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保險(xiǎn)資管不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃若干問題分析總結(jié)

2018年第04期    作者:文│張忠鋼 易里佳    閱讀 27,601 次

保險(xiǎn)資管不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃越來越成為保險(xiǎn)資金對(duì)融資主體（償債主體）進(jìn)行投資的有效手段之一，且在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)將大量涌現(xiàn)。相比保險(xiǎn)資金的股權(quán)投資計(jì)劃，債權(quán)投資計(jì)劃更具有安全性和穩(wěn)定性。該等不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃，既涉及保險(xiǎn)資金投資和運(yùn)用的法律法規(guī)，又涉及不動(dòng)產(chǎn)以及固定資產(chǎn)投資和備案的規(guī)定，具有一定的復(fù)雜性?，F(xiàn)筆者結(jié)合最近操作的實(shí)際案例，就保險(xiǎn)資管不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃發(fā)行中所遇到的主要法律問題以及保監(jiān)會(huì)的反饋關(guān)注點(diǎn)，作一分析總結(jié)，以饗讀者：

一、關(guān)于償債主體對(duì)項(xiàng)目方的

實(shí)際控制問題

根據(jù)《基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計(jì)劃管理暫行規(guī)定》第九條規(guī)定：“專業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以資金安全為前提，審慎選擇償債主體。償債主體應(yīng)當(dāng)是項(xiàng)目方或者其母公司（實(shí)際控制人）。”雖該規(guī)定并未明確適用于所有的不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃，但根據(jù)我們的操作經(jīng)驗(yàn)，保監(jiān)會(huì)的態(tài)度也傾向于要求對(duì)于非基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計(jì)劃下，償債主體應(yīng)為項(xiàng)目方或其母公司（實(shí)際控制人）。對(duì)于保險(xiǎn)資管不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃而言，受限于某項(xiàng)目方的投資總額與項(xiàng)目資本金的比例，單一的項(xiàng)目公司的融資額度有限，而母公司實(shí)際控制下的相關(guān)項(xiàng)目方的融資額度可以合并計(jì)算，因此如果擬在某一期不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃下獲得保險(xiǎn)資金的大額度的融資額度，融資方和保險(xiǎn)資管公司一般會(huì)協(xié)商選擇以母公司作為償債主體，此舉在于可減少融資次數(shù)，降低企業(yè)的時(shí)間成本，筆者參與的項(xiàng)目亦由母公司作為償債主體，將其兩家子公司項(xiàng)目作為融資計(jì)劃客體而最終發(fā)起了不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃。

如何判斷償債主體是否為某一項(xiàng)目公司的母公司，從公司法的角度而言，一般來說系根據(jù)股權(quán)比例進(jìn)行判斷，若償債主體對(duì)于該項(xiàng)目公司的持股比例超過50%，則在法律上可以確定兩者之間構(gòu)成母子公司關(guān)系。換言之，該項(xiàng)目公司可以作為償債主體的控股子公司，其融資額度可以匯總計(jì)入作為母公司的本次融資額度，將來不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃發(fā)放的投資金額，可由作為母公司的償債主體劃入相關(guān)項(xiàng)目公司使用。而筆者最近參與操作的項(xiàng)目情況比較特殊，償債主體名下納入本次債權(quán)投資計(jì)劃的項(xiàng)目公司有兩家，一家項(xiàng)目公司由償債主體持有51%的股權(quán)，我們可以從股權(quán)持股比例方面進(jìn)行論證，償債主體系該項(xiàng)目公司的控股母公司；另一家項(xiàng)目公司由償債主體直接持股40%，剩余的股權(quán)中，其中30%的股權(quán)由獨(dú)立第三方持股，另外30%股權(quán)由償債主體的母公司持有。對(duì)于前述第二家項(xiàng)目公司而言，從實(shí)際的控制而言，償債主體對(duì)于該項(xiàng)目公司形成實(shí)際控制。但在法律意見書中如何有效的論證，以前確實(shí)沒有遇到過，最理想的狀態(tài)是項(xiàng)目公司的股權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，形成償債主體擁有51%以上持股比例的情形。但償債主體囿于內(nèi)部流程、審批程序及公司集團(tuán)架構(gòu)方面的考量，不愿意通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式解決此問題。

