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在處理不動產(chǎn)征收業(yè)務過程中，會有一部分客戶希望能夠重新將動遷房屋的動遷利益重新予以分配，因為他們覺得自己應當屬于被拆遷房屋的權利人，拆遷利益自然他們也應當享有。對于已經(jīng)簽訂并完成動遷利益分配的房屋征收安置補償協(xié)議來說，需要重新對動遷利益進行分配，可行的路徑中有一條就是確認這份安置協(xié)議無效。
在尋找可以支撐這個觀點的大前提中，發(fā)現(xiàn)了這樣一條規(guī)定，最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見》第89條之規(guī)定“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權利，承擔共同的義務，在共同共有關系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認為無效。但第三人善意、有償取得該項財產(chǎn)的，應該維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。”那在不動產(chǎn)征收過程中，如果是房屋的共有權利人是否可以以該條款去確認房屋征收安置補償協(xié)議無效呢？在將檢索過的一些判例及本人代理過的案件進行比較后發(fā)現(xiàn)，對于這種觀點的認定，在認定協(xié)議是否無效中有一些細微的差別。
在本人代理的一起房屋拆遷安置補償合同糾紛一案中，案件的原告方就以該條款請求法院確認已經(jīng)簽訂的《上海市征收集體土地居住房屋補償協(xié)議》無效。該案是由上海市寶山區(qū)人民法院進行審理的，作為二中院管轄范圍內的寶山法院是這樣認定的，根據(jù)滬府發(fā)[2011]75號《上海市征收集體土地房屋補償暫行規(guī)定》及相關法律法規(guī)，一般情況下，拆遷時拆遷人應與被拆遷戶的宅基地使用人簽訂房屋補償安置協(xié)議。但因為該案件中系爭房屋原宅基地使用人在拆遷前已去世，但宅基地使用權證未作變更登記，故拆遷時無法確認該戶的宅基地使用人。在此情況下，拆遷單位應當于系爭房屋的共有權利人共同簽訂房屋補償安置協(xié)議或者與該戶共有權利人共同推薦的代表人簽訂補償安置協(xié)議。在該案中，原告作為房屋的共有人，被告在未與其協(xié)商情況下簽訂了補償安置協(xié)議，亦未明確是否對其進行了補償安置。故寶山法院認為，該協(xié)議的簽訂侵害了原告作為被拆遷房屋權利人的合法權益，故認定該協(xié)議無效。
而在檢索到的一篇上海市浦東新區(qū)人民法院的判例中，同樣的情況，一中院管轄范圍的審判思路隨著案件細節(jié)的不同也有一絲差別。在該案中，原告是系爭房屋的共有權利人，各被告之間簽訂的《拆遷補償安置協(xié)議》擅自處分了原告的共有份額，侵害了原告的合法權益，故請求法院認定該安置協(xié)議無效。浦東法院認為，農(nóng)村宅基地房屋拆遷是以戶為單位進行，因系爭房屋原房地產(chǎn)權證登記于被告名下，之后房屋的翻建手續(xù)等亦由被告作為申請人辦理，故簽訂的安置補償協(xié)議應當認定為有效。原告認為拆遷協(xié)議中未列明其利益及作為房屋產(chǎn)權人其未參與協(xié)議簽訂的意見，浦東法院認為，此僅涉及各權利人內部動遷利益的分割問題，與拆遷安置協(xié)議的效力無關。
這兩個案件的情況其實大相徑庭，但細微的差別在于，是否在原宅基地使用人過世后進行了變更登記，如果未進行變更登記，那么拆遷單位應與被拆房屋的共有權利人共同簽訂補償協(xié)議亦或是與該戶共有權利人共同推薦的代表來簽訂，反之，拆遷協(xié)議就可能被確認無效。變更之后，再以同樣的事由進行訴訟的，就可能被認定為是各權利人內部動遷利益的分割問題，從而拆遷安置協(xié)議的效力問題也就與案件無關了。所以對于案件細節(jié)還是需要大量的實務操作經(jīng)驗和判例分析相結合才能有較好的把握。
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