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合肥大溪地小區近日又成為業內關注的重要話題之一，一個占地面積44萬平方米，總建筑面積80萬平方米，共計6832戶的小區。該小區被關注源于新中標的飛云物業承諾無償墊資600萬元入場用于小區品質提升，并承諾在必要時可追加墊資400萬元用于小區建設。加上100萬元的履約保證金，這意味著，飛云物業在進駐合肥大溪地小區之前，就需要撥備1100萬元預算。飛云物業中標后，由于被業主投訴，今年1月17日，合肥市蜀山區財政局正式發布調查結果，“合肥飛云物業管理有限公司在案涉項目中，存在以向招標人或者評標委員會成員行賄的手段謀取中標的行為，根據《中華人民共和國招標投標法》第五十三條之規定，我局決定如下:合肥飛云物業管理有限公司在合肥市蜀山區大溪地小區物業服務項目的中標無效。”2月13日，飛云物業正式提交了行政復議申請及相關證據材料。這是一場“鬧劇”還是一場正常的商業競爭，我們拭目以待。今天要討論的話題是，物業帶資進場，最后受傷的是誰？
一、帶資進場大多屬于低價不正當競爭，最終是業主利益受損
小區在物業選聘過程中，入圍的物業公司承諾帶資無償投入，并且墊資用于基礎項目建設及升級改造，表面上體現物業公司提升服務品質的承諾，保障業主的合法權益，但是略有了解物業管理行業基本常識的人，大都不會這樣認為。物業公司的收入來源主要是物業管理費，住宅物業的低利潤已經是行業共識。動輒百萬，甚至千萬的帶資進場，只靠物業管理費，無法覆蓋正常物業管理的成本投入。物業公司作為追求利益的市場主體，“合規”的應對無非是漲物業費，多從公共收益（如停車費）分成，羊毛應當出自羊身；但如果是不“合規”的做法，不乏有物業無底線地降低管理成本，通過使用業主的維修資金在小區實施各類工程以套取利益。所謂家裝升級、小區賣貨、租售不動產等的噱頭，大多是有名無實，根本不足以彌補帶資投入與管理成本。對于上市物業公司來說，更是流于形式的財務報表數據而已。所以，承諾給業主的帶資，實際上還是要業主以另外一種形式，以不合規的形式還給物業，讓人唏噓無奈。
正如安徽省社區服務業協會2024年10月31日發布的《關于維護行業市場秩序、抵制不正當競爭的風險警示》中所指出：“帶資進場是目前物業市場激烈競爭中的一種新型競爭手段，它缺乏法律法規及制度的規范，本質是不正當低價競爭，嚴重損害了物業服務行業的社會形象。”物業帶資進場對行業利益與形象的損害毋庸置疑，對業主利益的損害也昭然明了。有的業委會甚至抓住業主渴望物業“帶資入場”的心態，讓和業委會委員有利益往來的物業進場，最終找一個理由使帶資一事不了了之，這樣的“帶資進場”與業主的期望大相徑庭。
二、帶資進場是行業自律與他律“失靈”的集中體現
物業管理市場中各家物業公司的競爭，基本上沒有行業自律約束。在部分地區，更換物業形成了兩類“樣板戲”操作。一種以業委會為主導，先是成立業委會，夸大物業公司的服務瑕疵，在小區烘托換一家物業會更好的氛圍，而后順理成章啟動業主大會投票流程，更換物業公司。城市中，一些小區的管理權在各大物業公司之間輪轉，業委會與物業公司利益綁定的現象絕非個案。
另一種是物業公司毫無底線、不擇手段地“拿項目”，合肥大溪地就是此種情況。拿項目的“套路”無非是不切實際地降低投標價，拿下再說，項目成本核算明明得出項目會虧損的結論，但一切先等拿下項目再運營。至于拿下項目后的套路上文已述，往往是以犧牲企業品牌、業主利益和整個物業管理行業信譽為代價。當然也有企業妄想通過開展多種經營模式獲利來彌補虧損，但絕大多數無法實現。不管是業委會更換物業的套路，還是物業公司之間互損的無序競爭，都反映了行業自律的缺失。
