一、 引言

隨著“一帶一路”進程的推進及泰國旅游業的發展，越來越多外國人赴泰旅游后萌生了在泰國購房的想法。近期，不僅有一些個人客戶就如何購買泰國房產向我們進行了咨詢，也有一些中資房地產開發商就計劃赴泰開發地產項目與我們進行了溝通。在此過程中，我們按照上述兩種不同類型客戶關心的問題，分別總結整理了投資泰國房地產應當重點關注的法律事項并最終形成了本指引，以供參考。

考慮到無論是個人客戶還是房地產開發商在近期咨詢中所關注的房地產類型主要以住宅類為主，因此，本指引的主要關注點聚焦于住宅類房地產，其他房地產類型本指引暫不展開詳述。

鑒于本指引作者均為中國執業律師，本指引中就泰國相關法律、法規、規范性文件及政策等內容的介紹、解讀及/或建議等僅供參考，不構成正式法律意見或建議。

二、 與外國人 [1] 相關的主要規定

無論是作為個人購房者還是房地產開發商，在一個新的國家、地區進行投資前首先需要了解此國家、地區的法律、法規、政策等特點及與自己國家的差異，尤其是需要了解此國家、地區專就外國人制定的特殊規定，才能更好的適應當地的“水土”，從而為進行成功的商業投資打牢基石。就泰國房地產而言，其與外國人相關的主要法律、法規、政策等規定的核心制度包括：

1. 泰國土地私有化

與中國土地均為公有，城市市區土地屬于國家所有，農村和城市郊區土地一般屬于農民集體所有的規定不同，在泰國土地主要分為兩種，一種是政府享有所有權的土地（如：公路、政府機構所處土地、自然保護區、沙灘等）；另一種則是私人享有所有權的土地；當私人購買土地后將永久享有此土地所有權，且子孫后代能夠永久繼承。

2. 非經豁免外國人無法購買泰國土地

雖然在泰國允許土地私有化，但政府出于保護國土安全，防止泰國居民土地流失等角度考慮，泰國《土地法案》（Land Code Promulgating Act）規定，只有泰國人（包括自然人及法人）才允許擁有土地所有權；外國人不得擁有泰國的土地所有權，除非滿足較為苛刻的豁免條件。

特別提示 ：2022 年 10 月 25 日，泰國內閣一致通過了一項部長級條例草案，首次允許符合條件的外國人能夠以個人名義在泰國購買土地，直接獲得土地所有權；草案指出，外國人三年內在泰國投資房地產、證券或基金價值超過 4000 萬泰銖，則有資格購買曼谷、芭提雅和其他城市的不超過 1 萊（1600 平方米）的住宅區用地，不得在軍事區購買土地，且限制外國人只有一次購買土地的機會（未來即使外國人出售掉此土地也無法享有再次購買土地的權利）。

該草案原定計劃在政憲公報網站上刊登后一個月自動生效；但令泰國內閣未曾想到的是，該草案遭到了泰國反對黨和公眾的強烈反對，因此在 2022 年 11 月 8 日的政府新聞發布會上，泰國內閣決定撤回此條例草案。截至目前，非經豁免外國人依然無法以自己的名義在泰國擁有土地。雖然此草案最終未能生效，但從該草案的內容能看出泰國政府有意逐步放松對外國人購買泰國土地的限制，也許在不久的將來，符合特定條件的外國人直接以自己名義購買到泰國土地也未嘗不能實現。

3. 泰國房地分離，外國人可以購買與土地分離的建筑物所有權

泰國土地和房屋的關系并非像中國一樣屬于房地一體，泰國房屋產權與土地產權可以分離，即可分屬于不同的主體。因此，雖然泰國《土地法案》規定外國人不能獲得土地所有權，但外國人卻可以擁有與土地分離的地上建筑物所有權；比如，根據泰國《共管公寓法》（Condominium Act），外國人在泰國可以擁有一套共管公寓。

