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境外投資者如在香港 重新發展土地該怎么做？

2015年第02期    作者:呂琬琳    閱讀 6,715 次

雖然香港擁有很多的高樓大廈，但是在香港的每一個角落都還可以看見比較破舊的樓宇，香港人一般稱為“唐樓”。其中有一些可能是因為已經過修葺，外觀還過得去，不過實際上它們的狀況已是不再適合居住的。有見及此，《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（第545章）（以下簡稱該條例）于1999年生效，讓在一個地段擁有指明若干多數的不分割份數的人向土地審裁處提出申請，作出一項為重新發展一個地段而強制售賣該地段所有不分割份數的命令。

當然有了該條例，很多發展商都希望可以成功申請發展一個地段。但要作出申請，首先要符合幾個規則，而且要讓土地審裁處頒發一個命令并非是那么容易的事，申請人需要在幾個階段滿足土地審裁處才可以。

申請強制售賣命令

要作出申請，首要條件是申請人必須擁有不少于90%該地段的不分割份數 ，符合這個條件的人稱為“多數份數擁有人”（majority owner）。 當然，多數份數擁有人要作出申請是因為其沒有辦法收買剩余的份數。多數份數擁有人的申請需附帶一個估值報告（valuation report），這報告需在申請當日前三個月內準備好，里面需評估有關地段上各物業的評估市值。該條例附表1的第1部清楚地列出了三個該市值評估需符合的條件，這包括：（一）該市值應當是每一個物業為空置的；（二）估計市值時，應假定該地段是不會作為某項售賣令申請的；（三）估計市值時，不應理會該地段的重新發展潛力。

在這里附帶一提的是，從2010年4月1日開始，該條例訂明在三種情況下，如果多數份數擁有人擁有不少于80%該地段的不分割份數，其也可以作出申請。其中一個類別就是該地段上的建筑物的占用許可證（occupation permit）是在申請日期前最少50年批發的。換言之，如果在該地段的物業樓齡超過50年，多數份數擁有人擁有80%或以上的不分割份數便可以作出申請。

提交申請后，多數份數擁有人須通知其他擁有該地段份數的人，稱為“少數份數擁有人”（minority owner）。為了保護和保障這些少數份數擁有人，這項申請也須就該地段根據香港土地注冊條例注冊，而申請人要：（一）安排一張以中、英兩種語言的通告，張貼于該地段明顯位置；（二）在香港中文及英文報章各一份刊登該通告。

調解的重要性

收到申請后，少數份數擁有人可以在21天內作出反對以及指明是否需要土地審裁處就其爭議進行聆訊及作出裁定。然而，調解是其中一種解決爭議的方法。根據該條例，若雙方（多數份數擁有人和少數份數擁有人）均有律師代表的話，必須首先進行調解。如果有一方是沒有律師代表的，則土地審裁處會考慮調解是否適合。在頒發命令之前，申請人須提出滿意的證據使土地審裁處信納其已經用了所有的合理方法嘗試取得該地段的所有不分割份數，包括在公平合理的條件下購買少數份數擁有人的不分割份數。因此，如果多數份數擁有人不愿意嘗試調解，那么其可能無法符合已用了合理方法去獲取該地段的所有不分割份數的要求，土地審裁處可拒絕作出強制售賣的命令或者是要求某一方負擔所有或者大部分的法律費用。為確保雙方能在沒有任何限制的情況下進行調解，調解過程中的對話是絕對機密，不應透露的。

一旦調解不成功，土地審裁處會就申請進行聆訊。如果少數份數擁有人選擇參與聆訊，雙方或者是雙方的律師代表會在土地審裁處表達他們對強制售賣該地段的看法。如果少數份數擁有人選擇不出席聆訊，多數份數擁有人須說服土地審裁處頒發強制售賣的命令。

如何決定建筑物的存廢

經過聆訊后，如果土地審裁處認為基于在該地段上的建筑物的年齡或其維修狀況，該地段理應重新發展，而多數份數擁有人已經嘗試采取合理方法但仍未能取得該地段的所有不分割份數，土地審裁處應頒發售賣命令。

