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物業(yè)服務(wù)費的確定標準為物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會、小業(yè)主所重視，實踐中，物業(yè)服務(wù)費的收費標準的變動往往牽一發(fā)而動全身，如若處理不當，輕則引起業(yè)主反對情緒，造成物業(yè)費收繳困難，重則導致物業(yè)公司被解聘。對于物業(yè)服務(wù)費標準的確定，我國亦有諸多行政法規(guī)加以規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價，政府與市場共同進行調(diào)節(jié)。本文將從一個物業(yè)服務(wù)費收費標準變動引發(fā)的訴訟出發(fā)，與大家探討在確定和變更物業(yè)服務(wù)費收費標準時的注意事項與涉訴時的法院觀點及裁判要旨，以期在物業(yè)服務(wù)中淡化矛盾、避免糾紛。
案情簡介：
A公司（本案原告）系某小區(qū)的開發(fā)商、部分別墅住宅及會所的產(chǎn)權(quán)人。2013年10月、2015年11月，A公司作為開發(fā)商與案外人某公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定某公司為該小區(qū)提供前期物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)服務(wù)費收費標準為，高層住宅每平方米6.80元/月、別墅住宅每平方米10元/月。2017年2月，該小區(qū)業(yè)主大會（本案被告一）成立。2017年12月18日，A公司收到該小區(qū)業(yè)主大會與B物業(yè)服務(wù)企業(yè)（本案被告二）于2017年7月11日簽訂的《該小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》，約定該小區(qū)業(yè)主大會聘請被告B公司提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)服務(wù)費收費標準為，高層住宅每平方米6.80元/月、別墅住宅每平方米20.80元/月，別墅收費標準從10元/月調(diào)整至20.80元/月。
A公司認為，1.業(yè)主大會就選聘物業(yè)公司及制定物業(yè)服務(wù)費標準事宜召開臨時業(yè)主大會未經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，且未提前15日通知全體業(yè)主，系程序違法。原告作為該小區(qū)的產(chǎn)權(quán)人，從未收到業(yè)主大會召開臨時會議的通知，亦未收到表決票。2.本次物業(yè)費調(diào)價僅針對別墅住宅以及會所，加重了原告的責任。物業(yè)費收費標準與物業(yè)公司提供的服務(wù)不匹配，同等條件下高層住宅、別墅住宅嚴重失衡，別墅住宅是高層住宅的3倍。原告曾于2017年向兩被告提出異議，但未得到對方有關(guān)收費標準的合理性說明。3.小區(qū)內(nèi)專有面積和人數(shù)均占多數(shù)的高層業(yè)主，利用人數(shù)上的優(yōu)勢，與物業(yè)公司惡意串通，通過業(yè)主大會決議的合法形式，達到將物業(yè)費成本轉(zhuǎn)嫁給少數(shù)別墅和會所業(yè)主的非法目的。
法院觀點：
本案中，A公司系中該小區(qū)部分別墅及會所的權(quán)利人，作為該小區(qū)的業(yè)主，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對其具有約束力。本案合同系續(xù)簽合同，被告中該小區(qū)業(yè)主大會在簽訂前合同及本合同前，均有召開業(yè)主大會并形成相應決議，故在相關(guān)決議未被依法撤銷前，被告中該小區(qū)業(yè)主大會依據(jù)有效決議與被告B物業(yè)公司簽訂《該小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》并無不當，原告以兩被告訂立合同缺乏真實意思表示之由主張物業(yè)服務(wù)費收費條款無效，缺乏依據(jù)，本院不予支持。
另，原告以別墅物業(yè)服務(wù)費收費標準過高，加重其責任之由，要求確認相關(guān)條款無效。對此，本院認為，《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第四十四條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實施同一物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標準的，物業(yè)服務(wù)收費執(zhí)行同一價格標準。此處關(guān)于“同等服務(wù)、同等收費”的適用前提是同一小區(qū)內(nèi)性質(zhì)相同的物業(yè)采用統(tǒng)一標準。
鑒于現(xiàn)有證據(jù)以及各方的陳述可以反映，A公司已將其名下別墅對外出租后用于商業(yè)辦公使用，且會所從房屋性質(zhì)上亦有別于普通居民住宅，故不同用途的房屋在獲得物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容及標準上確實存有一定的差異，理應區(qū)別對待。兩被告約定的別墅及會所物業(yè)服務(wù)費標準與原合同相一致，且未超過原書面征詢意見的標準，未違反業(yè)主大會的決議，而原告雖對標準持有異議，但未能充分舉證證明新標準存在有失公允，不符合市場定價的情況，故對于其有關(guān)加重己方責任，合同條款應為無效的理由，本院不予采納。至于原告所提出的，本案合同違反法律規(guī)定并違背公序良俗等主張，同樣無事實和法律依據(jù)，本院亦不予采納。
