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筆者所在律師事務(wù)所租賃的辦公房屋所在樓宇，其產(chǎn)權(quán)屬于某央企集團(tuán)旗下的置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“出租方”）。自2022年3月上海發(fā)生新一輪新冠疫情后，該樓宇內(nèi)眾多租戶的日常經(jīng)營(yíng)逐漸受到影響，直至2022年3月下旬受到浦東浦西“鴛鴦封”政策的限制，事實(shí)上租戶已完全無(wú)法正常使用租賃的辦公房屋，眾多租戶的日常經(jīng)營(yíng)也陷入困境甚至停頓。
該樓宇位于濱江地塊，其租金價(jià)格不菲，對(duì)于承租房屋的租戶而言，在無(wú)法正常開(kāi)展經(jīng)營(yíng)和使用辦公房屋的情形下，仍然要求其根據(jù)租賃合同標(biāo)準(zhǔn)支付租金，顯然可能變成“壓垮駱駝的最后一根草”，進(jìn)而導(dǎo)致樓內(nèi)部分企業(yè)（尤其是個(gè)體工商戶和小微企業(yè)）資金鏈吃緊、斷裂，甚至造成部分企業(yè)倒閉、破產(chǎn)，相關(guān)企業(yè)員工失業(yè)等嚴(yán)重后果。
幸而，根據(jù)出租方近日發(fā)布的租金減免的公告，出租方將對(duì)承租該樓宇內(nèi)辦公房屋的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個(gè)體工商戶給予三個(gè)月的租金減免，涉及減免租金的租期起止時(shí)間為自2022年4月1日至2022年6月30日。
前述公告的主要內(nèi)容如下：
事實(shí)上，根據(jù)2022年3月國(guó)資委發(fā)布的《關(guān)于做好2022年服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個(gè)體工商戶房租減免工作的通知》，國(guó)資委要求各中央企業(yè)按照《關(guān)于促進(jìn)服務(wù)業(yè)領(lǐng)域困難行業(yè)恢復(fù)發(fā)展的若干政策》發(fā)改財(cái)金（2022）271號(hào)，以下簡(jiǎn)稱271號(hào)文的要求，對(duì)2022年被列為疫情中高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)所在縣級(jí)行政區(qū)域內(nèi)承租中央企業(yè)房屋的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個(gè)體工商戶減免當(dāng)年6個(gè)月租金，其他地區(qū)減免3個(gè)月租金。同時(shí)要求，對(duì)普遍減免3個(gè)月租金工作要力爭(zhēng)在上半年實(shí)際完成主體工作，補(bǔ)充減免3個(gè)月租金工作要在列為中高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)后2個(gè)月內(nèi)完成。該通知還特別明確，關(guān)于服務(wù)業(yè)行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)，可參考國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》（原則上第三產(chǎn)業(yè)都可以視為服務(wù)業(yè)），優(yōu)先減免271號(hào)文件所涉及行業(yè)；關(guān)于小微企業(yè)界定范圍，可參考《關(guān)于印發(fā)中小企業(yè)劃型標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的通知》工信部聯(lián)企業(yè)（2011）300號(hào)，以下簡(jiǎn)稱300號(hào)文或市場(chǎng)監(jiān)管總局網(wǎng)站的“小微企業(yè)名錄查詢”模塊。
問(wèn)題1：
參考前述通知內(nèi)容，可知前述央企發(fā)布的通知是符合目前政策要求的。那么，作為該樓宇內(nèi)租戶，實(shí)務(wù)中應(yīng)該如何判斷自己是否是“減免租金”的適用對(duì)象呢？
“減免對(duì)象”主要分為兩類，包括“個(gè)體工商戶”和“服務(wù)業(yè)小微企業(yè)”。那么，什么是“個(gè)體工商戶”、“服務(wù)業(yè)小微企業(yè)”？
1.根據(jù)民法典第五十四條的規(guī)定，自然人從事工商業(yè)經(jīng)營(yíng)，經(jīng)依法登記，為個(gè)體工商戶。個(gè)體工商戶可以起字號(hào)，比如“****經(jīng)營(yíng)部”。鑒于個(gè)體工商戶的所述類型會(huì)清晰明了地登記在營(yíng)業(yè)執(zhí)照上，故出租方對(duì)個(gè)體工商戶的認(rèn)定要求比較簡(jiǎn)單，租戶只需提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照即可。
