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2020年開年以來，新型冠狀病毒肺炎疫情引起全國關注。
為應對新型冠狀病毒肺炎疫情的防控，上海市人民政府于2020年1月24日宣布上海啟動公共衛生事件一級響應機制，要求本市公共圖書館、美術館、博物館、公共文化館、社區文化活動中心、歌舞娛樂場所、游藝娛樂場所等文化旅游設施將實行閉館或停止開放。后國務院辦公廳于2020年1月26日印發了《國務院辦公廳關于延長2020年春節假期的通知》，要求延長2020年春節假期至2月2日。上海市人民政府于2020年1月27日印發了《上海市人民政府關于延遲本市企業復工和學校開學的通知》，要求上海市區域內各類企業不早于2月9日24時前復工（國計民生等特殊行業除外）。
上述措施確為防控疫情所需要，但無論是上述防控措施，還是疫情本身，都將極大沖擊餐飲、零售、文化、娛樂等行業，且影響可能持續數月。而前述相關行業又構成了商鋪租賃行業中承租人的主體部分。根據以往經驗，作為這些受疫情影響的商鋪承租人，無論是根據政府要求停業的還是雖持續營業但生意慘淡的，往往都會在疫情期間或結束后向房屋出租人以“受新型冠狀病毒肺炎疫情影響”為由要求減少、減免房屋租金。
面對這樣的局面，部分出租人考慮到承租人在受疫情沖擊期間收入減少卻仍需承擔房租、員工工資、銀行貸款等成本的實際情況，為幫助承租人共渡難關，已經出臺了一定程度的減少、減免租金和物業費的政策，比如招商蛇口發布通知稱：“旗下在營購物中心實施租金減免優惠計劃”；保利商業通知：“全國旗下22家購物中心年初一（1月25日）至年初六（1月30日）期間，減免品牌商戶6天租金”；寶龍商業旗下各在營購物中心，年初一（1月25日）至年初九（2月2日）期間，各品牌商戶租金減半；其中尤以萬達廣場的減租政策最為徹底，根據萬達商管集團發布的消息，萬達廣場將對全國各地所有萬達廣場租戶于2020年1月24日至2020年2月25日期間實行租金、物業費全部免除政策。
上述減免租金的措施體現了部分出租人與租戶共克時艱的決心和擔當，可謂“人情味十足”。但具體到法律層面，出租人是否有義務減免租金值得思考。本文以下試圖分類討論，商鋪承租人以受疫情影響為由要求減免房屋租金能否得到法院支持？
一、歌舞娛樂場所、游藝娛樂場所等文化娛樂業態
就上海市而言，由于上海市人民政府在宣布上海啟動公共衛生事件一級響應機制的通知中明確要求本市公共圖書館、美術館、博物館、公共文化館、社區文化活動中心、歌舞娛樂場所、游藝娛樂場所等文化旅游設施將實行閉館或停止開放，該等措施及疫情本身特性已經符合《中華人民共和國合同法》第一百一十七條[①]、《中華人民共和國民法總則》第一百八十條[②]關于“不可抗力”的相關規定，一般認為屬于“不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況”，而根據前述法條規定，承租人有權以不可抗力為由要求減少、減免房屋租金，且該等要求能夠得到法院支持，具體減少、減免房屋租金的金額將由人民法院依據案件實際情況根據商鋪租戶受影響的程度審查確定。
盡管也有一些法律學者認為，新型冠狀病毒肺炎疫情不屬于“不可抗力”，而更接近《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十六條所規定的情勢變更，但是本所注意到最高人民法院曾在2003年的非典疫情期間，出臺了《最高人民法院關于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》，其中第三條第三款明確規定：
“因政府及有關部門為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規定妥善處理。”
