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（本論文由上海律協港澳臺業務研究委員會上傳并推薦）
隨著內地經濟的持續發展，內地房地產市場在短短的二十多年間從無到有，規模從小到大。自福利分房制度趨于消失，房地產業在國家經濟中的地位日趨重要，“購房”從一個二十多年前還無法想象的事轉變為今天上到達官顯貴、下至平民百姓日常生活中無法回避的話題。
上海的房地產市場雖然起步晚于當年的海南和廣東深圳，但憑借其位列內地經濟中心的特殊地位，發展至今不論從市場規模還是重要性看，都已是內地房地產市場舉足輕重的標桿，因此吸引了上海之外的全國各地，乃至港澳臺和海外的各路資金前來淘寶。在上海房地產市場的成長過程中，來自港臺的購房者一直是市場上重要的參與者，當年上海房地產商品化起步時，“外銷房”曾大多被港臺人所購買。
然而，這十年來，去“海外購房”的話題也成為了內地媒體的熱點，尤其房地產調控的最近幾年更甚。到香港作房地產投資，也為內地許多先行者們帶來了豐厚的回報。內地居民在香港購房，除了投資，還有教育、移民、就業等多種現實的需求。緊隨其后，臺灣的房地產也漸漸進入內地居民的眼界。
其實，臺灣當局最早已于2002年開放內地居民赴臺購房，但因限制較多，實際成交者寥寥。2009年6月30日，臺灣當局進一步放寬相關法令，加之兩岸簽署ECFA和赴臺“自由行”在多個城市施行，內地居民赴臺購房開始多了起來。上海（含周邊）作為目前臺胞在內地定居人口最為集中的區域之一, 加之上海是首批臺灣自由行的開發地，使得臺灣正成為上海人逐步熟悉、了解和向往的一個房地產投資市場。
一、滬港臺三地房地產市場發展歷史的比較
二戰結束后，香港因政治格局變遷導致人口大量增加，使其住房極為緊張，大量的需求也啟動了房地產市場的繁榮發展。但其后的發展過程出現過多個繁榮期和衰退期，香港自由資本主義的經濟體制決定了房地產市場絕不僅僅為解決市民居住要求，“炒樓”一直是香港市民主要的投資方向。20世紀70年代中期是香港房地產市場最重要的發展時期，一大批新興地產集團崛起，通過上市融資壯大實力，改變了香港地產的競爭格局，并延續至今。而香港的房價也在80年代一度達到尺價過千的高度（指每平方英尺售價超過千元，1平方米=10.7639平方英尺）。而幾十年以來從未中斷又相對繁榮的市場同時造就了一大批服務機構和專業人員，因此香港的房地產經紀機構和從事房地產交易業務的律師不論人口比例還是專業程度都非常高。不同于滬臺兩地的是，香港的房地產交易中律師是不可或缺的參與主體，往往整個交易過程只有買賣雙方的律師見面，由他們協商交易契約及完成整個交易過程，而契約當事人甚至可以不需要謀面。在香港買賣房地產，找一個可靠專業的香港律師提供服務是最為重要的要素之一。
臺灣的樓市發展直接與其經濟發展相聯系。20世紀60年代，隨著亞洲四小龍之一地位的確立，臺灣經濟開始騰飛，其房地產市場也進入高速成長期，到80年代轉為緩慢成長期，而90年代則明顯出現衰退現象。這主要源于經過長時間的發展，臺灣島內居民住宅自有率已達相當高的水平，加之人口出生率下降、經濟不景氣以及兩岸政治環境不明朗，臺灣樓市進入了低迷期。進入2000年后，為了刺激低迷的樓市，臺灣政府出臺了一系列針對房地產市場的鼓勵政策，其中就包括開放內地居民購買臺灣房產的舉措，此舉也為本文探討比較三地房地產市場提供了現實意義和實務借鑒。
上海是內地最為發達和市場化程度最高的房地產市場之一。改革開放的前十幾年間，雖然經濟得以增長，但房地產的市場和概念較少出現在普通老百姓的生活中。盡管上海的商品房開發在80年代就已出現，但從1993年才算正式起步。1994年7月國務院發出《關于深化城鎮住房制度改革的決定》，確定了“建立與社會主義市場經濟體制相適應的城鎮住房制度，實現住房商品化、社會化”的住房制度改革目標。為刺激和鼓勵商品住宅房地產市場的發展，1994年2月起上海開始試行“藍印戶口”制度，大大增加了外來人口對上海房地產的需求。其后，上海市政府相繼出臺了一系列房產刺激政策，其中包括1998年全國首創且至今影響深遠的“購房退稅”政策。自2000年開始的十年時間可以說是房地產市場“輝煌”甚至是“瘋狂”的十年，上海的中心地段房價漲幅將近十倍，房價成為中央政府頭痛和重點調控打擊的對象。房地產市場開始調控，土地供應和資金供應被收緊，市場膠著，市民限購、限貸，市場進入政府強力調控期。
正是上述三地房地產市場各自經歷不同，使得目前三地市場的狀況差異巨大。隨著三地越來越便利的交流往來，在三地互相投資必將成為平衡風險和發掘市場機會的一個新出路。
二、滬港臺三地房地產市場法律基礎的比較