4. 外國人可以租賃泰國不動產

泰國在不動產（土地、公寓、別墅等）租賃方面賦予外國人和泰國人相同的權利，外國人可以在泰國自由的租賃不動產而不存在特殊限制，但按照泰國最高法院（Thailand Supreme Court）規定，單次租賃期限最高不得超過 30 年，也就意味著在租賃期滿 30 年后，如需續租，還需不動產權利人同意，且最多續期 2 次（即，最多能夠租賃 90 年）。

三、 外國投資者 [2] 購買泰國房產

在實踐中，外國投資者赴泰購買不動產類型中最多的是住宅類不動產，而住宅類不動產在泰國最常見的當屬公寓和別墅，因此我們將分別介紹購買公寓和別墅過程中需要重點關注的法律事項及稅負成本。

1. 購買泰國公寓 [3]

泰國的公寓與國內商品住宅較為相似，可以按戶進行銷售并辦理產權登記證書，且購買者享有公寓永久所有權。雖然泰國《土地法案》規定外國人不能擁有土地，但基于泰國房地分離的原則，根據《共管公寓法》第 19 條，外國人可以購買并享有公寓性質房屋的所有權（不含公寓對應土地所有權）。雖然《共管公寓法》賦予了外國人購買泰國公寓的權利，但同時也作出了一定的限制，一棟公寓樓房中外國人購買的公寓所有權最高不能超過此公寓樓房總建筑面積或套數的 49%，剩下的 51% 公寓份額需由泰國人持有，不過外國人可以承租此 51% 部分。雖然存在 49% 的外國人購買上限指標，但也為外國投資者購買泰國房產打開了通道，這也是目前大多數外國投資者購買泰國房產的首選類型。

2. 購買泰國別墅

除上文所述公寓外，別墅是另一種較為常見的住宅類型，泰國的別墅主要包括獨棟別墅（Villa）和聯排別墅（Townhouse）。按照泰國《土地法案》規定，非經豁免外國人無法以自己的名義在泰國購買并擁有別墅所有權 [4] ；如果外國人希望通過其他方式達成相近于購買泰國別墅的效果，目前較為常見的方式有以下幾種：

（1） 設立且以泰籍公司 [5] 名義購買

由外國人與泰國人合資設立泰籍公司（泰籍股東至少占股 51%），外國人通過控制印章證照、董事席位等方式實際控制泰籍公司，后以此泰籍公司名義購買別墅。

特別提示 ：此種外國人設立且以泰籍公司名義購買別墅的方式雖較為常見，但此種方式依然存在較大法律風險，如：股東之間就合資公司控制權產生糾紛，因此可能會影響到別墅所有權的最終歸屬。在 2006 年 5 月泰國土地辦公室指導方針出臺后，泰國相關政府部門對此種外國人濫用泰籍公司購買別墅的行為調查趨嚴。實踐中，政府部門通常會對公司股東身份及購買別墅的背景進行調查核實，判斷外國人與泰國人成立泰籍公司的目的是否屬于真實商業合作，或是僅為購買別墅；若泰國相關政府部門判斷合資成立泰籍公司真實意圖只是為規避《土地法案》購買土地或別墅的，除不予辦理產權登記手續外，可能還存在處罰等風險。另外，實踐中，合資成立泰籍公司時外國人與泰國人可能會簽署股權代持協議，雖然股權代持在國內已較為常見，但在泰國簽署股權代持等此類抽屜協議是不被保護的，可能面臨承擔民事、行政、甚至刑事責任 [6] 的風險。

（2） 采用以租代售的方式購買

在實踐中，有個別客戶反饋其在向房產中介咨詢購買泰國別墅時，被告知可以采用以租代售并辦理借款抵押的方式購買；即：投資者先與別墅所有權人簽署別墅買賣協議，約定雙方本意為別墅買賣法律關系；但因外國人無法辦理別墅產權轉讓登記手續，所以雙方再簽署別墅租賃協議，以租賃形式向泰國相關房產管理部門辦理備案登記，也就是采用“陰陽合同”的形式；然后，在投資者打款時和別墅所有權人簽署借款協議，并以別墅為此筆“借款”辦理抵押擔保登記。

