網上投稿
近些年，由于一些物業管理不規范事件被曝光，物業服務企業與業主、業委會之間矛盾也日益加劇。各大網絡平臺上涌現出各種呼吁取消物業管理的言論，物業服務公司也因此被污名化，受到各自媒體平臺某些賬號口誅筆伐。這些言論聲稱物業服務公司在小區服務中服務差，侵占太多業主利益，欲取消而后快。
我們認真來分析一下有關取消物業公司的言論，可以發現它實際包含了兩層意思：一方面是取消物業管理本身；一方面則是建議取消物業服務企業。取消物業管理的提法觸及到我們的社區管理的整體框架，涉及到整個物業管理制度的全面變革，因此更為復雜，所涉及到的問題也更為廣泛。而關于取消物業服務企業的討論，則主要集中在物業管理形式的轉變上，可能從現有的物業服務企業模式轉變為其它更為合適的物業管理模式，相對而言，這一層面的討論起來更為簡單。
先來看關于取消物業管理的討論。我們首先需要明確一點：取消物業管理是一個偽命題。因為只有有房屋的存在，物業管理就必然存在，只是管理主體和形式可能有所不同。
從歷史角度來看，以上海為例，20世紀80年代的系統公房是由教育系統、文化系統等自行建造的房屋，這些房屋由單位分配給員工，后又出售給員工，房屋的物業管理工作均由這些單位的后勤部門來負責的。后來，隨著市場化進程的推進，這些房屋的管理逐漸轉由物業管理公司負責，形成了我們現在所熟知的市場化物業管理模式。
此外，從現實的角度來看，即便在一些規模較小、沒有電梯的小區，業委會自行組織一兩名保潔、保安和維修工來進行小區公共區域的服務和應對業主的報修，這同樣是物業管理的一種形式。
再從法律規定角度來看，根據國務院《物業管理條例》第2條之規定，物業管理是指：“業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生與秩序的活動。”這一規定實際上是明確了我國目前的物業管理基本的模式，即由物業管理企業對小區的公共部位進行統一管理。然而，《民法典》第284條規定則提供了更為靈活的選擇。根據該條規定業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。這意味著，物業管理的主體和形式可以是多樣化的，并不局限于《物業管理條例》所規定的狹義物業管理模式。此前，2007年10月生效的《物權法》（現《民法典》實施后已失效）也有著完全相同的規定。
因此，物業管理是不可或缺的，它是現代居住業態和居民居住環境的公共區域和設備設施管理的重要組成部分。無論是從歷史、現實還是法律的角度來看，取消物業管理都是一個不切實際的偽命題。我們應該更多地關注如何完善和改進物業管理，以適應不斷變化的社會需求和發展趨勢，而不是簡單地呼吁取消物業管理。
既然物業管理必不可少，那么，關于現行物業管理模式的核心組成部分——物業服務企業是否會被取消，我們進一步展開討論。
根據國務院《物業管理條例》第2條的規定，我國當前的物業管理模式以物業服務企業為主導，這種模式在數量上占據了絕對多數。相比之下，由業主自行管理或脫離物業公司管理的模式在數量上是極少的。這一現象背后的原因錯綜復雜，其中，制度因素起到了關鍵作用。在2015年以前，國家對物業管理實施資質管理的要求，即從事物業管理工作要具備相應的資質，這在很大程度上限制了其它物業管理模式的發展空間。直到2007年生效的《物權法》中明確規定了三種物業管理模式，使得即使沒有物業服務企業的參與，物業管理工作也在制度上有了合法依據。
除了制度因素外，由物業服務企業進行管理，更多的是現實需求所推動。1981年3月，中國誕生了真正的現代意義上的“商品房”——深圳東湖麗苑，這也標志著中國首個實行市場化物業管理小區的誕生，從而開啟了全球獨特的中國式物業管理模式。在此之前，深圳和其他城市一樣，房屋管理主要依據房產歸屬，住宅區的環境衛生由環衛部門和居委會管理，綠化由園林處管理，而并未實行統一的商品化管理。“圍墻內物管”模式源于我國住宅物業多為圍合式小區這一獨特布局。這種小區模式使得我國物業管理具有其特殊性，大大增加了物業管理的服務內容，法律關系也變得更為復雜性。圍墻將小區內外隔離開來，從此，小區安全、設備設施維護、業主矛盾調解、公共區域的保潔、綠化與維修等工作均由物業來負責。理論上，小區業委會可以聘請專業公司來處理這些事務，但實際上，物業管理除了基礎的保安、保潔工作外，其他各類工作和協調事務繁雜瑣碎，大多數業委會根本無力處理，基本上只有選擇物業公司來“代勞”。