進行房地產投資，首先要了解投資地的法律背景，只有合法的投資行為才能使得投資標的獲得安全保障。在中國特殊的政治和法律體制格局下，滬港臺三地不同的法律體系造成了三地交易規則和習慣的先天差異。
滬臺的房地產交易遵循大陸法系的基本原則，以“物權法定”和物權登記制度為依托，在此基礎上形成的交易制度和習慣自然與源于普通法系的香港有很大的不同。
同為大陸法系，滬臺房地產交易的基本制度比較接近。內地房地產交易制度的法律基礎依據主要是《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和《中華人民共和國土地管理法》。而臺灣地區沿襲其舊有的民法典著有專章的“物權篇”，其基本的法理依據與我們內地的民法體系在法理上最為接近。
香港作為原英屬殖民地，根據《香港特別行政區基本法》第八條規定：“香港原有法律，即普通法、衡平法、條例、附屬立法和習慣法，除同本法相抵觸或經香港特別行政區的立法機關作出修改者外，予以保留。”故此，其住宅交易的基本法律依據仍然沿襲普通法的原有規則，通過各個時期公布的《香港法例》加以規范。此外，在香港特殊的法律體系下，事務律師在香港房地產交易的契約締結方面擔負著重要作用，如在土地注冊處（官方網站 http://www.landreg.gov.hk/
），有關土地的文件、買賣契約、讓渡契約、抵押契約、抵銷契約、抵銷注銷契約、追索通告、遺產繼承書等，除要經雙方簽署外，還必須經過律師的見證才有法律效力，故通常在房地產交易過程中的法律契約也全部由事務律師代為起草完成，乃至大部分的登記和法律磋商也是買賣雙方律師之間的工作，買賣雙方本人基本無需費心。而目前滬臺的房地產交易習慣，律師是否參與并非完成住宅交易和登記的必備法律程序，尚屬于買賣雙方自由選擇的高端增值服務。
另外，基于大陸法系的滬臺房地產交易制度與基于普通法系的香港房地產交易制度中最為顯著的區別，在于其確權方式的不同。大陸法系依據“物權法定”的原則，不動產權利的確認是以權利機構登記為準的。為此在大陸，根據《中華人民共和國物權法》第14條規定，房地產權利的確認自記載于不動產登記簿時發生效力。政府會根據其不動產登記簿記載之內容，向不動產權利人頒發權利憑證（上海為“房地產權證”），以此證明其權利歸屬。
臺灣地區同屬于大陸法系，基本的不動產登記理論與我們相同，不動產確權依據其民法典之物權篇中不動產登記的條款，即臺灣地區民法典第758條規定：“不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。”依其《土地法》第39條的規定，不動產登記系由市縣地政機關辦理。政府在地政機關內設置土地登記謄本和建物登記謄本，作為官方法定登記不動產物權的記錄，此點類似于上海市房地產登記部門的不動產登記簿（臺灣地區將土地權利與房屋“建物”權利分開登記）。臺灣地區不動產權利人相對應的可以取得土地所有權狀和建筑物所有權狀（類似我們的土地使用權證和房屋所有權證）。
香港屬于普通法系，遵循契約至上原則，其不動產權利的轉移變更均依據契約執行，并無政府機構確認始生效的要求。但為了規范交易行為，根據《土地注冊條例》，香港于1949年成立了登記總署，后來分立出土地注冊處負責為一切與土地有關（包含房產部分）的文件辦理注冊。但按照我們的理解，其政府的土地注冊處也僅是起到備案公示的作用，并不負責確認其權利，也非權利登記部門。香港確認不動產權利的最終依據還是交易契約，土地注冊處的工作之一就是保存每筆房地產交易的契約以供查閱和避免權利歸屬爭議，此點是不同于“物權法定”官方確權登記的。從形式上看，在香港土地注冊處查詢獲得的每筆不動產登記信息有自該不動產從土地取得到建造過程，以及其后所有的交易契約（包括抵押等）的匯集文件，任何對于房地產權利的權屬爭議均可以通過查閱政府保存的契約得以查明，故在香港不存在政府頒發給不動產權利人類似滬臺的權利證明文件。
但是，滬港臺三地的土地制度的差異卻另有特點。從物權登記制度看，因滬臺兩地法律淵源接近，故采取了近似的登記制度。香港遵循普通法慣例，并無類似滬臺的那種房地產登記制度。內地房地產市場依賴的土地制度（國有土地使用權出讓制度）的設立不同于臺灣地區的土地私有化制度，內地最早的土地出讓（批租）制度的淵源來自香港的土地體制，這就導致了內地的土地權利基本制度反而更接近香港而不同于臺灣。臺灣地區因實行土地私有制，故政府登記的土地權利為土地所有權（頒發的權利憑證為“土地所有權狀”），而內地與香港均未實行土地私有制。借鑒我們熟悉的表述方法，香港的土地制度為土地國有、租賃使用制度，理論上中華人民共和國擁有香港的全部土地，香港特區行政長官有權租出或批出土地，給予公眾占用一段時期（法律上稱為“批租土地”）。故在土地權利方面，反而是滬港更為接近，在臺灣可以獲得土地所有權，而滬港獲得的都是有期限的土地使用權。