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案例引入: 2020年8月，A融資租賃公司（以下簡稱“A公司”）與B科技公司（以下簡稱“B公司”）開展融資租賃業務，B公司法定代表人C以其名下的一套商品房為A公司提供抵押擔保，并辦理了抵押登記。2021年6月，因B公司逾期支付租金，A公司向管轄法院提起訴訟。A公司取得生效判決后，向法院申請執行，請求法院對案涉抵押房產進行拍賣。案涉抵押房產拍賣成功后，第三人D以其享有租賃權為由，拒絕搬出案涉抵押房產。融資租賃業務開展之初，作為出租人的融資租賃公司往往會要求承租人提供包括動產或不動產抵押在內的不同增信措施。項目出險后，在抵押物上存在租賃權情形下，出租人能否順利實現抵押權的問題在司法實踐中存在一定的爭議。本文結合相關法律及司法實踐，對上述問題作出簡要分析。
一、 關于租賃權優于抵押權的前提條件
租賃權與抵押權誰為優先的問題，應以現行有效的法律規定為準，相應法律依據如下：
《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第四百零五條規定：“抵押權設立前，抵押財產已經出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。”
《民法典》第七百二十五條規定：“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”
《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（2020修正）第十四條規定：“租賃房屋在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。”
從目前的法律規定可以得出，租賃權優于抵押權應當滿足兩個條件：1.租賃權早于抵押權設立；2.承租人已經實際占有案涉抵押物。這與民法典生效前的法規對比（《中華人們共和國物權法》第一百九十條：訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權），增加了承租人已經實際占有抵押物的要求。這是因為，租賃權其本質是一種債權，而之所以在一定條件下賦予其對抗所有權、抵押權等物權的效力，是基于對承租人租賃權穩定狀態的保護。換言之，是對承租人居住權的保護。對于承租人居住權的保護，首先要確認承租人對案涉抵押物的實際使用狀態，而實際使用的前提即為對案涉抵押物的占有。針對租賃權設立在先，但承租人并未實際占有案涉抵押物的，或者抵押權設立在先的情形，租賃權僅為一般債權，無法獲得優于抵押權的效力。
因此，《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（2020修正）第十四條約定了除外情形，即：租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：
1.房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；
2.房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
司法實踐中，法院亦是基于上述條件對租賃權優于抵押權的情形進行審查，除租賃權早于抵押權設立且承租人已經實際占有案涉抵押物之外，還會關注如下幾點：
（1） 租賃關系已簽訂合法有效的書面租賃合同；
（2） 租金價格合理；
（3） 租賃權設在人民法院查封之前。
如不滿足上述條件，法院亦對承租人的請求不予支持。
【參考案例：上海市寶山區人民法院民事判決書(2015)寶民三（民）初字第1756號】
二、 租賃狀態下抵押權的實現路徑及風險
（一）抵押權設立在先的情形
案例索引：本案中，申請執行人對涉案房屋的抵押權設立于2017年11月9日，早于葛某某主張的租賃合同簽訂日期。本案執行依據已確定申請執行人對涉案房屋享有優先受償權，葛某某主張的租賃權不能對抗申請執行人享有的優先受償權，且其主張繼續租賃對申請執行人優先受償權的實現存在影響，因此，葛某某要求保留租賃權的復議請求不能成立，本院依法不予支持。
【山東省青島市中級人民法院執行裁定書(2022)魯02執復113號】
從該案例可以看出，對于抵押權設立在先的案件，在抵押權實現，租賃物所有權發生變動時，租賃權不再受保護。不僅如此，若抵押權通過拍賣而實現，在所有權尚未變動之前，也有可能被提前清退。
《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第三十一條第二款規定：“拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續存在于拍賣財產上，對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當依法將其除去后進行拍賣。”
根據上述規定，對于非具有對抗物權效力的一般租賃權，其繼續存在于抵押物之上，可能會影響抵押權實現的，人民法院應將其去除后再進行拍賣。
（二）租賃權設立在先的情形
案例索引：本案中，銘羽公司與羽煌公司簽訂的《房屋租賃合同》系在執行法院對涉案房屋查封及涉案房屋第二次被抵押之前。故銘羽公司對涉案房屋主張的租賃權不受抵押權的影響，并足以排除執行法院的不帶租拍賣涉案房屋的執行。
【上海市高級人民法院民事判決書(2018)滬民終399號之一】
從該案例可以看出，對于租賃權設立在先的案件，在抵押權實現，租賃物所有權發生變動時，租賃權自租賃開始之日至租賃期限屆滿之日期間一直受原租賃合同的保護。即便抵押權通過法院執行拍賣實現，也不得影響承租人對租賃物的持續使用。
《民法典》第四百零五條及《執行異議案件規定》第三十一條第一款的規定，租賃權阻卻的是租賃期限內對查封之抵押物實際占有的轉移，并沒有影響其所有權的移轉。故對于存在租賃權的抵押物進行處置時，可以選擇帶租拍賣。
綜上所述，無論是租賃權設立在先還是抵押權設立在先，抵押權人均有權向執行法院申請對抵押物進行處置，但是抵押物處置價格及處置難度完全不同。
三、 對融資租賃業務的啟示
回到文首的案件，案涉抵押房產拍賣成功后，第三人D以其享有租賃權為由，拒絕搬出案涉抵押房產。第三人D能否成功主張其租賃權，取決于租賃權是否優先于抵押權。而作為出租人的融資租賃公司能否順利實現抵押權則要求其在融資租賃業務開展之初，要求承租人提供抵押擔保增信措施時，除按照相關規定及時辦理抵押登記外，還應核查抵押物實際占有、使用情況，確認是否存在租賃關系。如抵押物之上已經存在租賃關系的，應當要求承租人承諾其租賃權不能阻礙抵押權的實現或約定租賃權在抵押權實現時自動解除的條款。這樣在項目出險后，才能采取相應的措施保障權利的實現。
滬公網安備 31010402007129號