后經(jīng)我們研究討論以及與客戶（某保險(xiǎn)資管公司）和償債主體的多次溝通，筆者給出的意見是：基于保監(jiān)會(huì)關(guān)注的償債主體對(duì)項(xiàng)目公司是否擁有實(shí)際控制，如何實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目公司的實(shí)際控制，除了通常的以持股比例進(jìn)行控制之外，還可以通過股權(quán)代持、委托投票表決權(quán)等協(xié)議控制的方式實(shí)現(xiàn)。最后客戶和償債主體在本項(xiàng)目中采納了我們的意見，將項(xiàng)目公司的部分股權(quán)通過代持協(xié)議委托給償債主體行使，其委派之董事亦將其董事表決權(quán)利等委托償債主體董事行使，通過此種方式實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目公司之實(shí)際控制。后來證明上述意見是可行的，我們出具的法律意見中就股權(quán)代持和董事表決權(quán)委托的論述，未被保監(jiān)會(huì)提出反饋意見，在一定程度上獲得了保監(jiān)會(huì)的認(rèn)可。相對(duì)于工商層面采取的股權(quán)變更或質(zhì)押的方式，股權(quán)代持安排模式更易于被償債主體所接受，也更具有靈活性。

二、關(guān)于項(xiàng)目資本金最低

比例問題

根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目試行資本金制度的通知》以及（國(guó)發(fā)〔1996年〕35號(hào)）《國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整和完善固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金制度的通知》（國(guó)發(fā)〔2015〕51號(hào)），對(duì)各行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的最低資本金比例系存在最低要求。

在筆者最近參與操作的項(xiàng)目中，由于項(xiàng)目方后期投資增加，存在由于項(xiàng)目公司注冊(cè)資本金無法達(dá)到上述法律規(guī)定的最低資本金比例要求而被保監(jiān)會(huì)反饋的情況。為解決該問題，我們首先需要明確“項(xiàng)目資本金”的含義。我們認(rèn)為，“項(xiàng)目資本金”包括注冊(cè)資本金，但并不等同于注冊(cè)資本金。關(guān)于 “項(xiàng)目資本金”的定義，參照《國(guó)務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目試行資本金制度的通知》規(guī)定：“投資項(xiàng)目資本金，是指在投資項(xiàng)目總投資中，由投資者認(rèn)繳的出資額，對(duì)投資項(xiàng)目來說是非債務(wù)性資金，項(xiàng)目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽回。”

通常，項(xiàng)目公司會(huì)將其注冊(cè)資本金金額設(shè)置為地方發(fā)改委核發(fā)的投資項(xiàng)目備案證備案總投資額的一定比例（該百分比系根據(jù)法律要求的最低資本金比例或更高），以便滿足法定最低資本金比例要求。然而，由于多數(shù)項(xiàng)目在報(bào)地方或國(guó)家發(fā)改委審批時(shí)系根據(jù)其初步可行性研究測(cè)算做出，在后續(xù)項(xiàng)目實(shí)施過程中總投資額大幅增加而迫使“注冊(cè)資本金”低于前述法定最低資本金比例之情況屢見不鮮。此種情形下，基于時(shí)間、成本、資金使用效率以及工商變更手續(xù)辦理的考量，多數(shù)項(xiàng)目公司并不愿意或并不傾向于增加注冊(cè)資本。此外，雖法律法規(guī)并未明文要求項(xiàng)目資本金實(shí)際到位，但根據(jù)我們的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，保監(jiān)會(huì)亦會(huì)同時(shí)關(guān)注資本金實(shí)際到位情況。

如何在既不增加項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本，又能滿足投資項(xiàng)目資本金金額的最低要求，根據(jù)我們的操作經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目方可通過“股東無息借款”方式解決，即由項(xiàng)目方的股東向項(xiàng)目方提供無息的股東借款，使無息股東借款與注冊(cè)資本金總額超過根據(jù)實(shí)際預(yù)計(jì)總投資金額一定百分比（該百分比系根據(jù)法律要求的最低資本金比例）計(jì)算所得出的最低項(xiàng)目資本金金額，并由償債主體做劣后承諾，即保證在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)，始終保持已到位項(xiàng)目公司注冊(cè)資本金及無息股東借款占項(xiàng)目投資總額的比例不低于該百分比。換言之，此種安排下，該無息股東借款將視為或被納入為項(xiàng)目資本金的一部分，且此類安排能較好的被保監(jiān)會(huì)所接受，也更為靈活的協(xié)助償債主體和項(xiàng)目方解決了項(xiàng)目資本金最低比例問題。