內地的出讓土地使用權通常是50年和70年期限（因不同的土地規劃用途而期限不同），香港地區根據中國政府和聯合王國政府關于香港問題的聯合聲明附件三第二條規定，除了短期租約和特殊用途的契約外，已由香港英國政府批出的1997年6月30日以前期滿而沒有續期權利的土地契約，如承租人（Lessee）或承批人（Grantee）愿意，均可續期至2047年6月30日止。（《內地和香港的土地使用權制度的比較(一)》，http://hkila.org.hk/）在土地使用權到期后，房主需根據樓盤位置、性質的不同而向政府有關部門“補地價”，重新獲得的土地使用權的期限。如果房主沒有能力支付這筆款項，政府將在“房契”（買賣雙方就房地產權利交接的書面文件，保存于土地注冊處）上做登記，在沒有繳清這筆款項前，該房產是不能進行再轉讓的。
三、滬港臺三地房地產市場一般交易流程的比較
筆者以二手住宅交易流程為對象，比較三地在這方面的異同點：
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交易階段
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項目流程
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上海
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香港
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臺灣
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準備階段
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尋找物業
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多通過親友介紹或房地產經紀
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多通過房地產代理或經紀
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多通過房屋中介業者
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考察物業
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現場考察物業
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現場考察物業，但如物業已出租，按照交易管理在租期內業主無權強制要求租客提供看房協助，故亦有不看物業現場即行交易的慣例
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現場考察物業
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簽約
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簽約準備
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簽訂定金合同或者買賣居間協議（多為政府公布示范文本或房地產經紀公司提供的固定格式文本），明確雙方詳細的交易內容
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簽訂臨時買賣合約（多由房地產經紀公司提供）
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賣家先與中介簽“委托銷售契約書”，再由中介尋找買家。
找到買家后，買家先支付一筆斡旋金(小訂)給中介，并簽訂“買賣議價委托書”
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下定金
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買方支付意向金或定金，通常為五萬、十萬至房價的10%不等
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買方亦同時要繳付臨時訂金，多為交易價的5%
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買方支付定金給賣方，雙方同意交易價格后，買方先支付10%簽約款