特別提示 ：實踐中確實有不少投資者采用此種方式購買泰國別墅，但此種方式存在較大的法律風險：（1）首先，因明面上備案登記的法律關系屬于租賃關系，從對外公示權利來看，投資者依然無法取得別墅所有權；（2）其次，雖然別墅上設置了借款抵押擔保，能夠避免別墅所有權人未經投資者允許而另行出售的風險，但若別墅所有權人未來出現債務等問題（第三方糾紛、破產等），可能發生第三方與投資者爭奪別墅權益（在先抵押權能否對抗第三方存在不確定性）或別墅被司法機關強制處理等情況；（3）正常情況下泰國別墅為永久產權，并且能夠繼承，但采用此種以租代售方式，續租期只能延續 2 次，也就是最長只能租賃 90 年，且當發生繼承情形時，外國投資者的繼承人很難要求出租方履行繼承相關義務，且此權利也不受當地法律保護；（4）最關鍵的是，因操作方式中的合同屬于“陰陽合同”，實質上屬于以合法形式掩蓋非法目的，因此合同本身的效力很難被泰國司法機關認定有效，屆時可能會出現民事糾紛、行政處罰等風險，整體法律風險難以控制。綜上，我們不建議外國投資者采用此種方式來購買泰國別墅。

3. 不動產交易時所涉主要稅負成本

在泰國不動產交易中，無論交易標的是土地、公寓、別墅等，在不考慮特殊優惠政策的情況下，交易時的稅負成本計算方式基本相同，且基本與賣方及買方是否外國人無關，泰國不動產交易需要繳納的稅種主要有：

（1） 轉讓費

轉讓費不是一種稅收，而是一種政府收費。該費用按政府部門評估房產價值（不是房產銷售價格，房產評估價值往往低于實際銷售價格）的 2% 征收。

（2） 特定營業稅

如果賣方是企業，基本需要繳納特定營業稅；如果賣方是個人，滿足一定條件（比如最常見的是個人持有此出賣的房產滿 5 年且在出賣前 1 年內作為長期居住地并在此房屋上登記滿 1 年）可以免交此稅種；此稅費按銷售價格或政府部門評估房產價值（以孰高為準）的 3.3% 繳納。

（3） 印花稅

印花稅按登記或房屋評估價值（以孰高為準）的 0.5% 征收。如果賣方繳納過特定營業稅那就可以免繳印花稅，但如果賣方免繳了特定營業稅，就需要繳納印花稅。

（4） 預扣所得稅

如果賣方是個人，需要繳納個人所得稅，按照房屋評估價值的累進稅率來確定稅額，并根據擁有此房屋的年限進行扣除（某些特定的條件下可以豁免繳納，但豁免通常不適用于外國人）；如果賣方是企業，則需要繳納企業所得稅，稅額固定為財產注冊或銷售價格或政府評估價值的 1%（以孰高為準）。

四、 外資開發商進駐泰國房地產市場

1. 外資開發商進駐泰國房地產市場的形式

因泰國《土地法案》規定外國人非經特殊豁免不得持有泰國土地，并且泰籍公司和外資企業在從事各項業務時將面臨不同的要求、限制及優惠等差異；因此，外資開發商在選擇進駐泰國房地產市場時，首先需要考慮的就是以何種身份來開展業務，常見方式有以下兩種：

（1） 與泰國人合資成立泰籍公司

外資開發商進入泰國房地產市場的常用方式之一就是與泰國人（通常為泰國當地開發商）一起合資成立泰籍公司（通常外資開發商持股 49%，泰國人持股 51%），并以新設泰籍公司作為房地產開發的實施主體。泰籍公司因泰資處于控股地位，因此不會被認定為外國主體，進而無需辦理相關外資準入手續，也不會因外資身份而受到包括非經豁免無法購買泰國土地在內的各項限制，而是和正常泰國開發商一樣，可以進行如土地購買、開發建設、竣工后對外銷售、自持運營等房地產常規業務；并且，開發的樓盤性質也不用局限于公寓、別墅等住宅項目，商業寫字樓項目、酒店項目、甚至文旅養老等產業地產項目也可以由泰籍公司進行開發建設。

