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2021年1月1日，《中華人民共和國民法典》（“民法典”）及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》（“《解釋》”）正式施行，在抵押領(lǐng)域作出了重大變革，包括特殊主體抵押財產(chǎn)的限制規(guī)則、抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則、動產(chǎn)抵押效力規(guī)則等等。但鑒于擔(dān)保系實踐性極強(qiáng)的法律制度，故新規(guī)能否在實踐中順利施行，是否會引發(fā)新的問題，仍有賴于配套登記規(guī)則的落地。
此外，舊不動產(chǎn)抵押登記系統(tǒng)亦存在相應(yīng)問題，如未設(shè)置“擔(dān)保范圍”欄，僅能填寫固定債權(quán)數(shù)額，導(dǎo)致以登記為準(zhǔn)的認(rèn)定規(guī)則在實踐中難以適用等。
在此背景之下，2021年4月6日，自然資源部發(fā)布《自然資源部關(guān)于做好不動產(chǎn)抵押權(quán)登記工作的通知》（“《通知》”》，結(jié)合新規(guī)對不動產(chǎn)抵押登記規(guī)則作了修訂，使其與民法典《解釋》等規(guī)定保持一致，并解決了舊登記系統(tǒng)的相關(guān)問題，將對擔(dān)保實務(wù)產(chǎn)生極其重大的影響。本文將對《通知》確定的抵押登記規(guī)則的內(nèi)容及影響作出相應(yīng)分析，并提出相應(yīng)改進(jìn)建議，以供相關(guān)方參考。
（一）不動產(chǎn)抵押登記規(guī)則的重要性
根據(jù)《解釋》第四十七條之規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿就抵押財產(chǎn)、被擔(dān)保的債權(quán)范圍等所作的記載與抵押合同約定不一致的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)登記簿的記載確定抵押財產(chǎn)、被擔(dān)保的債權(quán)范圍等事項。
據(jù)此，就抵押財產(chǎn)、被擔(dān)保的債權(quán)范圍等事項，如當(dāng)事人約定與登記不一致的，以登記為準(zhǔn)。這就要求當(dāng)事人在辦理抵押登記時，對登記內(nèi)容進(jìn)行審慎確認(rèn)。如有特殊約定的，還應(yīng)根據(jù)實際需求將約定辦理登記。
（二）《通知》確立的抵押登記新規(guī)
1.不得辦理抵押登記的財產(chǎn)范圍
《通知》第一條確定了不得辦理抵押登記的財產(chǎn)范圍，具體包括以下兩類：
（1）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等為公益目的成立的非營利法人的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施和其他公益設(shè)施。
本條系民法典第399條的配套登記規(guī)范。本條涉及的擔(dān)保人系為公益目的成立的非營利法人，包括學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等；涉及的擔(dān)保財產(chǎn)系公益設(shè)施，包括教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施。
需注意的是，結(jié)合《解釋》之規(guī)定，上述擔(dān)保人以其公益設(shè)施之外的財產(chǎn)辦理抵押的，不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，相關(guān)分析可詳見我們撰寫的《民法典時代，哪些主體不得提供擔(dān)保？》一文。
還需注意的是，根據(jù)《解釋》第6條規(guī)定，上述主體在購入或者以融資租賃方式承租公益設(shè)施時，出賣人、出租人為擔(dān)保價款或者租金實現(xiàn)而在該公益設(shè)施上保留所有權(quán)的擔(dān)保有效。但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第25條之規(guī)定，買賣合同當(dāng)事人主張民法典第六百四十一條關(guān)于標(biāo)的物所有權(quán)保留的規(guī)定適用于不動產(chǎn)的，人民法院不予支持。因此，所有權(quán)保留不適用于不動產(chǎn)。如上述主體購入不動產(chǎn)，出賣人、出租人為擔(dān)保價款或者租金實現(xiàn)而要求保留所有權(quán)的，在規(guī)范及登記層面均無法得到支持。
（2）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他不動產(chǎn)。
根據(jù)民法典第399條之規(guī)定，除上述公益設(shè)施外，以下財產(chǎn)亦不得抵押：1）土地所有權(quán)；2）宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權(quán)，但是法律規(guī)定可以抵押的除外；3）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；4）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)。
2.明確記載抵押擔(dān)保范圍
《通知》第二條、第四條規(guī)定：（1）不動產(chǎn)登記簿的“抵押權(quán)登記信息”“預(yù)告登記信息”欄增加“擔(dān)保范圍”欄目；（2）當(dāng)事人對一般抵押或者最高額抵押的主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)費用等抵押擔(dān)保范圍有明確約定的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依申請在“擔(dān)保范圍”欄記載；未提出申請的，填寫“/”。
上述條款系民法典第389條的配套登記規(guī)范。根據(jù)民法典第389條之規(guī)定，擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財產(chǎn)和實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費用。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。據(jù)此，法律支持當(dāng)事人就擔(dān)保范圍另作約定。在此背景之下，《通知》明確了當(dāng)事人對抵押擔(dān)保范圍的特殊約定可辦理登記。
但這可能會產(chǎn)生如下問題：如前文所述，就被擔(dān)保的債權(quán)范圍等事項，如當(dāng)事人約定與登記不一致的，應(yīng)以登記為準(zhǔn)。在此情形下，如當(dāng)事人對擔(dān)保范圍作了特殊約定，但未申請將該約定登記，則登記欄記載內(nèi)容為空，是否意味著需適用法律默認(rèn)的擔(dān)保范圍，可能會引發(fā)爭議。