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簽訂正式買賣合同
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買賣雙方在房地網上簽訂“上海市房地產買賣合同”（雙方輸入密碼）并下載打印后雙方簽署。期間習慣還可補足買賣合同約定定金的差額部分
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賣方與買方各自委托事務律師。賣方律師草擬正式買賣合約，由買方律師審核，雙方透過律師就合約條款達成協議后，便簽訂正式買賣合約，買方亦同時要繳付加付訂金，通常支付至交易價的20%
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買賣雙方在代書(是臺灣特有的職業,主要工作帶爸爸土地和不動產交易的法律文件及相關服務)協助下見證下簽訂買賣契約書，簽約時買方支付部分房款
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權利轉移
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登記
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雙方共同向房屋所在地房地產交易中心申請房地產權利過戶
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買方律師負責將正式買賣合約提交土地注冊處登記
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代書備妥申請產權過戶登記申請書后由雙方簽名并蓋印章，此環節稱為“用印”，并填妥其他報稅申請書，買方第二次支付部分房款給賣方
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過戶交接
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待房地產交易中心辦妥房地產權證后由買方或者房地產經紀人代為領取完成權利過戶，另按照雙方買賣合同約定時間完成房屋的驗收和交接（俗稱交房），如有合同約定，此時結清剩余房款（如有）
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于買賣合約約定的完成交易當日（交樓日），賣方交付物業與買方，而買方須繳付樓價的余款。買方律師草擬轉讓契（房契），由賣方律師審核，雙方簽訂轉讓契
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稅務機關核查各項稅費繳納完成后，地政機構才能核準完成產權轉移登記，此環節稱為“完稅”。習慣上買方第三次支付部分)房款。待房屋及土地權利過戶至買方名下后，由買方支付賣方房款余款（如有），賣方向買方點交房屋
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四、滬港臺三地房地產交易市場管理的比較
1.香港市場
香港的房地產交易市場比較發達，成熟度較高且政府監管也相對嚴厲。通常情況下，普通法系固有對于契約的高度尊重而導致市場交易主體的守約意識比較強，同時違約成本也相對較高。而香港房地產市場經歷多年發展起伏，使得香港政府對于該市場管理的能力和程度也較高。
香港政府對于房地產市場的干預主要分為市場干預和行政管理兩種。作為自由經濟體的香港，其政府干預大多是通過間接的方式進行，沒有類似內地房地產調控中使用的“限購”政策，甚至與同樣法律體系下的新加坡、澳大利亞等地區比較，類似其區分國民和非國民的購房限制措施也至今沒有出現過。現今，香港政府調節市場的措施主要有：
（1）土地供應調整
香港的土地從法理上均歸屬于中華人民共和國，從管理上自然屬于香港特別行政區政府。由于在香港回歸前其土地制度就是批租制度，香港政府歷來對于土地供應這一源頭擁有絕對的和唯一的控制權，所以在市場供求發生變化，外界環境出現大的波動時，政府可以通過減少和增加土地供應來調節新房供應量及市場預期，間接影響房地產市場的走勢。
（2）居屋計劃
居者有其屋計劃（簡稱居屋計劃，Home Ownership Scheme）是 香港政府 http://zh.wikipedia.org/wiki/é|???ˉ????o?
的 公共房屋 http://zh.wikipedia.org/wiki/é|???ˉ?????±????±?