雖然此種模式有諸多優點，但在這種合作模式下，外資股東持股比例不超過 49%，不享有合資公司的絕對控股權，這點對于某些外資尤其是外國國資控股的大型開發商而言可能較難接受；因此，實踐中外國投資者往往采用如下方式取得對泰籍合資公司的控制權：

1） 通過除股權外的其他方式盡量取得對泰籍合資公司的控制權，如取得多數董事會席位，在管理、運營、財務等重要崗位上爭取由己方人員擔任，對公司銀行卡、U 盾（如有）等財務工具及公司印章證照等享有實際管控權；

2） 外資開發商盡量尋找泰國當地口碑較好或/且已形成合作信任關系的泰資開發商或其他泰國人，按照每個項目成立一家合資項目公司的方式，共同開展房地產開發等商業活動。

特別提示 ：部分外資開發商在面臨此種情況時，喜好采取簽署股權代持協議的方式規避政府監管，需要注意的是，股權代持協議不被泰國法律所保護，未來產生糾紛時通常會被司法機關認定為無效，并且泰國相關土地部門、工商監管部門也對股權代持協議持否定態度，簽署股權代持協議可能引致民事糾紛、行政處罰，甚至刑事風險。

（2） 設立外商投資公司并取得行業準入

因前述設立泰籍合資公司的方式中，外資開發商無法取得控股股東地位；因此，有些外資開發商可能更傾向在泰國以控股股東身份設立外商投資公司 [7] 作為項目公司獨立開發房地產項目。

但在泰國，相關法律對外國人設置了行業準入限制，泰國《外商經營法》（Foreign Business Act）對外商投資采取負面清單管理模式，對禁止外國人從事某類特殊業務的清單和限制外國人從事業務的清單中的行業規定了外商投資審批的要求。三類清單的簡要介紹如下：

1） 第一類清單為外商絕對禁止從事的行業，主要包括新聞媒體、水稻種植、畜牧業、林業和森林木材加工、泰國草藥、泰國文物的貿易和拍賣、土地交易、佛像的制作等；

2） 第二類清單為外商禁止參與的行業，除非經過商務部的內閣決議批準，或獲得投資促進委員會（Board Of Investment，“BOI”）的投資促進許可，或由泰國工業管理局（Industrial Estate Authority of Thailand，“IEAT”）批準的工業經營或出口貿易。第二類清單上的商業活動涉及國家安全、文化問題、風俗傳統以及國家自然資源與環境問題，包括生產、銷售、維修槍支、彈藥，火藥、炸藥；木雕生產；甘蔗制糖、礦鹽生產等；

3） 第三類清單為泰國人尚無法與外國人相競爭的行業。因此，外國人被限制參與此類商業活動，除非商務部公司注冊處局長的批準，或獲得 BOI 的投資促進許可，或由 IEAT 批準的工業經營或出口貿易。第三類清單涉及的行業包括，碾米業、以大米及其他農作物為原料的面粉生產；漁業、水產養殖；造林；夾板、膠合板、紙板及硬紙板生產；石灰生產；會計、法律、建筑設計、工程服務業；廣告業、導游業及餐飲業。

另外，除《外商經營法》的規定外，外國人還必須遵守 BOI 或者 IEAT 制定的相關規定，包括最低注冊資本要求、在泰國有住所的外國董事的數量、負債權益比例、最低注冊資本、投資總額的到位時間、專有技術或者資產，以及相關政府部門要求的其他條件。

特別提示 ：根據上述法律規定，泰國原則上非經豁免禁止外國人從事土地交易、房地產開發建設等相關業務，但也存在例外情形，當外資開發商在取得下列審批之一的情況下可以從事房地產相關業務：