除了行業自律外，就是政府主管部門對不當競爭的監管缺位。低于成本價的物業投標，顯然是不正當競爭行為，違反了《中華人民共和國價格法》第十四條第二款的規定：“為了排擠競爭對手或者獨占市場，以低于成本的價格傾銷，擾亂正常的生產經營秩序，損害國家利益或者其他經營者的合法權益。”但現實中，幾乎沒有對物業低于成本價投標、低于成本價中標而施以行政處罰的案例。《中華人民共和國招標投標法》和《中華人民共和國反不正當競爭法》中明確禁止違反法律規定、擾亂市場競爭秩序、損害其他經營者或者消費者合法權益的行為。面對物業管理行業這一“內卷式”惡性競爭，政府的管理措施并不到位。但客觀來講，由于物業服務不同于一般的有形產品和可量化的服務，不同服務品質下成本的彈性空間極大，政府要進行監管確實存在相當大的難度。
三、業主應理性對待帶資進場，行業“內卷”還需行業規范
物業帶資進場本身并不直接構成不正當競爭，但如果在實施過程中存在違反法律法規、損害其他經營者或業主合法權益的行為，則涉嫌不正當競爭，最終是廣大業主受傷。作為業委會，讓物業公司為小區的設施設備進行投資、改造和升級是件好事，但如果希望物業的資金投入是為小區無私奉獻，這就屬于幻想了。舉例來說，一個年飽和收入500萬的小區，如果物業公司承諾為小區投資300萬，并且物業服務合同期限只有3年，那每年的純利潤需高達20%才能保本，而這對于物業公司來說幾乎難以做到，除了降低管理水平，幾乎沒有更好的方式來消化前期的資金投入。所以業主對此應有理性的認識，如果一家物業公司報價單中列舉的物業費、停車管理費收入不能覆蓋物業公司的運營成本（包含承諾的帶資進場部分），則后期項目運作的風險非常之大。如上文所述，進場后使用“花招”來彌補前期資金投入，最終是傷害業主利益。業主要切實了解低價競爭可能導致的服務縮水、設施維護不足等諸多風險，廣大業主和業委會應更多關注服務質量，而非單純對物業公司的報價數字進行比大小的排序。
整個物業管理行業的自律是解決上述問題的關鍵，首先，物業服務企業應當理性競爭，低價與低成本管理對企業品牌是極大的傷害，好的市場口碑一定是建立在好的服務之上，好的服務要有一定的成本支撐，好服務、好口碑對企業的發展更為重要；其次，行業協會在治理不合理“帶資”問題上也應有所作為，協會可以制定服務標準，設定價格指導或信息價，避免惡意低價。協會可以建立誠信體系，建立并公示黑名單以維護行業信用體系；協會可以制定行業公約，通過舉報和懲戒機制，禁止會員單位參與惡意低價競爭或違規墊資行為。此外，通過引入第三方機構對物業服務進行定期評估，重點檢查低價中標項目的履約情況，將評估結果與物業企業信用掛鉤，可有效阻卻不當競爭。
今年全國兩會，綜合整治“內卷式”競爭被寫入政府工作報告。事實上，對于整治“內卷式”競爭的呼聲久已有之。 2024年7月，中共中央政治局會議提出防止“內卷式”惡性競爭；2024年12月，中央經濟工作會議提出綜合整治“內卷式”競爭。2025年以來，國家發展改革委、市場監管總局等部門紛紛聚焦企業的公平競爭話題，強調綜合整治“內卷式”競爭，為企業創新發展營造良好環境。不計成本的帶資進場是典型的“內卷式”競爭，對此一方面應提高業主選擇物業的認識，加強行業內部自律。同時，也希望政府相關部門出臺相關管理措施，規范物業管理招投標行為、明確禁止并查處“明顯低于成本價”的惡意競爭行為，設定相應處罰措施以維護健康的市場環境和廣大業主的利益。
滬公網安備 31010402007129號