計劃之一，由香港房屋委員會興建公營房屋并以廉價售與低收入市民。該計劃于1970年代開始推行，向收入不足以購買私人樓宇的市民，提供出租公屋以外的自置居所選擇，亦可讓收入相對較高之公屋居民加快騰出公屋單位，供有需要人士居住。此計劃內興建的公營房屋稱為“居者有其屋”屋苑，通稱居屋。（維基百科 http://zh.wikipedia.org/）香港政府通過居屋計劃除了解決中低收入階層的置業要求外，因居屋在居住一定期限后可在特定的二手市場（居屋市場。香港房委會于1997年6月成立“居屋/私人參建居屋計劃單位第二市場”，即居屋第二市場)讓現居公屋住戶和綠表資格證明書(即由香港房屋委員會頒發的區別于白表申請人的獲享香港政府資助置業計劃的特殊人群,其本身是租住公屋的或經核實可或編配公屋的人士)持有人可選購由首次出售日期起計第三年的居屋/私人參建居屋/租者置其屋單位(居屋)。這項安排增加了居屋的流轉量，以滿足社會對資助自置居所的需求。更重要的是，現居公屋住戶和綠表資格證明書持有人享有多一個自置居所的途徑，而房委會則可騰出更多出租公屋，編配與有真正需要的人士。居屋第二市場樓宇買賣的運作，大致上與公開市場上的模式相同，買賣雙方可自由議價，或透過地產代理進行交易。買方必須承擔將來在公開市場上把單位出售時，所需要繳付補價的責任。香港房屋委員會（http://www.housingauthority.gov.hk/）進行自由交易，故還起到間接調節住宅房地產市場的供應和需求數量的作用，引導市場的良性發展。 2002年 http://zh.wikipedia.org/wiki/2002?1′
香港特區政府認為私人住宅物業應由私人發展商以市場為主導興建，宣布無限期停止建造和售賣居屋。（維基百科 http://zh.wikipedia.org/）但近期因房價攀升過快，市民置業壓力陡增，香港特區行政長官曾蔭權于2011年10月12日在發表2011年至2012年施政報告時宣布恢復興建居屋（ http://news.cn.yahoo.com/ypen/20111013/635604.html），足可見居屋計劃作為政府調控市場砝碼的重要性。
（3）地產代理監管
香港雖然屬于自由資本主義經濟體的典型代表，但政府對于地產代理公司和經紀人群體的監管卻極為嚴格。這也是因香港的房地產市場是其本地經濟發展的支柱之一，而房地產代理公司和經紀人除了作為普通的商業實體身份外，還因其對經濟乃至社會穩定影響巨大，故受到政府額外嚴格的監管。
1997年11月，根據《地產代理條例》，香港政府成立了地產代理監管局這一法定機構。其主要職能包括監管香港地產代理的執業；推動業界行事持正、具備專業能力；以及鼓勵行業培訓，提升從業員的水平和地位。監管局舉辦資格考試、審批個人和公司牌照、處理對持牌人的投訴、執行巡查工作，以及對違反《地產代理條例》 的地產代理從業員施行紀律處分。（香港地產代理監管局http://www.eaa.org.hk/）正是因為政府對于地產代理行業監管極為重視，也造就了香港地產代理行業的今天的繁榮，同時維護了房地產交易市場的平穩運行。在許多房地產交易過程中，房地產經紀人起到了溝通和橋梁的作用，他們在努力做成“生意”的同時也不忘規范操作，以免交易者投訴監管局而遭到重罰。筆者認為此點非常值得內地政府借鑒以更好地管理地產代理行業。
（4）特別稅收調節
雖然香港的稅制總體持續穩定，但在調控房地產市場方面，稅收調節也是政府首選的措施之一。為應對近期的樓市“高燒”及回應民怨，2010年6月22日香港特區立法會三讀通過了《2010年印花稅（修訂）（第2號）條例草案》。（香港通過“額外印花稅”條例，遏制住宅“短炒”，見http://news.cntv.cn/map/20110622/113368.shtml）根據該草案，在2010年11月20日或之后取得住宅物業的人士，若在取得該物業的24個月或以內出售或轉讓該物業，除非有關交易獲豁免，將按照持有物業期限的長短，繳付“額外印花稅”，以確保住宅物業市場健康平穩發展、遏抑住宅物業市場短期炒賣活動。
