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房地產租賃合同無效情形下 構筑物被拆除時的損失認定

2022年第05期    作者:文│劉敏青    閱讀 2,815 次

2009年7月30日，最高院頒布了《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《房屋租賃司法解釋》）。根據其第九條的規定，租賃合同被認定無效后，對經出租人同意且已形成附合的裝飾裝修損失，應當按照雙方各自的過錯分擔“現值損失”。

2020年5月28日《民法典》頒布后，最高院于2020年12月23日發布了《關于修改〈最高人民法院關于在民事審判工作中適用《中華人民共和國工會法》若干問題的解釋〉等二十七件民事類司法解釋的決定》，其中對《房屋租賃司法解釋》進行了修正。本次修正在原規定的基礎上刪減了近十項條文，但前述第九條的內容被完整保留了下來（該條款現已調整為第七條，為便于閱讀，以下涉及該條款時均稱“《房屋租賃司法解釋》第七條”）。

對于承租人在租賃物上所建構筑物因合同無效被拆除后的損失如何承擔、是否可以直接參照適用《房屋租賃司法解釋》第七條，以及損失如何計算界定等問題，司法實踐中多有爭議與討論，相關司法解釋至今也仍未進行明確。本文擬通過一則筆者承辦的案例，分享一些對上述問題的思考與總結。

一、引題：合同被認定無效后，租賃期內承租人搭設的構筑物被拆除的損失確定成爭議

某高速公路公司將道路下橋孔出租給某企業，租期為5年。該企業在橋孔下進行了倉庫構筑物的搭建和裝修。租期屆滿前6個月，政府以違規出租存在風險隱患為由將構筑物強拆。承租人訴至法院，要求出租人承擔構筑物被拆除的損失。

法院審理后認為，因租賃合同無效導致構筑物被拆除的損失，由原被告根據各自過錯程度分擔，主要爭議在于構筑物損失應如何確定。

二、現值損失：租賃合同無效情形下，構筑物損失的界定

關于因租賃合同無效，構筑物被拆的損失如何確定以及如何承擔，現行法律、法規及相關司法解釋并未明確規定。《房屋租賃司法解釋》第七條僅規定，租賃合同無效時，對于已形成附合的裝飾裝修物，出租方不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。

現值損失，一般理解為構筑物被拆除之日的現時價值。《房屋租賃司法解釋》第七條只提到裝飾裝修物而沒有提到構筑物，但在不少案例中可見，審判機構一般會參照該規定處理構筑物的損失分擔。

現值損失在實踐中一般有兩種計算方法。一種計算是以投資成本為基礎，以租期為分攤年限，將剩余租期分攤的對應價值作為現值損失；另一種計算是以投資成本為基礎，以構筑物可使用年限（一般為20年）為分攤年限，將剩余年限分攤的對應價值作為現值損失。

三、現值損失的結算：構筑物可使用年限與租賃合同期限之爭

（一）主張構筑物按可使用年限計算現值的依據和理由

《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》（以下簡稱《理解與適用》）相關內容稱：關于裝飾裝修物的現值損失，考慮到房屋租賃合同無效的情況下，租賃期限的約定也無效，因此目前司法實踐中對于裝飾裝修物現值損失的計算，傾向于只考慮房屋租賃合同被確認無效時尚存在的實際價值，而無需考慮租賃期限的長短。

構筑物的現值損失應參考上述觀點，其實際價值應當被認定為租賃合同被確認無效時構筑物的客觀價值。在該種計算方式下，構筑物已使用時間所對應的價值損耗只與構筑物的客觀可使用年限（或一般可使用年限）有關。

構筑物作為具有單獨使用功能的建筑，其可使用年限一般較長。一般情況下，鑒定單位均取《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第六十條規定的房屋、建筑物的最低折舊年限（即20年）作為構筑物的一般使用年限。這種計算方式無疑極利于承租人。

（二）主張構筑物按租賃合同期限計算現值的依據和理由

首先，租賃合同是各方的真實意思表示，即便合同被認定無效，仍應考慮當事人各方簽署合同時的合理期待。按照合同期限使用租賃房屋是承租人的期待和合理預期之一，承租人為使用租賃房屋而作搭建、裝修等投入時應當考慮這一期限，對其投入建造的構筑物的預期使用年限不應超過合同期限。即對承租人而言，構筑物的價值在合同期滿后應為零。故構筑物應在租賃合同期內折舊完畢。

