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解決居民居住問題，堅持“住房不炒”的定位，中央及各地政府出臺了一系列政策，在收緊房地產融資、嚴格控制房價的同時，積極培育和發展住房租賃市場。長租公寓作為一種新型租賃方式，在一二線城市得到了迅猛發展。根據《中國流動人口發展報告(2016 版)》的預測，2015年及到2020年，我國公寓租賃間數將從1.3億間提升至1.7億間。在此背景下，越來越多的開發商開始關注長租公寓市場，通過將其持有的不動產委托給專業的房屋租賃平臺運營，以期盤活存量資產。但新型的租賃業態產生的新的風險和機遇，也同樣值得引起開發商重視。
一、委托經營長租公寓的主要風險
開發商與租賃平臺的合作模式，一般表現為由開發商將其持有的不動產項目整體委托給租賃平臺，由租賃平臺統一進行改造后對外運營、出租。因該種模式便于管理、運營效率較高，以魔方、紅璞等為首的集中式長租公寓開始越來越受到市場的認可。然而在開發商在與租賃平臺的合作過程中，通常會遇到以下的問題。
（一）房屋屬性與經營模式的匹配
長租公寓是近幾年新興的租賃業態，對于原打算做商品房銷售的開發商而言，其在拿地、申請用地規劃、工程規劃審批以及辦理產證時，可能并未將用地性質、房屋屬性與長租公寓的經營模式進行匹配。用地性質的不明確、不合規會引發一系列的監管問題，而建筑、消防驗收規范不明確，水電辦理流程不清楚等問題都會影響租賃關系的穩定。與此同時，長租公寓這一模式目前尚未有確切的法律或監管定義，故對長租公寓是否屬于旅館業尚無定論，如將來長租公寓被認定為旅館業的，則承租人還需申請《特種行業許可證》。因此，房屋屬性與經營模式的匹配，需要開發商與租賃平臺共同關注。
（二）短租問題
如上所述，長租公寓并不能排除被認定為旅館業的可能，但如租賃平臺在出租的過程中提供短租服務，則該等經營業態被認定為旅館業的可能性就將增高。如根據《上海市旅館業管理辦法》規定，旅館是指利用專門住宿設施，主要以日為計費單位，提供住宿服務的經營場所。一般情況下，租期低于三個月的租賃合同有可能被認為開展了旅館業業務，從而被要求申請相關許可。
（三）房屋的改建、裝修
根據《建筑裝飾裝修管理規定》等相關規定，改造涉及房屋結構變更的，需進行報建，且改建后的房屋應取得公安消防部門的二次消防驗收竣工備案。需要注意的是，申請旅館業《特種行業許可證》對場地、消防的要求高于一般租賃房屋。如租賃平臺對房屋的改建、裝修不能滿足相應監管要求的，可能面臨相應的行政處罰。
（四）租賃市場金融化帶來的信用風險
近年來，房屋租賃市場金融化趨勢明顯，較多租賃平臺會與（類）金融機構進行合作，開發出不同租金貸款產品。通常租賃平臺會要求租客與（類）金融機構簽訂貸款合同，由（類）金融機構一次性向租賃平臺支付一段時間的房租及押金，租客按月向（類）金融機構還款。該種模式如操作不當，則可能產生較為嚴重的信用風險，也會為開發商帶來不必要的糾紛。
（五）超期出租的風險
《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十六條規定，出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。當租賃平臺將房屋出租給租客時，如租賃期限超出整體出租的租賃期限，可能產生租賃糾紛。開發商如果無法保證對于租賃平臺與租客簽訂的租房協議的知情權，當租賃平臺將房屋超期租賃給租客時，就可能導致開發商無法收取租金，住戶又不肯搬離撤場的尷尬局面，甚至可能在開發商與租客間直接產生糾紛。
（六）群租風險
在租金、居民生活成本等多方因素的影響下，群租問題在一、二線大城市普遍存在。群租不但會產生衛生、消防、環境等安全問題，還容易引發與其他租客之間的相鄰權糾紛。此外，如被監管機構發現群租問題，還可能面臨行政處罰。如《上海市居住房屋租賃管理辦法》第十條規定，出租居住房屋，每個房間的居住人數不得超過2人（有法定贍養、撫養、扶養義務關系的除外），且居住使用人的人均居住面積不得低于5平方米。違反規定，逾期不改正的，可處以1萬元以上10萬元以下罰款。
二、 開發商對長租公寓項目的風險管控
針對以上風險，各方在參與長租公寓租賃業態的同時，需加強主動管理能力，并從以下角度采取措施進行應對。
（一）積極跟隨政策導向，探索合規經營模式
目前并無法律或相關政策對長租公寓的屬性進行具體界定或規范。實踐中，長租公寓的經營模式參照住房租賃模式的較多。如根據上海市政府印發的《關于加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》，允許各區根據具體情況將商辦用房等按照規定改建用于住房租賃。廣東省政府辦公廳印發的《關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》則允許改建房屋用于租賃。允許將在建、建成、庫存的商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。在具體操作實踐中，各地可能對有不同操作方式。因此在出租前，建議開發商可與所在地區房管部門提前溝通，確認該地區對長租公寓經營模式的要求口徑，并按要求提前調整優化。
（二）主動履行報批手續，提前做好布局
開發商可要求租賃平臺在改建前與建設部門進行溝通，取得施工許可證并確保改建后房屋符合規劃用途。對于經營業態中存在短租業務的，需要求租賃平臺按不低于申請《特種行業許可證》的標準（包括場地、消防等）進行改造，同時建議承租人承租后申請《特種行業許可證》。合同還應明確如因政策變化導致經營長租公寓必須申請類似許可的，租賃平臺必須無條件申請許可，合規經營。
（三）加強主動管理能力，適度參與管理
如為降低租賃平臺將公寓超期出租給租客產生的糾紛風險，開發商可在簽訂合同時嚴格規定租賃平臺的違約責任，并提高押金比例。此外，開發商可要求承租人每次出租房屋時就簽署的租賃合同主要信息進行報備，開發商也可通過不定期走訪的方式核實現場情況。而對于群租等問題，開發商可要求租賃平臺嚴格遵守當地的出租房屋，并要求租賃平臺按相同的標準約束租客，同時可以讓租賃平臺建立合理的管理制度。
（四） 確保運營過程中的知情權
如針對房屋租賃市場金融化帶來的信用風險，開發商可在與租賃平臺簽訂的合同中明確，如承租人與金融機構或任何第三方開展類似合作，需提前通知業主，對于明顯違背市場正常規律的“創新融資”，開發商應進行必要干預。
對傳統的以出售或直接出租為目的開發商而言，涉足長租公寓領域，即是機遇，也是挑戰。長租公寓行業在不斷發展，不斷變化，相關的法律法規也隨之持續更新完善。只有關注法制動態，緊跟政策法規，方能在迅速增長的行業中立于不敗之地。
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