2．對(duì)“服務(wù)業(yè)小微企業(yè)”的認(rèn)定就相對(duì)比較復(fù)雜了。從出租方要求提供的材料看：其一是要求相關(guān)租戶提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照，以確定其屬于經(jīng)合法登記成立的企業(yè)；其二是提供市場(chǎng)監(jiān)管總局網(wǎng)站的“小微企業(yè)名錄查詢”板塊（[市場(chǎng)監(jiān)管總局]小微企業(yè)名錄查詢_便民服務(wù)_服務(wù)_中國(guó)政府網(wǎng) (www.gov.cn)）的查詢結(jié)果，以確認(rèn)屬于“小微企業(yè)”的范圍；其三是在特殊情況下，如服務(wù)業(yè)小微企業(yè)無(wú)法在“小微企業(yè)名錄查詢”模塊中查詢的，則可以根據(jù)300號(hào)文的規(guī)定來(lái)判斷——根據(jù)271號(hào)文，原則上第三產(chǎn)業(yè)都可視為服務(wù)業(yè)根據(jù)《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》（GB/T4754—2011）規(guī)定，第三產(chǎn)業(yè)即服務(wù)業(yè)，包括交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)，信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)，批發(fā)和零售業(yè)，住宿和餐飲業(yè)，金融業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)，科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)，水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)，居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)，教育，衛(wèi)生、社會(huì)保障和社會(huì)福利業(yè)，文化、體育和娛樂(lè)業(yè)，公共管理和社會(huì)組織，國(guó)際組織等行業(yè)，則在企業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)的情形下只需根據(jù)300號(hào)文的規(guī)定，看一看其規(guī)模是否符合服務(wù)業(yè)類別下的小微企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)要求即“從業(yè)人員 10 人及以上（小于100人），且資產(chǎn)總額 100 萬(wàn)元及以上（小于8000萬(wàn)）的為小型企業(yè)；從業(yè)人員 10 人以下或資產(chǎn)總額 100 萬(wàn)元以下的為微型企業(yè)。”
問(wèn)題2：
那么，當(dāng)企業(yè)根據(jù)前述標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為自己屬于可以申請(qǐng)減免租金的對(duì)象，后續(xù)程序應(yīng)該如何操作？
通常而言，出租方會(huì)根據(jù)以下程序開(kāi)展資格認(rèn)定和減免實(shí)施：
1. 出租方收到申請(qǐng)材料后，根據(jù)前述租金減免條件進(jìn)行審核，對(duì)符合前述租金減免條件的租戶進(jìn)行減免資格認(rèn)定；
2. 若申請(qǐng)減免的租戶經(jīng)審核符合資格，則出租方會(huì)與租戶簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定給予3個(gè)月租金減免（非疫情中高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)減免標(biāo)準(zhǔn)）或6個(gè)月租金減免（疫情中高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)）；鑒于疫情中高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)是動(dòng)態(tài)變化的，故在租戶獲得3個(gè)月租金見(jiàn)面后，出租方和租戶仍應(yīng)關(guān)注所在區(qū)域的疫情風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)變化，屆時(shí)根據(jù)271號(hào)文的要求進(jìn)一步對(duì)是否變更適用6個(gè)月租金減免進(jìn)行調(diào)整。
分析過(guò)租賃央企物業(yè)的租金減免條件，那如果租賃物業(yè)并非屬于央企而屬于上海市屬、區(qū)屬國(guó)有企業(yè)，那是否可以直接參照適用相同標(biāo)準(zhǔn)？
問(wèn)題1：
承租上海市屬、區(qū)屬國(guó)有企業(yè)房屋的企業(yè)，如何判斷是否屬于房租減免的適用對(duì)象？
1. “減免對(duì)象”與央企認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)并不完全相同：同樣包括“個(gè)體工商戶”，但對(duì)“小微企業(yè)”的類別并不限制于“服務(wù)業(yè)”，可以理解為擴(kuò)大了可予以減免租金的小微企業(yè)的類型和數(shù)量。
2. 對(duì)于個(gè)體工商戶而言，只需提供登記類型為“個(gè)體工商戶”的營(yíng)業(yè)執(zhí)照即可。而對(duì)小微企業(yè)的認(rèn)定而言，須參照《統(tǒng)計(jì)上大中小微型企業(yè)劃分辦法（2017）》、《關(guān)于印發(fā)<金融業(yè)企業(yè)劃型標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定>的通知》【銀發(fā)（2015）309號(hào)】劃型標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行認(rèn)定；但大中型企業(yè)集團(tuán)及下屬的子企業(yè)、國(guó)有企業(yè)最終承租經(jīng)營(yíng)的，不給予租金減免。
問(wèn)題2：
承租上海市屬、區(qū)屬國(guó)企房屋的租戶，租金減免期限如何確定？
根據(jù)市國(guó)資委、市住建委、市房管局共同制定的《上海市國(guó)有企業(yè)減免小微企業(yè)和個(gè)體工商戶房屋租金實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱實(shí)施細(xì)則），減免期限分兩檔執(zhí)行。