要判斷該地段現有的建筑物是否應該重新發展，土地審裁處是需要專家幫忙的。如果多數份數擁有人和少數份數擁有人持有不同的意見，他們會聘請專家去支持自己和反對對方的看法。多數份數擁有人通常會邀請專家對該地段進行三次估值（valuation expert）：第一次是用以夾附該申請的估值報告。在聆訊前，專家或需更新之前估值報告內的數據。更重要的是該專家還會撰寫一份報告, 評估重新發展該地段的價值（redevelopment value report）。土地審裁處會基于這份報告去確定：（一）多數份數擁有人提出在該地段的重新發展是否適合；（二）估價專家于報告內采用的相若物業（comparables）是否適合，從數據計算出來的重新發展總值是否合理；（三）根據報告的估值，多數份數擁有人有沒有以公平合理的價錢嘗試向少數份數擁有人購買其不分割份數（reasonable offer）。

在此類案件的其中一項常見的爭論是，少數份數擁有人的物業應該當作商業或是居住用途。一般來說，商業單位的價值會比居住單位高。如果土地審裁處決定頒發強制售賣命令的話，少數份數擁有人可收取的金額會視乎其原有物業的市值。該條例附表1的第3部說明售賣地段的收益應該按照每個份數擁有人的物業價值按比例分配。換言之，少數份數擁有人必定會盡力爭取一個比較高的物業市值。如果少數份數擁有人的物業實際上作了商業用途，即使占用許可證上顯示該物業應該是居住用途，少數份數擁有人仍可提出證據證明從來（或者已經很久）沒有人在該物業居住了。少數份數擁有人也可以證明屋宇署從來沒有過任何通知或命令指該物業的實際用途違反了該建筑物的占用許可證。而且如果需要的話，要更改該物業的用途不是很困難的事。土地審裁處在最近的案例中也接納了這些論據。

除了聘請進行估值的專家外，多數份數擁有人通常也會邀請屋宇測量師（building surveyor）及結構工程師（structural engineer）擬備專家報告證明該地段上的現有建筑物的齡期比較高或該建筑物的維修狀況很破舊，已不再適合居住去支持其申請。

屋宇測量師會檢查現擬發展的建筑物，包括它的外觀、墻壁（外部及內部）、屋頂、任何公用的部分、樓梯和任何測量師可以進出檢查的單位。屋宇測量師的報告也會以照片顯示該建筑物的狀況，包括墻壁上有裂痕、綱筋外露；混凝土剝落；有非法建筑物（unautho-rized building works）；天花板滲水或有水跡；電力、水管及防火設施和裝置不符合現時的要求。屋宇測量師也會估計改善或修復該建筑物至適合居住的狀況所需的金額。如果修復的費用跟重新發展的成本相比差異不大，測量師會作出修復現擬發展的建筑物在經濟效益上是不可行的結論，并建議重新發展該地段。結構工程師則會檢查現有的建筑物，其報告也會列出檢查中發現到的問題。此外，結構工程師會詳細檢查建筑物的結構，或會抽取一些該建筑物的物料樣本去測試，從而判斷現有的建筑物是否安全。

之前說過多數份數擁有人需要滿足土地審裁處的要求，證明其已經用了合理的方法嘗試取得該地段的所有不分割份數。要認定申請人有沒有做到這一點，就要視其怎樣跟少數份數擁有人聯絡以及其作出的購買條件是否合理。如果少數份數擁有人不認同申請人提出的收購價而決定拒絕申請人，這并不代表申請人提供的價格不合理。香港終審法院裁定即使土地審裁處認為申請人的報價是公平合理的，少數份數擁有人仍可以有自己的看法。土地審裁處的責任不是要進行估值工作，申請人的收購價也不需要“擊敗”某估值。土地審裁處只需要基于現有的證據，決定申請人作的報價是否以一個合理的補償去替換少數份數擁有人的物業權益。

當申請人成功獲得售賣命令后，土地審裁處要決定由誰負責法律費用。如果少數份數擁有人沒有作出反對，或者是其提出的反對是合理的，一般來說，雖然其成功獲得了命令，申請人是要自己負責法律費用的。

在土地審裁處作出售賣令后，法庭會委任受托人將該地段進行公開拍賣，任何人都可以參與競投該地段。當然，通常多數份數擁有人會成為該地段的購買者。

結    語

香港地少人多，有了《土地（為重新發展而強制售賣）條例》，就讓發展商可以將破舊的樓房重新發展成新的房屋。雖然一定有很多人會不舍得他們的房子，但是隨著世界的改變、房屋的現代化和人口的增長，就必須要跟以前的建筑說聲再見。●