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一、爭議焦點：
戶籍在售后公房內、實際居住三年以上的居住人，公房售買時放棄購買產權，是否仍對該售后公房享有占有、使用的相應權益？
二、案情簡介：
原告于某1，被告于某2、于某3。于某1系于某2的妹妹，于某3系于某2的女兒。
系爭房屋位于中山西路，該房屋系原告作為承租人的“XXX路公房”于1993年拆遷安置所得（現拆遷改為征收），“XXX路公房”戶籍在冊人口4人：原告、原告的兒子及兩被告（兩被告動遷時實際居住在XXX路公房），由于兩被告在他處已享受到動遷利益（1987年享受公房拆遷利益，分得兩套房子和補償款），1993年“XXX路公房”的《房屋拆遷安置協議》上應安置人員只有原告和兒子，該拆遷協議“備注”里明確“兩被告長期居住在此房屋，按政策要剔除，鑒于無法遷回原戶籍地遷出地，同意購買3個平方，款收到，協議生效”，整個動遷由被告于某2代辦，簽字也是“于某2代于某1”。
新配房屋（系爭房屋）當時性質為公房，《住房調配單》載明，“租賃戶名”為原告，“家庭主要成員”為原告的兒子，“新配房人員”為原告及兒子，兩被告系照顧入戶。原告及兒子和兩被告戶籍均遷至系爭房屋內。
2009年*月*日系爭公房產權出售，兩被告及原告兒子放棄購買公房產權，簽署《放棄購買售后公房產權證明》：“自愿放棄購買售后公房產權，該售后公房產權歸于某1一人，決不反悔”?！堵毠ぜ彝ベ徺I公有住房協議書》載明“房屋承租人于某1經與本戶成年同住人協商一致，同意購買系爭公房，確定所購房屋為于某1個人所有”，協議書“承租人或受配人”欄內有于某1簽名，“同住成年人”欄內有于某2和于某3簽名?！渡虾Ｊ泄凶》砍鍪酆贤焚徺I人為原告，原告支付了相應購房款。售后公房產權人登記為為原告。
被告一家和原告在系爭房屋拿到后約定換房居住，兩被告居住在系爭房屋內，原告居住在被告位于他處的房子內。2019年7月被告要賣掉自家房屋，通知原告搬出，但是兩被告卻繼續占用系爭房屋，原告在外租房居住，遂起訴要求被告搬出系爭房屋，將房屋交還原告，并支付原告自**日起的房屋使用費。
三、各方觀點
原告觀點：
1、2009年系爭公房的產權出售系依據“95方案及實施細則”，該細則第五條為：“購買公有住房的對象為獲得新分配住房的具有本市常住戶口的職工和在住所地具有本市常住戶口的公有住房承租人或年滿18周歲的同住成年人。職工家庭內有多人的，應協商確定購房人，協商不成的，不辦理購房手續，職工家庭購房時，可申請共有產權”。
首先，該條文明確規定“同住人在購買公房產權時應有家庭購房內部協議，產權歸屬以內部協議約定為準。”原、被告簽署的《職工家庭購買公有住房協議書》，已經明確約定系爭房屋的權屬歸原告。
其次，從購買對象來說，兩被告不是新配房人員，也不是公房承租人，兩被告是否是“同住人”呢？也不是。
《一九九五年出售公有住房方案實施細則的問題解答》第10點：“10、“同住人”含義是什么?答：根據《〈上海市城鎮公有房屋管理條例實施細則〉有關問題掌握口徑》(滬房〔91〕公字第226號文)第七條規定：“‘同住人’是指本處有常住戶口且實際居住三年以上(除特殊情況外)，他處無住房或他處雖有住房而居住困難的。”兩被告已在他處享受過動遷利益，不屬于系爭房屋的“同住人”，無權購買系爭房屋產權。
2、1993年“XXX路公房”動遷時，兩被告戶籍雖然在被拆遷公房內，但由于他處享受過動遷利益，已按政策予以剔除，不享有“XXX路公房”安置利益，僅為照顧入戶；
3、涉訟房屋中超限安置面積系分配給協議的被拆遷人即原告，只有原告有權購買；