1） 取得泰國商務部頒發的《外商經營執照》（Foreign Business License，“FBL”）；

2） 在取得 BOI 行業準入批準后，再申請獲取《外商經營證書》（Foreign Business Certificate，“FBC”）。

在實踐中，FBL 證書一般很難獲批，通常外資開發商會選擇通過獲得 BOI 行業準入批準后再進而取得 FBC 證書。

2. 外商投資公司取得泰國土地

外資開發商若希望以外商投資公司身份開展房地產業務，則土地所有權的獲取是其能否成功赴泰投資房地產的關鍵環節，外商投資公司獲取土地的方式有如下幾種：

（1） 滿足《土地法案》的特定豁免條件

根據《土地法案》第 96 條第 2 款規定，如果外國人在有利于泰國經濟發展的商業領域投資時間持續不少于 3 年，從境外匯入的投資金額不少于 4000 萬泰銖，并取得泰國內政部長的許可后，可在特定的地區擁有不超過 1 萊（即 1600 平方米）的土地用于居住，且該土地僅屬于此外國人所有，不可轉讓，不可繼承。

（2） 通過 BOI 批準取得土地

根據泰國《投資促進法》（Investment Promotion Act）和《土地法案》規定，獲得 BOI 批準證書的外國人，可以獲得土地用于 BOI 批準的業務經營活動，還允許已取得 BOI 行業準入批準且實繳注冊資本金額不少于 5,000 萬泰銖的外國人享有位于工廠以外的辦公樓、外籍管理人員和專家宿舍以及工人宿舍用地的土地所有權等，外國投資者在泰國停止經營活動的，應當在 1 年內將土地賣出，否則土地管理局將收回相關土地。

（3） 通過 IEAT 批準取得土地

根據泰國《工業園管理局法》（Investment Promotion Act）規定，允許外國投資者在獲得 IEAT 批準的情況下，在工業園區內擁有土地用于工業活動，但在泰國停止經營活動 3 年內需將土地退還工業園管理局或轉讓給其他企業，否則土地管理局將收回相關土地。

特別提示 ：實踐操作中，房地產外商投資公司通常會在取得 BOI 行業準入批準后購買土地，從而取得土地的所有權；而生產型外商投資公司，通常是與泰國的工業園區進行優惠政策協商，并在取得 IEAT 許可后取得土地。當然，建議外資開發商在作出投資決策前，最好先與 BOI、IEAT 進行溝通協商，確認能否經豁免取得土地，能否實際開發后續的房地產開發項目。

3. 泰國房地產開發流程和規定

無論采用合資設立泰籍公司還是設立外商投資公司的方式，其在泰國開發房地產項目的流程基本一致，主要流程如下：

（1） 選擇合適的土地

首先，選擇適合開發項目的土地，地塊的規劃用途 [8] 、地塊旁馬路寬度、周邊環境情況等均關系到項目的總建筑面積和設計方案；對于泰國各類規劃用途土地的使用范圍和建筑面積的要求，泰國城市規劃局都有明確的規定。

除了以顏色進行劃分的土地用途外，同中國對土地的容積率要求相似，每個地塊還有相對應的可建筑面積的規定。此類事項需要在取得土地前就進行明確并提早規劃，而后就是按照項目公司性質依據不同的規定、流程、手續等取得待開發土地。

（2） 進行項目規劃及設計

在取得符合建設標準的土地之后，開發商可以雇傭設計公司或者建筑公司出具項目設計方案，一般設計師會根據泰國當地的法律法規來設計符合建造標準的圖紙，后報當地相關行政部門審批。

（3） 申請環境評估許可證（EIA）

泰國《國家環境質量促進和保護法》（Enhancement and Conservation of the National Environmental Quality Act）第 46 條對環境影響評估（Environmental Impact Assessment，“EIA”）的強制要求作出了規定，對于別墅小區數量在 500 戶以上或者總占地面積在 100 萊以及公寓和酒店項目在 80 個房間或者使用面積在 4000 平米以上的項目，必須取得 EIA。只有取得了 EIA 后，開發商才有資格申請建筑施工許可證，只有取得建筑施工許可證的項目才可以開始動工建設。