該法條對“非典”疫情采納了不可抗力說，而非情勢變更說，料想就本次疫情涉及的相關案件，最高人民法院也將持相同或相似觀點。
同時，本所對此前“非典”疫情期間的相關司法判例進行檢索，上海市第二中級人民法院在(2004)滬二中民二(民)終字第354號判決書中認為：
“基于我國在2003年春夏季節發生“非典”疫情一事眾所周知，而且當時娛樂行業響應政府部門防治“非典”的要求而停業也是公知的事實，因此，根據公平原則，上訴人提出其停業3個月的租金應免除的理由成立，本院予以支持，故上訴人所欠租金中應扣除3個月的租金。”
綜上所述，該類文化娛樂業態的商鋪承租人向出租人以不可抗力或政策原因為由提出減少、減免租金的，我們認為能夠得到人民法院支持的概率較大，至于具體減少、減免租金的金額，將由人民法院根據承租人實際受影響程度個案審查。
二、餐飲、零售等其他業態
對餐飲、零售等業態的承租人而言，盡管沒有政策明確要求其停業，但是有的商鋪承租人受疫情直接影響而被政府部門關停、有的商鋪承租人雖未受政府部門要求但被出租人要求減少營業時間、有的商鋪承租人主動考慮疫情影響自愿在一段時間內采取停業措施、有的承租人考慮疫情影響自愿減少營業時間、有的承租人雖營業時間沒有變化但由于消費者的避險情緒而門可羅雀，無論何種情形預計都將出現營業收入顯著下降的情況，根據以往經驗，該類業態商鋪承租人也會提出減少、減免房屋租金的要求。
對于該類業態的承租人，本所認為需要進一步分類討論：
（一）受疫情直接影響而被政府部門要求關停的商鋪
如因曾在承租人經營的商鋪或商場中發現新型冠狀病毒肺炎患者而致市場監督管理部門、衛生健康部門暫時要求承租人在一段時間內停止營業的，本所認為人民法院一般會參照上文中歌舞娛樂場所、游藝娛樂場所等文化娛樂業態承租人的方式處理，即認定新型冠狀病毒肺炎疫情對于承租人屬于不可抗力（具體理由上文已經詳述，此不贅述），該類承租人向出租人以不可抗力或政策原因為由提出減少、減免租金的，較大概率能夠得到人民法院支持，至于具體減少、減免租金的金額，將由人民法院根據承租人實際受影響程度個案審查。
（二）受出租人要求減少營業時間的
1、對于租賃合同中未約定出租人有權單方調整營業時長的
如承租人未如上一分類所述直接受到疫情的影響，但是除非出租人在房屋租賃合同已有約定外（房屋租賃合同一般約定農歷新年三日營業時間一定程度減少），出租人要求承租人在某一時間段內縮減當日的營業時間的，那么結合新型冠狀病毒肺炎疫情的實際情況及房屋租賃合同的審判規則，人民法院一般會按比例支持承租人要求減少部分房屋租金的請求，試舉例如下：
合同約定：
租金：100,000元/月；合同約定營業時間：10:00-22:00；合同約定大年三十至年初二縮短營業時間為每日12:00至20:00。
疫情發生后：
出租人要求大年三十至大年初七縮短營業時間為每日12:00至20:00。
本所觀點：
（1）大年三十至年初二的縮短營業時間由于已在房屋租賃合同中約定，故承租人無權要求進一步減少、減免房屋租金；
（2）年初三至年初七共五日的縮短營業時間系由出租人要求，而其結果影響了承租人利用租賃房屋營業獲利的可能性，故承租人有權要求出租人減少租金，具體減少租金的計算方式為：
1) 將月租金折算至日租金為3,225元/日；
2) 由于出租人通知受影響期間為5日，而每日減少營業時間為4小時，故承租人有權要求減少的租金金額一般為：
3225元/日÷12小時*4小時*5日=5,375元。
2、對于租賃合同中約定出租人有權單方調整營業時長的
在租賃合同中約定出租人有權調整營業時長的情況下，一般認為應遵從“有約定，從約定”的原則，認可出租人考慮疫情原因調整營業時長屬于出租人行使合同權利而無需承擔違約責任的范圍。
當然，實踐中司法機關會根據案件具體情況，綜合考慮減少營業時長的程度、減少營業時長天數等情節進行分析，不排除仍要求出租人減少或部分減少受影響時間段租金的可能性。
（三）承租人自行減少營業時間的和/或營業時間未減少但生意不佳的