根據條例草案，住宅物業在半年內轉手，“額外印花稅”稅率為15％；半年至一年內轉手，稅率為10％；一年至兩年之內轉手，則要交5％。
香港政府通過眾多監管手段和調節措施，對房地產市場進行“調控”，同時又盡力避免采取強制措施帶來的種種不良“藥物反應”。
2.臺灣市場
如前所述，臺灣從上世紀90年代以來的很長一段時間里，由于考慮到政治風險及經濟疲軟，房價漲得并不算太快。但由于臺灣行政當局為抵御2008年全球金融危機，拉動消費、刺激增長，采取了擴張性的貨幣政策并不斷降低利率，加之兩岸關系的迅速解凍及對大陸來臺投資將推高臺灣房價的預期等因素，都促使更多人投資房地產，導致近年臺灣房地產市場價格直線攀高，已偏離都市地區普通人口所能承受的價位。而臺灣行政當局所實施的“打房政策”，如調高貸款利率、限制貸款成數等，雖然短期間有效，但成效不彰，房價依然居高不下。因此，臺灣行政當局又出臺及準備出臺一系列配套措施，用法律手段平抑房價、健全房屋市場。
（1）開征奢侈稅
臺灣行政當局為遏制房價惡性上漲，于2011年3月10日宣布修正后通過的《特種貨物及勞務稅條例》（俗稱“奢侈稅草案”，實為房地產投機交易特別稅），并于同年6月1日起正式開征“特種貨物及勞務稅”（俗稱奢侈稅）。（《特種貨物及勞務稅條例》內容，見 http://www.ml888.com.tw/news_Detial.asp?news_id=706 ）。根據規定，奢侈稅的征收范圍涉及不動產、交通、保育、家具等方面。今后購買單價在300萬元新臺幣（約合68萬元人民幣）以上的汽車、游艇、非用作大眾運輸工具的飛機等奢侈品，或購買單價在50萬元新臺幣（約合11.3萬元人民幣）以上的高檔家具、高爾夫球證及俱樂部會員證，以及皮草、龜殼、玳瑁和珊瑚等制品，都要征收交易價10%的奢侈稅。而此稅種最引人注目的，無疑是對不動產短期炒作的規定：對一年或兩年內轉賣非自用住宅及空地的投機行為，分別課以15%和10%的奢侈稅。
（2）推出新住宅政策
臺灣行政當局提出“社會住宅設施方案”、“合宜住宅”和“現代住宅”等新住宅政策，用三舉并施遏制房地產投機（http://www.chinanews.com/estate/2011/05-24/3061430.shtml）。所謂“社會住宅設施方案”，是指以房屋租金補貼、貸款購置住宅利息補貼為主，興建只租不賣的社會住宅為輔，透過臺灣當局訂定相關辦法，授權地方政府執行。這一政策鼓勵民間參與興建，避免窮人或其他弱勢群體被貼上標簽，以達成窮人與富人混居的目的，并降低現有房屋的空置率。“合宜住宅”是以出售為主，低于市場價格出售給一定收入以下的無自有住宅家庭。“現代住宅”則是參考了新加坡的組屋模式，由政府出地，民間出錢，住宅推出后可以自由轉售。
3.上海市場
從上海的房地產市場調控措施看，其主要是稅收工具，包括契稅、所得稅、土地增值稅、房產交易稅等，直至最新最火的物業稅。而稅收調節的主要方法是采取減免、復征和新設等方式，起到短期內調整市場交易成本的目的，這點類似于香港的“額外印花稅”，但我們稅種的設置不同于臺灣著眼于消費論處的“奢侈稅”。
另一個比較重要的手段是信貸調節。鑒于內地的銀行體系基本屬于半市場化的狀態，且國有銀行占據市場的主體，銀監會、人民銀行對于商業銀行的控制能力比較強，所以歷年房地產調控過程中除了人民銀行宏觀調節銀行準備金率從而影響市場利率水平，還有比較嚴厲的“限貸”政策。
最后，就是目前正在實施的強制性“限購”政策。該政策是脫離市場化的行政強制手段，本身存在缺乏法律依據等諸多爭議，政府也多次強調其為短期政策（尚無取消的計劃），但無可置疑的是其藥效最強、市場震動最大。在此政策的強制打壓下，近期內地房地產市場走勢詭異莫測。
滬公網安備 31010402007129號