泰國 EIA 的申請周期較長，順利的話需要 6-9 個月。如果設計方案問題比較多，或者體量比較大的項目，申請周期可能需要 1-2 年。考慮到 EIA 不僅僅涉及項目本身的情況，如室內高度、空氣狀況、排水排量、電壓電容、綠化公共面積等，還涉及項目周邊的情況，如：環評證其中一個很重要的參考點在于項目周邊的居民意見，如果因所建項目可能會影響周圍居民，如擋住周圍居民交通、通風或者陽光等，就很可能會因無法取得周邊居民的同意書而導致無法取得 EIA 進而無法繼續實施項目。因此，實踐中，一些開發商會委托專業中介機構協助申請 EIA。

泰國 EIA 評估過程異常嚴格，能否盡快取得 EIA 是對房產開發商實力的一大考驗。我們也關注到，泰國并不禁止 EIA 隨土地一并轉讓，外資開發商也可以在購買土地時選擇已經辦理完畢 EIA 的土地，以節省申請 EIA 的時間和精力，加快項目實施進度。

（4） 項目銷售

在泰國，法律雖規定在未通過 EIA 審核前不允許開工建設，但我們并未發現泰國法律就何時允許項目預售作出明文規定。在實踐中，泰國開發商開展預售的時間不盡相同，某些較小的開發商可能在項目尚未取得 EIA 前就開始預售并收取部分房款，但較為正規的開發商通常還是會在取得 EIA 后才開始預售。就此而言，開發商在泰國開發房地產項目所面臨的開發建設等資金壓力可能相對較小一些。

（5） 申請建筑施工許可證

根據泰國《建筑控制法》（Building Control Act）規定，取得 EIA 后，開發商需要向都市與鄉鎮公共工程計劃部門（Department of Public Works and Town & Country Planning）申請施工許可。

相較于 EIA 的申請難度及周期，施工許可的申請難度較小、所需時間也較短，通常情況下，施工許可申請只要符合法定條件，一般不會遇到較大障礙。在取得施工許可證后，項目則可以正式開工建設。

（6） 項目驗收與交付

當項目建設完成并經相關政府機構驗收通過后，開發商就可以開始著手辦理項目產權證，并逐步向購房者交付房屋，為購房者辦理產權登記手續等常規流程。

五、 結語

泰國是東南亞國家聯盟（ASEAN）成員國和創始國之一，也是亞太經濟合作組織（APEC）、亞歐會議（ASEM）和世界貿易組織（WTO）成員，作為一個經濟相對開放的國家，其擁有良好的投資環境以及對待外國投資者的鼓勵政策，加上泰國城市化進程和旅游業的驅動，使得泰國房地產市場板塊近年來受到越來越多外國投資者的青睞。然而，受限于泰國土地私有化、房地分離等房地產基本制度，泰國法律在外國人對泰投資房地產方面的限制相對較多；從購房者角度，非經特別豁免不能購買帶有土地性質的房屋；從開發商角度，一般需要與泰國人合資設立泰籍公司，或設立外商投資公司并取得行業準入且合法獲得土地后方能進駐泰國房地產市場，且過程中可能面臨諸多法律風險，相關風險包括但不限于本指引所示。

據此，外國投資者在赴泰進行房地產投資的調查、決策以及后續落地執行過程中，既需要熟知泰國的法律和政策，也需要了解實際的操作流程，并需要對擬投資區域的政治風險、經濟波動、文化差異等影響因素進行綜合評估。金杜作為全球化律所，我們的律師團隊在境外房地產投資領域中積累了豐富的經驗，且與泰國本土的知名律所有著密切的合作關系，可以就外國投資者赴泰國投資房地產提供綜合法律服務解決方案。