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一、爭議焦點
農村房屋拆遷利益的歸屬及家庭協議的效力
二、案情簡介
原告黃某2、黃某1系父子關系。原告黃某2的父母黃某甲、李某乙共生育子女四人，即黃某丙、原告黃某2和被告黃某4、黃某5。黃某丙與第三人趙某丁原系夫妻關系，于1982年登記結婚，后于2005年離婚。被告黃某3系黃某丙與第三人生育。黃某甲于2002年報死亡注銷戶口。李某乙于2009年報死亡注銷戶口。黃某丙于2010年報死亡注銷戶口。
1996年，由黃某甲、李某乙、黃某丙共同申請，相關土地管理部門亦批準在本市浦東新區某鎮某村建造占地76平方米兩層樓房，此后對應的坐落地址即上海市浦東新區某鎮某村49號(以下簡稱49號)，至2007年方才建成。
2008年8月1日，由案外人上海市xx投資開發總公司作為拆遷人(甲方)，黃某丙作為被拆遷人(李某乙和原告黃某1作為被安置人)(乙方)，雙方簽訂了一份《上海市征用集體所有土地房屋拆遷補償安置協議》，約定由甲方對乙方所有的49號建筑面積為152平方米的房屋實施拆遷；乙方選擇按與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換的補償安置方式，并同意與甲方按房地產市場價值結算調換房屋的差價；甲方應當給付乙方房屋貨幣補償款計315,666.24元，甲方安置乙方的房屋坐落于曹路xxx號地塊七幢xx號102室、501室(期房，即系爭房屋)。在拆遷過程中，相關部門曾于2008年8月出具情況認定表，稱黃某丙戶的戶主為李某乙，家庭成員包括李某乙、黃某丙和原告黃某1(原告黃某1的戶口系于2005年遷入49號，后于2009年遷出)。
2008年12月，黃某丙、原告黃某2和被告黃某4、黃某5四人共同簽署了一份承諾書，稱黃某丙在2008年動遷中與李某乙共同所有的動遷房有兩套(中套和小套)，現經兄弟姐妹協商，其中的中套歸黃某丙所有，小套歸被告黃某5所有。2016年1月11日，經不動產核準登記，系爭房屋的權利人均登記為上海xx房地產開發有限公司，其中102室的建筑面積登記為75平方米，501室的建筑面積登記為55平方米。系爭房屋中的102室已交付被告黃3使用，501室已交付被告黃某5使用，但均未辦理小產證。嗣后，因原、被告就系爭房屋及相關拆遷補償款的分割事宜發生爭執，故而致訟。
三、各方觀點
原告觀點：
原告認為，在房屋拆遷時，黃某1的戶籍在拆遷房屋中，且黃某1系房屋拆遷的安置對象，應當享有拆遷利益；黃某1對黃某丙、原告黃某2和被告黃某4、黃某5四人簽訂承諾書事宜并不知情，該承諾書對其沒有約束力。黃某2系被拆遷人的法定繼承人，對被繼承人的拆遷利益享有繼承權。
被告觀點：
被告認為，黃某人不是拆遷房屋的所有權人，不應當享有該房屋的拆遷利益；黃某3系黃某丙的法定繼承人，而黃某丙系拆遷房屋的所有權人之一，故黃某3有權繼承黃某丙對應的拆遷利益，且對于李某乙所屬的拆遷利益，享有代位繼承權；對于對該農村房屋實施拆遷時采用同等價值產權房屋調換的補償安置方式所取得的系爭房屋，應按2008年12月黃某丙、原告黃某2和被告黃某4、黃某5四人共同簽署了一份承諾書的約定進行分配。
法院判決
共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。本案中，系爭房屋及系爭的拆遷補償款系對原坐落于某村49號建筑面積為152平方米的農村房屋實施拆遷時采用同等價值產權房屋調換的補償安置方式所取得，因此其權屬應當根據該農村房屋的權屬以及拆遷補償安置的情況予以確定。
