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毋庸置疑，我國已經(jīng)建立一個完整的住宅專項維修資金制度，如何建立專項維修資金、交存的主體與標準、使用的流程、籌集和再籌集的條件與程序、政府的監(jiān)管等等，制度設置非常之完善。然而，啟用難落實、流程不規(guī)范、監(jiān)管不到位、續(xù)籌成空文也是這個制度設置未能解決的難題。有鑒于此，本律師擬通過本文與各位物業(yè)同仁一起“檢討”一下我們的專項維修資金制度，以期這一制度有一些新的提升與突破，建立更為有效的房屋養(yǎng)老制度。
小區(qū)的房屋公共部位與其設施設備一方面需要日常保養(yǎng)與維護，就是物業(yè)管理日常服務，另一方面，也需要維修更新改造，比如說消防、電梯老化，外立面脫落，公共部位滲漏水等等，這些屬于日常維護外的維修更新事項---所以有必要建立房屋專項維修資金制度。這是我們推導的建立專項維修資金制度的邏輯，這一推導看似正確，但細想又有不妥。正確在于維護一個物業(yè)區(qū)域是需要將日常的管理費用，與非日常的維修費用做一下區(qū)分，便于分類管理；錯的地方是管理費用的分類不必然要建立強制性而不討好的專項維修資金制度，只須建立公共部位、公共設備設施的維修制度即可，特別是目前的專項維修資金制度根本不能解決小區(qū)的公共部位、公共設備設施的維修問題情況下，一味地在專項維修資金制度上大動腦筋成為費力不討好的事，所以，我們可以在專項維修資金概念之外來討論小區(qū)公區(qū)的維修問題。
從專項維修資金施行的效果看，對現(xiàn)行專項維修資金的檢討也尤為必要。首先，從專項維修資金的交納標準看，以上海為例，建設單位與購房人分別按照成本價1295元的4%和3%交納，即：購房人每平方米應交納90.65元，一個10萬平方米的大型社區(qū)也共計約906.5萬元。按本律師了解的情況，這樣的數(shù)額，小區(qū)消防系統(tǒng)修繕、外墻的更新、電梯的更換都是不夠的，即使夠用，兩三個大的維修項目也用的差不多了，換言之，專項維修資金制度交納方式與標準，根本不足以承擔一個小區(qū)公區(qū)的維修事項。
其次，從專項維修資金使用的流程看，需要召開業(yè)主大會授權使用，但是業(yè)主大會的召開難目前難以解決，在使用的過程中，由于業(yè)委會不專業(yè)、物業(yè)公司操作不規(guī)范、政府監(jiān)管不到位，維修項目的虛報和嚴重的質(zhì)量問題十分的凸顯。一位資深的工程管理人員看某小區(qū)的消防維修項目，感慨到更換整個系統(tǒng)也不需要如此費用，本律師處理的好幾起施工單位與業(yè)委會的工程案件，工程量鑒定的實際結果與施工單位所報送的工程量大相徑庭。
第三，從大多城市業(yè)委會動用專項維修資金的情況看，要么專項維修資金啟用難，原因有二：一是業(yè)委會不成立難以操作；二是對于可以使用專項維修資金所開展的應急維修，政府主管部門不愿意擔責；要么維修資金濫用嚴重，物業(yè)公司濫用、業(yè)委會濫用，物業(yè)公司與業(yè)委會串通濫用，有的小區(qū)專項維修資金成為“唐僧肉”，都想吃一口。
最后，再說說專項維修資金的續(xù)籌制度。實際上，全國范圍內(nèi)的專項維修資金交存有兩種方式，一是以上海為代表的一次性籌集模式；二是以深圳為代表的首期歸集的專項維修資金和日常收取的專項維修資金（即：每月收取的“日常維修金”）。在上海模式下，專項維修資金的籌集成功率極低，大多數(shù)小區(qū)專項維修資金用完后就無款可用，本律師相信，深圳也存在類似的問題，只是對于一些小修小補日常維修金可以應對。專項維修資金難以籌集，讓這一制度存在的合理性更讓人懷疑。
哪么，目前的專項維修資金制度存在難以解決小區(qū)維修的問題，而小區(qū)設施設備的年久失修問題日益嚴重，是不是小區(qū)公區(qū)的維修問題就無路可走了呢？
我們先看看境外的一些規(guī)定和做法，從國外和港澳臺地區(qū)的經(jīng)驗看，做好物業(yè)公區(qū)維修事宜有兩類不同的做法：一類是以新加坡為代表的政府主導型的強制性維修制度；一類是以美國、香港地區(qū)為代表的“小政府，大社會”下的業(yè)主自行維修制度。新加坡住宅小區(qū)未設立用于應急維修等特殊情況的維修資金，物業(yè)公司也只負責小區(qū)的日常管理事務，維護和維修住宅小區(qū)的公共部位與公共設施設備是全體業(yè)主應承擔的法律責任，政府規(guī)定了強制性的設備設施檢查維修及設施設備的周期性更新，比如每5年要進行外墻修補和重新粉刷，電梯的最長使用壽命為28年。政府建立了建筑監(jiān)督制度，當發(fā)現(xiàn)小區(qū)公共設施設備需要維修時，政府有關部門會要求業(yè)主管理委員會立即進行維修，對于拒絕執(zhí)行維修工作的，會通過訴訟強制執(zhí)行。美國也沒有統(tǒng)一的維修資金管理制度，業(yè)主協(xié)會會根據(jù)維修更新的需要，做出預算，經(jīng)業(yè)主大會表決后向業(yè)主收取，對于拒絕交費的業(yè)主，一般由業(yè)主協(xié)會委托律師進行訴訟，申請法院抵押房屋以獲得優(yōu)先受償權。香港與美國作法大概相同，不再贅述。這里需要說明的是，兩種作法也并非完全對立與割裂，有些國家做法可能會取二者之長，比如說英國，政府沒有強制介入住宅物業(yè)公區(qū)維修事宜，但是任何一位業(yè)主認為小區(qū)公區(qū)要維修，均可申請法院裁定房屋是否確實急需維修，一旦裁定必須作出維修情況下，政府部門會要求業(yè)主在一定時間內(nèi)達成統(tǒng)一意見，否則政府會委派相關單位對房屋進行強制性維修。
