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征收房屋的類型，按照房屋所依附土地的性質主要包括：國有土地上的房屋與集體土地上的房屋；其中國有土地上的房屋主要包括：普通私有居住房屋（私房）、公有承租房（公房）以及非居住房屋（店鋪）。公房的來源以及類型已經在公房征收章節中展開過，這里我們主要討論一下，國有土地上私房的來源和種類，以及該類房屋動遷時的政策。
國有土地上的私有居住房屋，由于該類房屋的歷史年代較長，被拆遷或者被征收房屋的來源與歷史變更與現在的商品房屋不同，有其自身的特殊性以及復雜性。因此，為了更好地辦好房屋征收與補償的工作，我們團隊整理了一篇介紹房屋類型的文章。根據房屋的來源和性質主要有以下幾種類型：
1、售后公房。公房分為可售公房和不可售公房。可售公房一般是獨用成套的公有住房；不可售公房是指根據現行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房,它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛生合用的不成套房屋。公房出售的依據主要為：1994年的《關于出售公有住房的實施細則（94方案）》（該方案實施一年后，因本身存在不足，就在1995年7月份實施的《上海市出售公有住房方案實施細則》被廢止）和1995年7月實施的《上海市出售公有住房方案實施細則》，該方案從出臺一直實施至今，又稱為“96方案”。公房出售后，公房就轉變為市場上流通的商品房屋，房屋的產權人根據家庭內部協商一致，一般為原公房的承租人或者同住人。售后公房的產權房遇到動遷時，動遷政策一般按照普通私有居住房屋給予補償和安置。但由于該類私房居住條件較好，除非遇到大的市政工程，一般不會被動遷，比如世博動遷。
2、無產證的私房。上海市國有土地上的自住私房，一般是歷史年代久遠的房屋，現在房屋的產權人主要是基于繼承或者在原有私房的基礎上翻建、重建等。基本上沒有產證、也沒有翻建許可證。由于歷史上的政策和家庭內部矛盾的限制，房屋產證無法辦理。但是這類房屋之所以能定性為私有居住房屋，是因為他們有土地使用權證，并記載著土地的權利人。因此對這類房屋的動遷時的政策，考慮到對被征收人利益以及被征收人的便利，政府將該類房屋按照普通私有居住房屋給予補償和安置。
3、無房屋產權證也沒有土地證、同時也沒有公房使用憑證的房屋。這類房屋在上海老城區比較多，被征收人三證均不具備，也沒繳納過房屋租賃費用。但是房屋的實際居住人和在冊戶口人能在房屋中實際居住或者管理，也是有一定的依據，就是他們有地價稅繳費證明。有些居民居住的房屋沒有任何憑證，但是在1985年房屋普查中被登記為私房的，也被認定為私有住房，且權利人也是當時被登記的人。政府對該類房屋也認定為普通私有居住房屋，動遷亦是按照普通居住房屋給予補償安置。
4、執行政府規定租金標準的公有出租居住房屋（又稱“代經租房”或者“老出租”）。該類房屋具有歷史矛盾性的房屋，（作者簡述一下代經租的歷史——第一階段：1956年，城市私房改造開始；公私合營、國家經租。此時為代經租開始前的準備。第二階段：1958年的“經租”階段，私宅交由政府“經營租賃”給他人，租戶向政府交納租金，由政府的房管部門負責維修，租金中扣除了相關費用，按原租金的25%左右（甚至更低）的比例，作為“定租”交給房主。此時為代經租正式開始。第三階段：1985年之后，“落政代經租房”，落實私房政策中發還產權，暫有房管部門代為經租管理房產。此時為代經租結束階段。）首先該類房屋屬于私房性質，具有明確的產權人，但是產權人對該房屋不具有管理和使用的權利，或者說，產權人對房屋的使用和管理的權利受到嚴格政策限制。原因在于該類房屋在解放時期由于特殊的歷史原因被征收，政府將該房屋出租給符合承租人條件的人。改革開放后，政府又將房屋歸還原產權人，但是此時原租賃關系已經確定，承租人繼續使用租賃該房屋，產權人不得解除租賃關系，也不得調整租金。對該類房屋征收時，需要補償兩批人，一是房屋的產權人，按照私房安置補償；二是房屋承租人以及同住人，按照公有房屋的性質補償（根據當地政府的政策而做出具體的補償）。
5、經濟適用房。屬于保障性質的商品住宅，由于其價格較低，因此只有符合一定條件的居民才能購買。而且經濟適用房屬于半計劃半市場的半商品房，該房屋的價格，轉讓年限均受到了嚴格的限制。該類房屋一般屬于較新的房屋，不會遇到市政動遷。
6、聯建公助建設住宅。聯建公助建設住宅是指在區城建部門組織領導下，由企業、事業單位投資，利用各區私房比較集中的棚戶簡屋基地，聯合各方面的人力、物力，翻建多層或高層住宅后，再以優惠補貼的價格，出售給原來的私房戶和建設單位職工。首先聯建公助建設住宅屬于私有產權房。根據1984年10月1日頒布的《上海市“聯建公助”建設住宅試行辦法》第十三條規定：“個人購買的‘聯建公助’住宅在取得房屋所有權證書后，所有權屬購房者所有。分期付款購買的‘聯建公助’住宅，須待應付款交清后，房管部門再發給房屋所有權證書。”其次，聯建公助住宅屬于福利性分房，根據2004年《高院關于動遷款分割的解答》中：“房款的一半以上系用單位的補貼所購買的商品房”，因此聯建公助所取得的產權房，購房者只需要出資1/3既可以獲得房屋的產權。因此聯建公助建設住宅屬于福利分房。再次聯建公助住宅，還有些事業單位直接分配給職工的房屋。聯建公助住宅遇到房屋動遷時，同樣是按照普通私有住宅給予安置補償。
普通私有住宅遇到動遷時，其補償標準是什么（除“代經租”的房屋）？
私有房屋征收補償的數額一般高于公有承租房屋，評估價格為全額補貼，其他獎勵費均一致。私有住房的補貼標準是根據《實施細則》第二十八條(征收居住房屋的補償、補貼計算標準)：
被征收居住房屋的補償金額=評估價格+價格補貼，但本細則有特別規定的，從其規定。
評估價格=被征收房屋的房地產市場評估單價×被征收房屋的建筑面積。被征收房屋的房地產市場評估單價低于評估均價的，按評估均價計算。
評估均價=被征收范圍內居住房屋評估總價÷居住房屋總建筑面積。評估均價標準，由房地產價格評估機構在評估后計算得出，由房屋征收部門在征收范圍內公布。
價格補貼=評估均價×補貼系數×被征收房屋的建筑面積。補貼系數不超過0.3，具體標準由區(縣)人民政府制定。被征收房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，被征收房屋的補償金額增加套型面積補貼。套型面積補貼=評估均價×補貼面積。套型面積補貼按照房屋征收決定做出之日合法有效的房地產權證、租用公房憑證計戶補貼，每證補貼面積標準不超過15平方米建筑面積，具體標準由區(縣)人民政府制定。
滬公網安備 31010402007129號