4、被告陳述3個平方的超限安置面積系其出資，但并未提供證據，相反，原告尚有部分拆遷補償款足以支付超限安置面積的款項，拆遷協議及整個動遷過程均由被告于某2代為辦理，原告從未收到應得的貨幣補償款，原告有理由相信購買款出自剩余拆遷補償款；
5、退一步說，假如動遷時兩被告享有3個平方的超限安置權益，也由于兩被告已明確“放棄購買涉訟房屋產權，產權歸于某1一人所有”的聲明而不再享有相關權益。
6、被告先行打破交換居住的合意與現狀，被告負有搬離并返還原告房屋的義務，被告繼續占用涉訟房屋，導致原告無法回到自有房屋居住，在外租房，被告應支付原告房屋使用費。
被告觀點
1、兩被告一直實際居住在涉訟房屋，且戶口也在該房屋，故兩被告系涉訟房屋的同住人，涉訟房屋的產權人雖為原告，但該房屋為售后公房，原告的產權受到限制，其應保障兩被告作為同住人所享有的合法居住權；
2、涉訟房屋中超限安置3平方米面積系為照顧兩被告入戶，超限面積系于某2單位和其妻子單位各自出資一半購買，3個平方居住面積由兩被告享有；
3、被告一家從未強迫原告搬出換房居住的房屋，也未阻攔原告回到涉訟房屋居住，兩被告可共擠一間，空出一間供原告居住，故原告另外租房費用由其自行承擔，兩被告無須支付使用費。
四、法院判決
一審法院認定：
所有權人對自己的不動產依法享有占有、使用、收益、處分的權利。妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或消除危險。本案的爭議焦點在于兩被告對涉訟房屋的占有使用正當與否。
兩被告首先辯稱兩人屬于涉訟房屋同住人，享有合法居住權。對此，本院認為，涉訟房屋原為公房，后由原告購買產權，根據售后公房同住人認定標準，同住人是指本處有常住戶口且實際居住三年以上（除特殊情況外），他處無住房或他處雖有住房而居住困難的。兩被告雖在涉訟房屋內實際居住且有戶籍，但是，兩被告已在他處因為房屋拆遷核定為安置對象，在原告購買涉訟房屋產權時，兩被告實際已在他處享受過安置利益分得兩套房屋，兩人在涉訟房屋內基于公房性質享有的居住權利應已喪失。原告作為涉訟房屋產權人，已無需再解決兩被告的居住。據此，兩被告的上述辯稱意見，本院不予采納。
兩被告另辯稱涉訟房屋中超限安置3平方居住面積歸兩人享有，系由被告于某2單位與妻子單位各出資一半購買。本院認為，涉訟房屋原為“XXX路公房”拆遷安置所得，根據拆遷協議、住房調配單、安置人員及配房人員為原告及兒子，兩被告并非安置對象和受配人員，且按政策應剔除，但基于兩人無法遷回原戶籍遷出地，為照顧其入戶，拆遷單位另提供超限安置面積3平方米，其中3平方米需被拆遷人出資**元購買。故兩被告僅為照顧入戶對象，且在案證據亦無法證明超限面積3平方米由兩被告出資購買，即使能夠證明，則在涉訟房屋由公房轉化為產權房時，兩被告明知有過出資購買超限面積，卻仍在《放棄購買售后公房產權證明》上簽字，明確放棄購買涉訟房屋產權及涉訟房屋歸原告所有，確認了兩人對涉訟房屋不享有產權。據此，兩被告的上述辯稱意見，本院亦不采納。
最后，本院注意到，涉訟房屋一直由兩被告實際居住，原告與被告一家就交換房屋居住形成合意，并已形成穩定的居住習慣，而被告一家于2019年7月告知原告將要出售房屋并要求原告搬離，結合本院查明的房屋交易和產權情況以及房屋出售需要合理的時間和過程，原告于2019年8月搬離被告家的房屋并無不妥，兩被告繼續占用涉訟房屋，導致原告無法回到自有房屋居住，故兩被告的上述無權占用行為已妨害原告行使涉訟房屋物權，原告主張兩被告支付自**日起的房屋使用費合法有據，本院予以準許。