從我國情況看，目前尚無成熟的業(yè)主自治模式，完全靠業(yè)主自治來解決小區(qū)公共區(qū)域維修事宜行不通，在目前情況下，我們參照新加坡模式較有可行性，應當在以下幾個方面來解決亟需的小區(qū)公共部位、公共設備設施的維修問題：
一是要真正建立業(yè)主們的主體責任，解決問題的關鍵是讓每一位業(yè)主都樹立起“誰的房子誰負責”的意識，明晰與強化主體責任，并在流程設置與監(jiān)管上落實主體責任。如果主體責任不明確，再好的制度也派不上用場，上述新加坡和美國模式，一個是通過政府行為強制落實業(yè)主主體責任，一個是通過成熟的業(yè)主自治落實業(yè)主主體責任，實為殊途同歸。主體責任明確，加上良好落地制度設計問題才能解決。不管小區(qū)有無維修資金，業(yè)主均應當做好公共部位、設施設備的維修更新工作，政府主管部門做好政策和法規(guī)的引導，讓業(yè)主樹立責任意識，對于不涉及到安全風險的小區(qū)，比如說小區(qū)道路修整，引導業(yè)主及時進行維修。
二是建立起可操作的業(yè)主決策機制和執(zhí)行機制。我國“圍墻里的業(yè)主管理模式”業(yè)主意見不統(tǒng)一，決策難是通病，任何涉及到全體業(yè)主利益公共的決策時總有不同意見，這是由于我國單一小區(qū)規(guī)模全球最大，法律上難以有一個有效的機制來共同決策小區(qū)的公共事務所導致的。維修資金的使用與籌集由于涉及到每個業(yè)主的經(jīng)濟利益，便更容易在小區(qū)產(chǎn)生較大爭議。解決這一問題的核心是讓業(yè)主真正表達其意見，而不是被表達，本律師在給業(yè)委會做各類培訓時一直強調(diào)：業(yè)主大會決策只是形式，本質(zhì)上是讓每一位業(yè)主在小區(qū)進行公共事務決策時投上其真實意見的一票，讓每一位參與投票的業(yè)主尊重小區(qū)的“雙數(shù)決”規(guī)則，政府通過立法來指引業(yè)主規(guī)范議事，優(yōu)化落實目前《民法典》所規(guī)定的議事規(guī)則，在操作上通過“黨建引領”，居委會主動作為等方式與業(yè)委會、業(yè)主共同落實小區(qū)表決議事事項的公開與公平。
最后，根據(jù)我國小區(qū)公區(qū)維修不盡人意之現(xiàn)狀，應考慮通過行政和司法手段來真實落實業(yè)主主體責任，特別是對于小區(qū)的安全維修事項，如消防。業(yè)委會通過訴訟，讓業(yè)主交納維修費用進行公區(qū)維修目前可行性不大：一是業(yè)委會成立比例偏低，二是業(yè)委會履職能力總體偏弱，三是司法執(zhí)行制度上缺陷。對于外墻脫落、消防癱瘓、電梯老化這些公共的安全問題，更多的是需要政府強化這方面的職責：一是可以借鑒英國的做法，業(yè)主提議維修，法律裁定，政府“代執(zhí)行”，業(yè)主埋單；二是也可以參照新加坡的做法，由政府提議，法律裁定并執(zhí)行，業(yè)主埋單。
再回到我國的專項維修資金及相關制度。從國家立法層面看，《民法典》第281條規(guī)定：“建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金”。國務院《物業(yè)管理條例》第53條有類似規(guī)定，不再贅述。從我國的法律、法規(guī)規(guī)定看，并未明確業(yè)主對公共部位，公共設施設備的維修責任，而是明確規(guī)定了專項維修資金制度，在此基礎上再去討論公區(qū)維修事宜。從地方立法看，也大多停留在專項維修資金制度上操作的細化，可能是囤于立法權限的問題，地方立法并沒有太多主體責任的突破。而境外立法則大多有明確規(guī)定業(yè)主的主體責任，如臺灣地區(qū)《公寓大廈管理條例》第36條明確規(guī)定的管理委員會（類似于大陸地區(qū)之業(yè)主委員會）的職務：“…二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良…。”從所有權制度本身，我們可以解讀出業(yè)主對公區(qū)的維修責任，但是，我們的立法對此規(guī)定并不明確，實際上反映了我們對業(yè)主主體責任的視而不見，這就導致當我們制定出一套半強制性復雜的專項維修資金管理制度，無益解決小區(qū)公區(qū)維護的實際問題，實乃好看但不中用的形式主義“花架子”。
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