可以發(fā)現(xiàn)，根據(jù)實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，上海市屬、區(qū)屬國(guó)企給予租戶的第二檔減免租金的條件，相較于目前央企給予第二檔租金減免的范圍更大，除了疫情中高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)的房屋租戶以外，還包括了出現(xiàn)封控、停業(yè)、征用租賃房屋，以及2022年全年經(jīng)營(yíng)虧損的租戶。同時(shí)，央企適用政策和上海國(guó)企適用政策中，都強(qiáng)調(diào)了相關(guān)租金減免要下沉到最終承租的小微企業(yè)和個(gè)體工商戶，這一點(diǎn)也是充分考慮了部分房屋存在轉(zhuǎn)租、分租情形時(shí)究竟由哪一方享有減租利益的因素。
問(wèn)題3：
那么，當(dāng)企業(yè)根據(jù)前述標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為自己屬于可以申請(qǐng)減免租金的對(duì)象，后續(xù)程序應(yīng)該如何操作？
總體上的流程和央企房屋租金減免程序相同，在此不再贅述。但考慮到上海市政策中擴(kuò)大了適用租金減免的小微企業(yè)范圍，且在第二檔租金減免上也增加了關(guān)于“封控、停業(yè)、征用租賃房屋”以及“2022年全年經(jīng)營(yíng)虧損的租戶”的兩類情形，故租戶向出租方提交材料會(huì)更多，例如包括2021年審計(jì)報(bào)告等。
實(shí)務(wù)問(wèn)題思考
需要指出的是，通常出租方會(huì)在減免政策上提出類似于“黑名單”、“負(fù)面清單”一類的限制條件，比如：
1. 前述央企集團(tuán)在通知中要求“本次租金減免適用于2022年3月31日之前已繳清租金、物管費(fèi)等費(fèi)用，且租賃關(guān)系至減免實(shí)施日仍在存續(xù)期的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)及個(gè)體工商戶。如有欠繳，須在欠款補(bǔ)齊后再根據(jù)本公告實(shí)施租金減免”。
2. 上海某市屬國(guó)企對(duì)減免租金亦提出了“負(fù)面清單”，對(duì)于不配合防疫工作實(shí)施、存在欠租欠費(fèi)及其他違約情形的租戶，不給予其租金減免待遇。
前述“黑名單”“負(fù)面清單”的限制條件，并非2022年疫情期間剛剛設(shè)定的。事實(shí)上，在2020年新冠疫情初次爆發(fā)時(shí)，上海市就制定過(guò)《全力防控疫情支持服務(wù)企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施》及相關(guān)實(shí)施細(xì)則，要求市屬、區(qū)屬國(guó)有企業(yè)對(duì)非國(guó)有中小企業(yè)租戶給予一定期限的租金減免。
在2020年減免租金的實(shí)施過(guò)程中，筆者的客戶作為出租方，對(duì)于某企業(yè)因存在欠付租金、租賃期限到期后繼續(xù)占用原租賃房屋等情形，而拒絕給予某租戶減免租金待遇。在筆者的客戶向人民法院提起房屋租賃合同糾紛訴訟后，租戶提出要求享有租金減免待遇，筆者的客戶明確不同意租戶的要求，并將相關(guān)政策及集團(tuán)公司的要求提交給法院。在法院審理過(guò)程中，法官并沒(méi)有直接將出租方單方面制定的“負(fù)面清單”標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定為減免租金的標(biāo)準(zhǔn)，而是向雙方核實(shí)了事實(shí)上房屋因疫情影響而無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)使用的起止時(shí)間。最終，法院在判決時(shí)沒(méi)有直接適用出租方的標(biāo)準(zhǔn)，而是給予了租戶一半期限的租金減免，其理由是“新冠疫情的確會(huì)對(duì)租戶使用房屋造成一定影響”。
基于上述案例，筆者認(rèn)為，對(duì)出租方而言，將是否給予減免租金待遇，直接和租戶是否存在違約情形掛鉤，并單方面設(shè)定的“黑名單”、“負(fù)面清單”的模式，在租戶提出異議并提交法院審理時(shí)，其效果可能并不十分理想。從前述案例來(lái)看，法院可能會(huì)從公平角度出發(fā)，從房屋實(shí)際使用受疫情影響程度的角度出發(fā)，考慮仍然支持租戶提出的合理范圍內(nèi)的減免租金訴求。
如出租方認(rèn)為確需將兩者掛鉤，則有必要向政策制定層提出建議，在政策上或?qū)嵤┘?xì)則上作進(jìn)一步明確規(guī)定。在相關(guān)政策、實(shí)施細(xì)則未作明確規(guī)定的情形下，從維護(hù)營(yíng)商環(huán)境、支持小微企業(yè)、個(gè)體工商戶恢復(fù)發(fā)展的角度來(lái)看，出租方自身盡可能不在減免租金方面設(shè)置過(guò)多限制條件，或者將限制條件設(shè)定得更為和緩（例如，即使存在之前的違約情形也可以給予一定程度的租金減免，在其糾正違約情形后另行予以補(bǔ)充減免），或許可能更有利于幫助租戶擺脫困境并促進(jìn)其在后續(xù)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中糾正違約情形，進(jìn)而維護(hù)和改善出租方和租戶之間的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展合作關(guān)系。
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