表示要在某一價位優先承租，則其他競標人可能繼續競價；承租人未參加競標的情況下，主張任意選擇他人中標價行使優先承租權，將侵犯其他競標人繼續競價的權利，同時侵犯招標人獲得最高收益的權利；因此，優先承租權人自己未參加競標的，其優先承租權喪失。
在重慶美陸視光學眼鏡有限公司與重慶市第五人民醫院房屋租賃合同糾紛案（（2019）渝05民終2672號）中，法院認為優先承租權作為一種約定權利，其權利來源于租賃雙方的合同約定，不得超越簽約雙方于合同簽訂時的合理預期，承租人的優先承租權應以“同等條件”為前提，承租人參與了投標、競標，但并未中標，故未達到同等條件，其主張對涉案房屋享有優先承租權無依據。
筆者認為，優先承租權應以“同等條件”為前提，如承租人未參加投標、競標以及參加投標未中標，并不會喪失優先承租權。因為，承租人并未明確放棄或者以其行為表示放棄優先承租權，如果承租人未參加投標、競標以及參加投標未中標視為放棄優先承租權，那么本質上就否認了承租人的法定優先承租權。那么，如何保證國有企業的公開招租要求，又滿足承租人的優先承租權呢？
筆者建議，第一、可以設置優先承租權的合理行使期限，比如，在租賃合同中約定，在租賃期限屆滿后，出租人通過公開招租的方式進行招租，在新承租人中標后一定期限內未行使優先承租權的，視為承租人放棄，同時約定國有企業與新承租人的租賃合同附條件生效（待承租人喪失或放棄優先承租權時生效），如果承租人選擇行使優先購買權，新承租人仍可以競價，直到確定最終承租人為止；第二、也可以通過產權交易機構競價系統設置匹配的方式進行，國有企業通過產權交易機構進行網絡公開招標，新的承租人可以在通過電子競價系統進行競價，同時原承租人可以通過電子競價系統選擇是否匹配最高的報價，如原承租人選擇匹配，新承租人還可以繼續競價，直到確定最終承租人為止。這樣就既可以保證國有企業招租的要求，同時還滿足了原承租人的優先承租權。
3.承租人的優先購買權
民法典第七百二十六條規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。
根據《企業國有資產法》和《企業國有資產交易監督管理辦法》的相關規定，國有資產轉讓應當在依法設立的產權交易場所公開進行。那么在國有資產轉讓時勢必會與承租人的優先購買權相沖突，在國資委發布的規章層面，未見專門就國有資產轉讓中涉及到租賃情況處理方式的規定，在地方性的產權交易機構交易規則中，雖有不同程度涉及到對“租賃”情況的相關要求，僅僅要求對是否存在“優先購買權”予以披露，并未涉及承租人優先購買權實質性交易問題。例如，在《上海聯合產權交易所有限公司物權交易操作指引》第六條規定，標的資產涉及相關主體優先購買權的，轉讓方應當按照法律法規的要求通知具有優先購買權的相關主體，并提供轉讓方依法履行相關義務的證明文件；第十五條規定，物權交易涉及優先購買權人不放棄行使優先購買權的，優先購買權人應按照信息披露公告要求行權。那么，承租人行使優先購買權是否必須“進場交易”？是否必須遵循國有資產轉讓“競價方式”？
筆者認為，在相關法律法規未明確規定以及租賃合同未明確約定的情況下，承租人行使優先購買權非必須進場交易。在中靜實業（集團）有限公司訴上海電力實業有限公司等股權轉讓糾紛案（(2014)滬二中民四(商)終字第1566號）中，法院認為雖然國有產權轉讓應當進產權交易所進行公開交易，但因產權交易所并不具有判斷交易一方是否喪失優先購買權這類法律事項的權利，在法律無明文規定且股東未明示放棄優先購買權的情況下，享有優先購買權的股東未進場交易，并不能根據交易所自行制定的“未進場則視為放棄優先購買權”的交易規則，得出其優先購買權已經喪失的結論。由此也可以推斷，既然承租人行使優先購買權不需要“進場交易”，那么更不需要遵循國有資產轉讓“競價方式”，與其他競買者進行競價。那么，還需要解決的問題是，既然承租人不需要進場交易，如何保障他競標人繼續競價的權利，該問題在上文中承租人的優先承租權中已經有闡述，在此不再重復。
四、建議和總結
《指導意見》對國有企業房屋租賃行為進行了明確的規范，就其他資產，如土地、設備等財產的出租尚未作明確規定，考慮到國有企業保證國有資產保值增值、防止國有資產流失的經營目標，在進行其他財產租賃時，建議國有企業參照《指導意見》的口徑制定相關的交易制度。同時，在重大資產租賃時，建議在租賃合同中就承租人的行權方式、時間和條件等進行明確的約定，以減少承租人因行使優先承租權和優先購買權導致的糾紛，從而保障國有資產有效流轉和保值增值。
滬公網安備 31010402007129號