律師分析與啟示：
1.關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同無效和業(yè)主撤銷權(quán)問題分析
本案的爭議焦點之一是兩被告簽署的《該小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》的效力問題，原告主張因惡意串通損害第三人利益而無效。不論是《民法典》還是已廢止的《合同法》，對合同無效的認定均采取審慎的態(tài)度，給予當事人較大限度的意思自治。若要證明該合同無效，原告不僅應當舉證自己的遭受到損失（物業(yè)管理費標準的上調(diào)并不必然導致原告遭受損失，因其僅上調(diào)了別墅部分，會所部分物業(yè)管理費下調(diào)，且物業(yè)管理費標準上調(diào)系因物業(yè)用途的改變導致的物業(yè)管理難度提升、成本提高，所以原告遭受損失較難論證）、而且需要證明二被告存在惡意串通（關(guān)于“惡意”的認定較為困難，本案中二被告系正常的商務(wù)磋商達成的合作判斷，較難認定二者存在惡意串通行為）。此種訴訟策略舉證責任較大，存在一定的風險，但是若證成合同無效，則法律效果為自始、當然無效，法律效果明顯，結(jié)果更加清晰明確。
法院在審理過程中已釋明另一訴訟策略，即通過業(yè)主撤銷權(quán)訴訟，撤銷該小區(qū)業(yè)委會作出的聘用B物業(yè)公司的決議。A公司系該小區(qū)部分物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人，因而具有提起業(yè)主撤銷權(quán)訴訟的主體資格。實踐中業(yè)主撤銷權(quán)訴訟的爭議焦點集中于召集程序與投票程序是否合法合規(guī)，相對而言作為原告和業(yè)主的A公司將承擔較輕的證明責任，實踐中通過撤銷業(yè)主大會決議的方式撤銷該合同是較為明確的路徑，但是若A公司作為業(yè)主擁有的投票權(quán)不足以左右最終投票結(jié)果時，即是本決議被撤銷，也只能夠暫緩費用調(diào)整時間，無法從根本上阻礙B物業(yè)公司對物業(yè)服務(wù)費用的調(diào)整。本案中，如果提出撤銷權(quán)訴訟，還存在一個問題，就是除斥期間的問題，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2020修正）第十二條規(guī)定：“業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序為由，依據(jù)民法典第二百八十條第二款的規(guī)定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內(nèi)行使”。本案中，開發(fā)商A公司提出撤銷權(quán)訴訟，已經(jīng)超過法定的除斥期間規(guī)定。
2.調(diào)整物業(yè)服務(wù)費收費標準應當綜合考慮，并需履行法定程序
物業(yè)服務(wù)費不同于一般的商品定價，其涉及范圍廣泛，一個樓盤的物業(yè)費調(diào)整將會產(chǎn)生牽一發(fā)而動全身的結(jié)果，物業(yè)費調(diào)整若沒有作好事先的意見征集與公示，會導致部分業(yè)主積攢不滿情緒，可能導致沖突的發(fā)生。物業(yè)費收費標準切實影響眾多人的利益，因而其調(diào)整需要受地方性法規(guī)的限制，政府的物業(yè)指導價格與市場的調(diào)控共同對物業(yè)費標準產(chǎn)生影響。
確定物業(yè)費標準不僅需要物業(yè)綜合成本進行報價，更要經(jīng)過業(yè)主大會嚴格的投票程序，若程序出現(xiàn)瑕疵易招致業(yè)主撤銷權(quán)之訴，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生不利影響。按照《民法典》278條之規(guī)定，物業(yè)費調(diào)整應當經(jīng)過面積和人數(shù)均超過三分之二業(yè)主參與投票，參與投票業(yè)主面積和人數(shù)均超過二分之一同意即可調(diào)整，即：程序要經(jīng)過“雙參與”“雙過半”。
3.調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準時及時與業(yè)委會、業(yè)主作好溝通
要避免由于漲價造成矛盾激化，物業(yè)公司員工應加強與業(yè)主和業(yè)委會的溝通，業(yè)主關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費標準的提高的疑問，物業(yè)公司公所人員應及時做出合理解釋，并列明服務(wù)項目，盡可能保障業(yè)主的知情權(quán)，在提高物業(yè)管理費的同時同步提高服務(wù)質(zhì)量，物業(yè)管理人員要樹立服務(wù)意識，保證服務(wù)質(zhì)量。在調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準過程中，物業(yè)公司也應當重視同業(yè)委會的溝通，特別是前期應積極主動地通過業(yè)委會的渠道了解業(yè)主們對物業(yè)服務(wù)費用的心理預期，綜合判斷價格調(diào)整幅度。
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