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一、核心問題
國有土地上的非居住房屋征收時，按照租賃合同而產生的新的“承租人”是否有權利分割該房屋的征收補償款？
二、裁判觀點
在分割非居住用途公房的征收補償利益時，應當綜合考慮系爭房屋的來源、房屋的實際經營和使用情況、對征收補償款取得的貢獻，取決于征收補償利益的來源構成情況等因素，遵循公平合理原則進行分割。
三、案情簡介
2005年1月6日，六葉草與東方紅公司簽訂《租賃合同》一份約定：租賃期限為2005年1月1日至2007年12月31日。在2005年1月6日《租賃合同》約定的租賃期限屆滿后，東方紅公司一直收取六葉草的租金直至2014年12月底；但六葉草已支付房屋使用費至2017年9月30日；系爭房屋是六葉草自己搬場騰空。
四、一審法院判決
《租賃合同》約定期限為2005年1月1日至2007年12月31日，租賃期滿后，雙方未簽訂書面合同，故雙方的租賃期限為不定期租賃。鑒于雙方在2017達成調解協議，確認雙方的租賃關系于2014年9月12日解除，故六葉草對于征收協議中的價值補償款、簽約獎勵費的取得無貢獻，無權要求分割。六葉草依據合法注冊登記享有在系爭房屋內《個人獨資企業營業執照》，在系爭房屋內合法實際經營直至將系爭房屋交給動遷組，所以在系爭房屋被征收時，六葉草是系爭房屋的實際使用者和合法經營者。停產停業期限是根據實際停產停業時間，且動遷組向法院明確停產停業損失是給在系爭房屋內實際經營的經營者的補償，因此，六葉草對停產停業損失補償款的取得有貢獻，該部分征收利益應當歸六葉草所有。關于房屋搬場補貼，鑒于在系爭房屋被征收時，六葉草是系爭房屋的實際使用者和合法經營者，且根據向動遷組所做的調查，系爭房屋是六葉草在動遷組做工作后自愿交給動遷組，東方紅公司并未參與且不知道六葉草交房事宜，東方紅公司對六葉草搬走沒有貢獻，故房屋搬場補貼應歸六葉草所有。關于搬遷獎勵費，凡在房屋征收補償協議生效后，并在約定期限內搬離被征收房屋的，每戶獎勵50萬元，鑒于六葉草對該獎勵費的取得有貢獻且貢獻較大，故有權參與該獎勵費的分割。關于裝潢補償款，鑒于系爭房屋是從2005年1月1日起就一直由六葉草承租并實際使用、經營，東方紅公司提供的證據并不能證明其對裝潢補償款的取得有貢獻，因此該補償款應歸六葉草所有。一審法院據此依照《中華人民共和國民法總則》第三條、《最高人民法院關于適用的解釋》第九十條規定，判決
五、二審法院判決
系爭房屋是公有非居住房屋，承租人為東方紅公司，2017年7月25日，東方紅公司與征收部門簽訂了《上海市國有土地上房屋征收補償協議》。六葉草基于租賃合同，自2005年起租賃使用系爭房屋。故六葉草是否可分得征收補償利益以及分得多少征收補償利益，取決于征收補償利益的來源構成情況以及六葉草與東方紅公司的租賃合同履行情況。
六葉草是基于租賃合同使用系爭房屋。我國合同法規定的租賃合同，是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃合同法律關系中，承租人取得租賃物一定期限內的使用權，是以支付租金為代價的。東方紅公司與六葉草之間的租賃合同，書面約定的租賃期限至2007年底屆滿，此后六葉草支付租金至2014年底，2015年后，東方紅公司與六葉草之間的租賃關系處于非正常履行狀態。東方紅公司雖曾以書函的形式通知六葉草搬離，但直至2017年9月15日達成調解協議，雙方才確認租賃關系于2014年9月12日解除，六葉草限期搬離并對2017年9月30日前的房屋使用費進行了結算。故在征收過程中，系爭房屋事實上由六葉草使用。就征收補償利益的分割，六葉草自2005年起長年租賃使用系爭房屋，相應的裝潢補償款可歸六葉草所有。六葉草在征收過程中實際搬遷，相應的搬場補貼亦可歸六葉草所有。至于停產停業損失，系爭房屋本是營業用房，東方紅公司對外出租的行為本身亦是一種經營行為，相應的停產停業損失理應由東方紅公司、六葉草分享。《上海市國有土地上房屋征收補償協議》中約定的搬遷獎勵費，是對被征收人限期搬離的獎勵。六葉草與東方紅公司的租賃合同早已到期，東方紅公司亦曾通知過六葉草要求其搬離，六葉草依法依約本應搬離，故六葉草在征收過程中配合搬離不應成為其要求分得搬遷獎勵費的合法理由。
六、律師觀點
在公房征收補償過程中，對房屋非居住部分的補償與居住部分的補償不同。根據每個基地公示的補償規定：“承租的公有非居住房屋以租用公房憑證、房屋租賃合同記載的建筑面積為準；企事業單位房屋補償一般以貨幣補償為主；對公有房屋承租人給予被征收房屋的市場評估價格、設備搬遷和安裝費用、無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用、停產停業損失補償；停產停業損失補償標準，按照被征收房屋市場評估價的10%確定，停產停業期限根據企事業單位實際停產停業時間確定，最長不超過一年；征收范圍內企事業單位房屋依照市場租賃關系出租的，企事業單位自行處理市場租賃關系，房屋征收部門與公有房屋承租人簽訂補償協議，補償協議中的停產停業損失補償、房屋搬場補貼、裝飾裝修補貼作為租賃關系處理的內容。”因此新的租客可以享有分割該房屋征收補償款中的停產停業損失，裝修部分的損失等其他租客在租賃合同中約定的其他方面的補償。
滬公網安備 31010402007129號