基于此，我們有必要詳細討論一下由業委會來組織小區的物業管理所存在的局限性。
首先，中國社區規模龐大，使得自治管理的操作性面臨較大挑戰。與國外的公寓住宅相比，我國小區最為明顯的一個特點就是規模較大，住戶眾多，因此業主大會的召開變得格外困難。一個小區擁有上千個業主已不罕見，而在大城市中，擁有數千個、上萬個業主的小區也不在少數。組織這些數以千計、萬計的自治意識不強的業主群體，讓每個人都能充分表達意見，從一定意義上講，沒有可操作性。特別是在北京、上海等城市的某些樓盤中，往往炒房者居多，業主流動性強，這使得作為小區意志機關的業主大會根本難以穩定和正常地運作。這些因素綜合起來，導致業委會在組織小區物業管理方面的可行性受到較大限制。
其次，業主委員會作為推行業主自治管理的執行機關，在實際運作中卻常常因自身問題成為自治管理的障礙。從現行制度規定來看，業委會應負責日常的自治管理工作，但我國目前的業委會制度本身又存在諸多不足，法律對其地位的界定并不明確，導致備案制下的業委會可能隨時“罷工”，使得自治管理陷入困境。現實中，運作不正常的業委會占據相當大的比例，而那些所謂正常運作的業委會基本上又面臨著難以監管、權力無限擴張等問題。如果推行業主自治，可能會引發少數業主利用物業管理中出現的矛盾，操縱業委會、控制業主大會，以不正當的手段，借業主自治之名，謀求個人或特定群體的利益。
從當前物業管理的一些典型案例來看，業主委員會已經成為媒體和公眾關注的焦點。有關業委會負面報到層出不窮，如貪污公益性收入、發包工程中的腐敗問題等，這些現象屢見不鮮。令人遺憾的是，政府主管部門在面對這些問題時基本無能為力。因此，在推行業主自治過程中，如何有效地規范和監督業委會行使業主賦予的執行機關權力，防止其被濫用或成為謀取私利的工具，是我們必須認真面對和深入思考的問題。
最后，目前的勞動用工制度、稅收制度、財務制度也構成業主推行自治管理的障礙。在勞動用工制度方面，業主大會、業委會作為社會團體法人，其資格尚未得到明確，也沒有組織機構代碼證，從而無法直接以自己的名義聘用人員，也無法為員工交納社會保險。因此，為了實現有效的自治管理，必需明確業委會的法律地位。就稅收制度角度來講，目前物業公司收取的物業管理費，除了代收代付的公共事業收費外，通常需要繳納營業稅、所得稅。然而，如果取消了物業公司這一環節，稅務處理方式將如何調整？是否意味著不需要交稅了？這些問題都需要得到妥善解決。此外，由于業委會并非企業法人，其在目前的國家財務制度下的財務處理也是一個待解決的問題。業委會應當適用那些財務制度？如何管理和使用收取的物業管理費？這些都是推行業主自治管理所面臨的實際問題。
綜上所述，取消物業服務企業并實行業主自治管理，在當前階段對于絕大多數社區而言并不具備可行性。未來是否有更大的空間來推進業主自治的發展，將取決于多方面因素的綜合作用，包括業委會制度的發展與健全、政府社區執法職責的真正落實、業主自治意識的提升與成熟等。
目前取消物業管理的呼聲之所以存在，直接的原因還是當前物業服務存在不足，引發了業主的不滿。這一問題也得到了業內的廣泛關注，許多行業領袖紛紛發聲。其中，有的從物業公司角度出發，呼吁提升物業公司服務質量，加強品牌建設和維護；有的從業主角度出發，倡導業主自治自律，以減少“公地悲劇”現象；還有的從政府監管角度提出，政府應切實履行管理職責，如加強對違章、停車等方面的管理。由此可見，目前，物業服務讓業主不滿意是多方面的原因造成的，不能簡單通過取消物業管理來解決問題。隨著社會分工的細化和業主自治意識的增強，物業管理行業可能會不斷經歷變革。例如，由業委會主導，由專業公司提供專項服務的管理模式值得進一步探討。然而，在相當長的一段時間內，無論是取消物業管理，還是取消物業服務企業，在社區規模、業主意識、業委會運作、政府社區管理等方面都是不可行的。
滬公網安備 31010402007129號