三、關(guān)于實(shí)行備案制項(xiàng)目投資總額增加后的變更備案問題

鑒于目前大多數(shù)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃的項(xiàng)目均屬于國(guó)家或地方發(fā)改委備案制項(xiàng)目，在該等發(fā)改委備案項(xiàng)目總投資額增加的情況下，涉及是否應(yīng)履行變更備案程序的問題：

1.內(nèi)資企業(yè)投資項(xiàng)目投資總額增加之變更備案問題

根據(jù)2017年4月8日生效的《企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)和備案管理辦法》第四十三條規(guī)定，項(xiàng)目備案后，項(xiàng)目法人發(fā)生變化，項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)、規(guī)模、內(nèi)容發(fā)生重大變更，或者放棄項(xiàng)目建設(shè)的，項(xiàng)目單位應(yīng)當(dāng)通過在線平臺(tái)及時(shí)告知項(xiàng)目備案機(jī)關(guān)，并修改相關(guān)信息。目前，部分省份發(fā)改委根據(jù)前述規(guī)定也陸續(xù)制定了相關(guān)地方性規(guī)定。根據(jù)筆者參與的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，雖前述發(fā)改委規(guī)定中均未明文指出“投資總額”增加需履行變更備案手續(xù)，但根據(jù)本所律師與有關(guān)地方發(fā)改委的溝通和確認(rèn)，部分地方發(fā)改委（包括陜西省以及河南?。┍硎緦?shí)踐操作中，在項(xiàng)目投資總額超過原備案金額三分之一左右時(shí)，項(xiàng)目公司需申請(qǐng)修改原備案金額，此舉主要是考慮到相關(guān)金額的增加是否涉及到項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容之變化。因此，就項(xiàng)目總投資額的變化，除國(guó)家發(fā)改委規(guī)定外，律師應(yīng)就具體項(xiàng)目咨詢當(dāng)?shù)匕l(fā)改委并適用其有關(guān)規(guī)定，且在法律意見書中針對(duì)項(xiàng)目投資總額增加之原因、增加金額、是否涉及項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容之變化以及是否需履行發(fā)改委變更備案手續(xù)，進(jìn)行完整闡述及說明。

筆者所參與的項(xiàng)目由于項(xiàng)目總投資金額增加以及建設(shè)內(nèi)容變化均被保監(jiān)會(huì)反饋，筆者也建議經(jīng)辦律師重點(diǎn)關(guān)注該類問題，尤其在項(xiàng)目總投資額大幅提高的情況下核實(shí)增加的原因以及是否涉及建設(shè)內(nèi)容的變化，并在企業(yè)依法確實(shí)需申請(qǐng)變更備案的情況下，提示企業(yè)及時(shí)進(jìn)行變更，以獲得保監(jiān)會(huì)認(rèn)可。

2.外商投資項(xiàng)目投資總額增加之變更備案問題

有關(guān)外商投資項(xiàng)目投資總額增加的變更備案問題，根據(jù)《企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)和備案管理辦法》第六十二條規(guī)定：“外商投資項(xiàng)目和境外投資項(xiàng)目的核準(zhǔn)和備案管理辦法另行制定。”另根據(jù)現(xiàn)行有效的《外商投資項(xiàng)目核準(zhǔn)和備案管理辦法》第二十一條之規(guī)定：“經(jīng)核準(zhǔn)或備案的項(xiàng)目如出現(xiàn)下列情形之一的，需向原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更：（一）項(xiàng)目地點(diǎn)發(fā)生變化；（二）投資方或股權(quán)發(fā)生變化；（三）項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容發(fā)生變化；（四）有關(guān)法律法規(guī)和產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定需要變更的其他情況。”這里筆者尤其提醒注意，雖《外商投資項(xiàng)目核準(zhǔn)和備案管理辦法》并未規(guī)定投資總額增加為需向原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更的強(qiáng)制性事項(xiàng)，但根據(jù)本所律師咨詢包括湖北省、河南省、陜西省以及重慶市在內(nèi)的地方發(fā)改委，均表示外商投資項(xiàng)目需參照其制定的適用于內(nèi)資企業(yè)的地方性企業(yè)投資項(xiàng)目備案辦法執(zhí)行，且某些地方性規(guī)定中對(duì)外商投資項(xiàng)目的適用亦做了明確說明。據(jù)此，就外商投資項(xiàng)目，建議經(jīng)辦律師及企業(yè)也應(yīng)根據(jù)具體情況適用相關(guān)規(guī)定，并及時(shí)咨詢有關(guān)主管部門，而筆者參與的外商投資項(xiàng)目，亦全部適用了主要針對(duì)地方內(nèi)資企業(yè)投資項(xiàng)目的有關(guān)備案規(guī)定。