一審法院判決于某2、于某3判決生效后十日內搬離系爭房屋；并支持了于某1有關房屋使用費的請求。
二審法院認定：
本案一、二審焦點均在于上訴人（于某2、于某3）對涉訟房屋是否有占有、使用的相應權益。
根據査明事實，本案系爭的中山西路房屋登記所有權人為被上訴人于某1，按照法律規定，所有權人對自已的不動產依法享有占有、使用、收益、處分的權利。被上訴人本案告訴行使不動產所有權之對世權能，依法有權排除系爭房屋上他人對其所有權及其權能的行使障礙。
查系爭房屋系售后公房，上訴人、被上訴人作為原公房承租人及利益相關人員在系爭房屋由租賃公房售買取得所有權之相應程序中，對相關權益均有確認，上訴人在2009年*月*日簽署之《放棄購買售后公房產權證明》中明確表示“決定放棄購買售后公房產權，該售后公房產權歸于某1一人”，并且“決不反悔”。其后*月*日簽訂之《職工家庭購買公有住房協議書》載明“房屋承租人于某1經與本戶同住成年人協商一致，同意購買涉訟房屋，確定所購房屋為于某1個人所有”，協議書“承租人或受配人”欄內有于某1簽名，“同住成年人”欄內有于某2、于某3簽名。上訴人主張之所謂同住人、其公房受配時享有之3平方米權益均與系爭房屋產權變更前公房狀態相聯系，屬租賃公房項下享有權益。應該認為，斯時系爭房屋基于承租公房形成的同住人及其相關居住、使用權益已被房屋產權性質變更及所有權的移轉所變更，相關權益為房屋所有權吸收，而上訴人簽署的上述文件已至少明確放棄以所有權登記方式保留、體現相關居住等物權權益。在現有證據條件下，上訴人不具備系爭房屋物權及其相關權益，不具備本案合法抗辯權以對抗被上訴人房屋所有權權利行使，相關主張本院不能采納。另如涉及系爭房屋購買出資等事宜，雙方可另行處理、主張。
判決駁回上訴，維持原判。
五、案例評析
筆者本案中為原告代理律師，本案涉及幾個關鍵辨明點：
1、區分本案購買公房產權適用的是“94方案”還是“95方案”。
“94方案”政策規定由家庭人員委托一人購房，房地產權證上只能寫一個人名字，如果是按照94方案購買房屋的話，無論產權證上是否有其他人名字，在訴訟時效內，購房時的購房人、工齡人、職級人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人主張房屋產權的，均可確認房屋產權共有。
若是按照95方案，同住人在購買該公房產權時應有內部協議，內部協議寫明將來產權的歸屬，否則就不能出資購買。產權有爭議時就按當時協議約定確定權屬。
本案系適用“95方案”購買公房產權，根據《職工家庭購買公有住房協議書》約定的權屬確認售后公房權屬。
2、按“95方案”購買公有住房的對象有三種，本案于某2、于某3均不符合。
3、“95方案”中的購房對象之一的“同住人”與公房征收中“同住人”的概念有所區別。
公房征收中“同住人”是指在被征收居住房屋處有上海市常住戶口，已經實際居住一年以上，且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。
“95方案”中的購房對象之一的“同住人”是指本處（公房內）有常住戶口且實際居住三年以上(除特殊情況外)，他處無住房或他處雖有住房而居住困難的。對于新分配住房居住不到3年的租賃戶，則以住房調配單和戶口簿上的同住人為準。
4、本案采取層層遞進的思路，首先于某2、于某3不是動遷協議的被征收人和安置人；其次也不是新配房屋承租人、家庭主要人員及新房受配人；再次也不符合公房購買人條件；最后購買產權時做出放棄產權意思表示。
滬公網安備 31010402007129號