從相關建房用地審批材料來看，黃某甲、李某乙、黃某丙系作為該農村房屋的建房申請人員登記在冊，故該農村房屋應屬上述三人共同共有。
原告黃某1，其雖被相關拆遷補償安置協議記載為被安置人，但因本次拆遷采用同等價值產權房屋調換的補償安置方式，被拆遷房屋的有證面積系根據相關建房用地審批材料記載的批建面積予以確定，并未考慮動遷戶的戶口因素，而原告黃某1又非被拆遷房屋的共有人或上述已死亡共有人的第一順序繼承人，故原告黃某1無權對系爭房屋主張產權份額，其拆遷利益僅限于與動遷戶的戶口因素有關的拆遷補償款范圍之內。
黃某丙、原告黃某2和被告黃某4、黃某5四人于2008年12月25日共同簽署的承諾書可視作已就黃某甲、李某乙的部分遺產處理進行了約定，該約定系上述四人的真實意思表示，且于法不悖，法院對此予以確認。
四、案例評析
對房屋拆遷（征收）利益是否享有權利，及關于拆遷利益分配的家庭協議的效力問題，是類案中常見爭議焦點。
首先，對于在該房屋內戶籍在冊的人員是否對房屋拆遷利益享有權利的問題，需要具體進行分析。
1、 從所有權的角度來看，農村房屋屬于私房，其房屋的各項權利，歸房屋所有權人所有。同樣，房屋的拆遷利益，應當歸屬于房屋的所有權人。
2、 實踐中，農村房屋的所有權，并不是那么直觀可見的，有些甚至存在爭議。一般而言，農村住房建設用地即宅基地需要按相關程序及條件進行申請，最后以相關行政部門的審批為準。而在住房建設用地的審批材料中，若作為該農村房屋的建房申請人員登記在冊，可認定為該房屋的所有權人，有多個所有權人的，各所有權人對該房屋共同共有。
3、 農村房屋建設用地申請，是以戶為單位的，故屬同一戶籍地的家庭成員，可以作為共同申請人，申請農村房屋建設用地，一般情況下申請人即為宅基地使用人，也即房屋的所有權人。但上海市高級人民法院《關于房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》，對房屋拆遷時或申請建造房屋時還未成年的家庭成員，是否能作為房屋所有權人則另有規定，也即在申請建造房屋時還未成年的家庭成員，在司法實踐是否被認定為房屋共有人，還要分析具體情況。
4、 在房屋拆遷補償利益中，房屋貨幣補償款、搬家補助費、過渡費、安置房補貼費等，是以被拆遷房屋的有證面積作為計算依據的，或與系爭房屋直接相關的，這些利益，屬于房屋所有權人所有，應當直接歸屬于房屋各共有人。其他與戶口因素或針對個人補貼的部分利益，則應歸屬于該相對應的個人。
本案中，在房屋拆遷時，雖然黃某1的戶籍在拆遷房屋當中，且在拆遷安置補償協議中，黃某1與李某乙同作為被安置人，但黃某1并不是該戶房屋的建房用地申請人，且因該房屋拆遷采用同等價值產權房屋調換的補償安置方式，被拆遷房屋的有證面積系根據相關建房用地審批材料記載的批建面積予以確定，并未考慮動遷戶的戶口因素，故原告黃某1無權對同等價值產權調換房屋主張產權份額，其拆遷利益僅限于與動遷戶的戶口因素有關的拆遷補償款范圍之內。
其次，對于家庭成員對拆遷利益的分配與繼承所簽訂的協議問題，因其系合同當事人自愿協商及處分權利的行為，且其內容不違反法律強制性規定，也未損害他人利益，故依法具有法律效力，在司法實踐中，均可得到支持。但對于家庭協議約定之外的拆遷利益，各方當事人仍可依法主張。
滬公網安備 31010402007129號