四、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)

問題

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》第三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定申請(qǐng)核定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)。未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書（以下簡(jiǎn)稱資質(zhì)證書）的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。”有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書之問題，筆者參與的項(xiàng)目就該問題受到保監(jiān)會(huì)及其外部專家的一致關(guān)注。碰到該類問題，我們并非一味要求項(xiàng)目公司去申請(qǐng)相關(guān)資質(zhì)證書，而首先應(yīng)明確和論述項(xiàng)目公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)。

通常不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃的融資方或其項(xiàng)目公司名下?lián)碛型恋厥褂脵?quán)，對(duì)于該土地使用權(quán)的開發(fā)建設(shè)，一類涉及對(duì)外進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)銷售，另一類不涉及對(duì)外進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)銷售，而由項(xiàng)目公司自行持有并運(yùn)營(yíng)。當(dāng)然，在涉及的項(xiàng)目中若確實(shí)存在對(duì)外銷售不動(dòng)產(chǎn)之情形，項(xiàng)目公司應(yīng)依法申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書，且其工商登記之經(jīng)營(yíng)范圍也應(yīng)包含相關(guān)內(nèi)容。但若項(xiàng)目竣工后系由項(xiàng)目方自行經(jīng)營(yíng)及管理且不涉及對(duì)外銷售不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)的，相關(guān)項(xiàng)目方由于不屬于《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》第三條規(guī)定的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”情形而無須取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書。若系后者，針對(duì)保監(jiān)會(huì)的上述反饋問題，主辦律師可在法律意見書中就此展開充分論述，明確無須取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書。

五、關(guān)于授權(quán)決策流程問題

根據(jù)筆者的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，保監(jiān)會(huì)在審核保險(xiǎn)資管公司上報(bào)的不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃的文件（包括我們律師出具的法律意見書）時(shí)，特別關(guān)注形式完整齊全。因此，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃各方的授權(quán)決策流程問題亦需特別關(guān)注，以確保該計(jì)劃的交易文件（包括投資合同、擔(dān)保合同、托管合同、獨(dú)立監(jiān)督合同等）將來對(duì)簽署方具有法律約束力和執(zhí)行力。如何應(yīng)對(duì)保監(jiān)會(huì)對(duì)于該等授權(quán)決策流程的反饋問題，主辦律師在發(fā)表法律意見時(shí)應(yīng)當(dāng)完整論述以下事項(xiàng)：

（1）需要針對(duì)包括償債主體、受托人、擔(dān)保人、托管人以及獨(dú)立監(jiān)督人等所有相關(guān)方內(nèi)部就有關(guān)債權(quán)投資計(jì)劃的決策及內(nèi)部審批程序發(fā)表意見;

（2）完整論述上述各方?jīng)Q策依據(jù)（包括審閱公司章程及表決程序等有關(guān)文件），論述決策及程序的合法性。根據(jù)筆者收到的相關(guān)反饋，請(qǐng)尤其注意償債主體以及擔(dān)保方董事會(huì)及股東會(huì)對(duì)于該等債權(quán)投資計(jì)劃的權(quán)限劃分；

（3）若最終交易文件授權(quán)簽署人并非公司法定代表人，律師需就授權(quán)簽字代表的簽字授權(quán)事項(xiàng)發(fā)表法律意見。

以上系筆者根據(jù)最近參與的某不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃所遇到之主要問題，結(jié)合保監(jiān)會(huì)的反饋所作的分析總結(jié)。當(dāng)然，除法律問題之外，償債主體若擬獲得保險(xiǎn)資金債權(quán)融資，除項(xiàng)目本身發(fā)展前景是否具有足夠吸引力外，對(duì)于償債主體或擔(dān)保方的信用評(píng)級(jí)也系保險(xiǎn)資管公司尤為看重的條件之一，償債主體應(yīng)當(dāng)盡量獲得實(shí)力雄厚的3A級(jí)以上大型企業(yè)的無限連帶保證擔(dān)保。

 

張忠鋼

德恒上海律師事務(wù)所合伙人。

業(yè)務(wù)方向：投融資、保險(xiǎn)資管、私募基金。

 

易里佳

德恒上海律師事務(wù)所律師。

業(yè)務(wù)方向：投融資、保