如承租人不存在上述任何情形的，可以根據房屋租賃合同約定正常使用租賃房屋的，那么其顯然不符合“不可抗力”的特征，主要是其客觀上仍然可以正常營業，并不存在房屋租賃合同完全不能履行或部分不能履行的特征。其受影響的方面，主要來自于消費者的避險情緒，即疫情影響大眾的生活和消費習慣，消費者更傾向于不前往任何公共場所，但該影響并非疫情直接導致，而是間接影響的結果，故一般認為屬于商業風險，應由承租人自行承擔。
但是，新型冠狀病毒肺炎疫情作為全國范圍重大的公共衛生事件，對于相關業態從業者受到沖擊也是顯而易見的，故如承租人可以舉證新型冠狀病毒肺炎疫情對其履行租賃合同產生了重大影響，人民法院也可能根據個案具體情況適用民法的“公平原則”對于租金進行部分調減，當然該等調減的范圍、時間段均相比歌舞娛樂場所、游藝娛樂場所等文化娛樂業態大幅縮小。
作為印證的是，最高人民法院曾在2003年的非典疫情期間，出臺了《最高人民法院關于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》，其中第三條第三款明確規定：
“由于“非典”疫情原因，按原合同履行對一方當事人的權益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據具體情況，適用公平原則處理。”
該法條的規定與本文此前分析一致，料想就本次疫情涉及的相關案件，最高人民法院也將持相同或相似觀點。
同時，本所也對此前相關判例進行了檢索，河南省洛陽市中級人民法院在(2008)洛民終字第2021號終審判決書中認為：
“關于非典時期6個月的租金188299.9元應否由原告承擔問題。2003年4-9月發生在全國各地的非典屬非常時期,在此期間,原、被告均遭受到了經濟損失,按照法律規定的公平原則,其損失應由原、被告共同承擔,故原告應按188299.9元的50%退還被告租金94149.95元。”
綜上所述，餐飲、零售等其他業態的承租人如自行減少營業時間的和/或營業時間未減少但生意不佳的，其向出租人以不可抗力或政策原因為由提出減免租金的，一般不能夠得到人民法院的支持。但是，如其確實可以舉證新型冠狀病毒肺炎疫情對其履行租賃合同產生了重大影響，人民法院也可能根據個案具體情況適用民法的“公平原則”對于租金進行部分調減，當然該等調減的范圍、時間段均相比歌舞娛樂場所、游藝娛樂場所等文化娛樂業態大幅縮小。
總而言之，對于餐飲、零售等業態的承租人而言：
1、如因曾在承租人經營的商鋪或商場中發現新型冠狀病毒肺炎患者而致市場監督管理部門、衛生健康部門暫時要求承租人在一段時間內停止營業的，承租人以不可抗力或政策原因為由提出減少、減免租金的，較大概率能夠得到人民法院支持；
2、除合同有特別約定外，如受出租人要求減少營業時間的，人民法院一般會按比例支持承租人要求減少部分房屋租金的請求；
3、如承租人自行減少營業時間的和/或營業時間未減少但生意不佳的，一般不能夠得到人民法院的支持。但是，如其確實可以舉證新型冠狀病毒肺炎疫情對其履行租賃合同產生了重大影響，人民法院也可能根據個案具體情況適用民法的“公平原則”對于租金進行部分調減。
本文僅供參考。
[①] 《中華人民共和國合同法》
第一百一十七條 因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。
本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。
[②] 《中華人民共和國民法總則》
第一百八十條 因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。
不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。
滬公網安備 31010402007129號