其次，當事人不應因合同無效而獲益。租賃合同如自然到期，房屋將在構筑物被正常拆除和恢復原狀后歸還給出租人，屆時構筑物的價值將歸零。租賃合同被認定無效后，如果按照20年的使用年限確定現值損失并由出租人分攤其中的部分損失，將使承租人直接獲益，有悖當事人不應因合同無效而獲益的原則。

再次，本案中合同無效情形下搭建的構筑物為非法構筑物，違章建筑無法也不宜作為永久性建筑認定。在違法構筑物已被相關行政主體拆除或責令拆除的情況下，出租人亦不可能繼續占有、使用構筑物而獲益；構筑物在5年租期屆滿前被拆除，說明承租人的合同利益已基本享受完畢，如另讓出租人承擔未來15年未攤銷的建造成本，明顯有失公允。

四、終審結論：一審認定構筑物按可使用年限折舊，二審改判按租賃合同期限折舊

一審法院認為：構筑物按可使用年限（20年）攤銷確認現值損失。

二審法院認為：承租人在租賃橋孔內搭建構筑物時，對該構筑物的使用期限及風險應有預判；再結合該構筑物因沒有合法建造手續而被相關部門拆除時，兩公司的租賃合同已經履行了大部分，高速公路公司對拆除后的構筑物亦無法進行實際利用或有任何受益的事實，一審法院按照20年的使用年限來折舊計算被拆除構筑物的損失，明顯有失公允。承租人主張的損失，應以該構筑物建造時的造價為基礎，并在充分考慮上述因素的情況下進行綜合認定。最終，二審法院參照合同期限為折舊期限確定了構筑物的現值損失。

五、裁判趨勢：不再機械使用可使用年限，更多參考租賃合同期限

2009年《房屋租賃司法解釋》頒布后，對該類案件的裁判指導作用是非常明顯的。筆者在簡單查詢后發現，很多法院都接受了《理解與適用》一書的相關裁判思路，在認定租賃合同無效后確定構筑物（包括裝飾裝修物）的現值損失時，不需考慮租賃期限的長短，而按照當時的實際價值（即按可使用年限折舊后的現值）計算。

應該說，《房屋租賃司法解釋》的出臺有其時代背景，其主旨是尊重承租人的客觀投入和出租人對構筑物或裝飾裝修物的后續利用價值；但是其弊端亦非常明顯，尤其是忽視了構筑物被拆除或者構筑物并無實際利用價值的情況。

可喜的是，該情況被不少法院認識到并進行了有效的探索和完善。例如，對于構筑物在租賃期滿后的殘值問題，上海地方法院的不少判決就形成了比較普遍的認識：租賃合同結束后，承租人投入的且無法移動的部分，通常情況下應當視為隨租賃合同履行屆滿而利用完畢，不存在殘值問題；即使確實有少量殘值，在無約定的情況下也應歸出租人所有。

六、結語：司法層面仍未統一，司法裁判實踐推動法律完善

《民法典》頒布后，最高院仍未在更新后的《房屋租賃司法解釋》中增加關于構筑物被拆除后的損失計算方式。因此，就本案涉及的爭議問題，司法層面仍未有明確統一的解決機制。

但部分地方法院和法官在該類案件審理中作出的積極探索和總結值得參考借鑒。如上海一中院的公眾號文章《無效房屋租賃合同案件的審理思路和裁判要點》中認為，在計算裝飾裝修損失時，對于現值損失可采用“現存價值評估法”予以確定，即對糾紛發生時現存裝飾裝修物進行工程造價鑒定。具體數額可根據個案中裝飾裝修物的性質、使用壽命、損耗程度、實際剩余利用價值及市場行情等因素予以綜合認定，避免一方額外獲益。而在計算擴建損失時，基于平衡雙方利益的考慮，法院一般可采用“工程造價費用支出法”，即以擴建時承租人實際支付的工程造價費用作為擴建損失。實踐中，具體數額可根據個案中擴建物的使用狀況、實際利用價值、出租人的擴建受益情況、市價波動、政策形勢等因素予以綜合認定，避免任何一方因合同無效而獲益。

由此可見，無論是對于裝飾裝修物還是擴建物的損失計算，均以避免一方在無效合同中獲益為主要原則。即便合同無效，租賃合同的期限、履行情況、被拆除構筑物的特征、投入成本的合理性及公允性、是否因合同無效存在一方獲利或嚴重受損等，均應作為確定現值損失的考慮因素。

 劉敏青

上海瀛泰律師事務所合伙人，上海律協建設工程與基礎設施業務研究委員會委員，上海市浦東新區專業人民調解中心特約調解員業務方向：不動產與建設工程、公司與并購、爭議解