為避免相關(guān)交易風(fēng)險，我們建議，如當(dāng)事人對擔(dān)保范圍作了特殊約定，且希望達(dá)到約定的效果的，應(yīng)當(dāng)申請將該約定一并辦理登記。
還需注意的是，本條款亦是對舊登記系統(tǒng)相關(guān)問題的回應(yīng)。《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》第58條曾提及，全國多數(shù)省區(qū)市的登記系統(tǒng)未設(shè)置“擔(dān)保范圍”欄目，僅有“被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額（最高債權(quán)數(shù)額）”的表述，且只能填寫固定數(shù)字，導(dǎo)致以登記為準(zhǔn)的認(rèn)定規(guī)則在現(xiàn)實中需區(qū)分適用，即在前述不規(guī)范的系統(tǒng)設(shè)置之下，法院以合同約定來認(rèn)定擔(dān)保范圍較為穩(wěn)妥，但在登記系統(tǒng)及規(guī)則設(shè)置較規(guī)范的地區(qū)，登記范圍與合同約定一致是常態(tài)或普通現(xiàn)象的，法院仍需適用以登記為準(zhǔn)的規(guī)則。《通知》增設(shè)不動產(chǎn)登記簿的“擔(dān)保范圍”欄目并明確可記載內(nèi)容后，前述問題將得到徹底解決。
3.保障抵押不動產(chǎn)依法轉(zhuǎn)讓
允許抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，是民法典確立的核心擔(dān)保規(guī)則之一。同時，為平衡債權(quán)人與抵押人的利益，民法典及《解釋》允許當(dāng)事人約定禁止/限制轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。但此類約定如未登記的，則除非債權(quán)人有證據(jù)證明受讓人非善意，否則約定不能阻卻抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的物權(quán)效力。相關(guān)分析詳見我們撰寫的《民法典時代，抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則的變化及其重大影響》一文。
此前我們建議，債權(quán)人辦理抵押登記時，需將禁止或者限制轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的條款一并登記，但也提出，實踐中不同登記部門的操作可能千差萬別，債權(quán)人需提前與登記部門溝通能否辦理此類登記。故該等規(guī)則的落地，仍有賴于配套登記規(guī)范的出臺。
現(xiàn)《通知》解決了不動產(chǎn)登記領(lǐng)域的相應(yīng)問題，具有相當(dāng)?shù)姆e極意義。根據(jù)《通知》第三條、第四條之規(guī)定：
（1）不動產(chǎn)登記簿的“抵押權(quán)登記信息”“預(yù)告登記信息”欄增加“是否存在禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動產(chǎn)的約定”。
（2）當(dāng)事人申請辦理不動產(chǎn)抵押權(quán)首次登記或抵押預(yù)告登記的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)申請在不動產(chǎn)登記簿“是否存在禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動產(chǎn)的約定” 欄記載轉(zhuǎn)讓抵押不動產(chǎn)的約定情況。
（3）有約定填“是”，抵押期間依法轉(zhuǎn)讓的，抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記需由抵押權(quán)人和轉(zhuǎn)讓雙方共同申請。
（4）無約定填“否”，抵押期間依法轉(zhuǎn)讓的，抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記由轉(zhuǎn)讓雙方共同申請，無需經(jīng)抵押權(quán)人申請。
據(jù)此，當(dāng)事人約定禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動產(chǎn)的，有權(quán)要求登記機(jī)關(guān)辦理相應(yīng)登記。
但值得注意的是，《通知》確立的上述規(guī)則會產(chǎn)生如下影響：
根據(jù)《解釋》之規(guī)定，當(dāng)事人約定禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動產(chǎn)，但未辦理登記的，除非債權(quán)人有證據(jù)證明受讓人非善意，否則約定不能阻卻抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的物權(quán)效力。
鑒于未登記特殊約定的情形下，抵押不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記僅需轉(zhuǎn)讓雙方共同辦理，并不存在相應(yīng)障礙，故抵押人轉(zhuǎn)移財產(chǎn)并辦理登記的，債權(quán)人很可能并不知情。即使債權(quán)人事后知曉，且能夠舉證證明受讓人非善意的，此時該等不動產(chǎn)可能已經(jīng)過多輪轉(zhuǎn)讓，無法追回。
因此，我們建議，債權(quán)人接受不動產(chǎn)抵押的，為充分保障債權(quán)安全，在條件允許的情形下需作出禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動產(chǎn)的約定，并將約定一并辦理登記；如確實無法辦理登記的，需定期核查不動產(chǎn)登記狀態(tài)。
此外，我們認(rèn)為，《通知》并未完全回應(yīng)民法典關(guān)于抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，具體如下：
民法典第406條雖然允許抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但同時也規(guī)定，抵押人轉(zhuǎn)抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時通知抵押權(quán)人。該條款賦予了抵押權(quán)人在抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的情形下的救濟(jì)權(quán)。但顯然，救濟(jì)權(quán)的行使需以抵押權(quán)人知情權(quán)得到保障為前提。
如上所述，在《通知》確立的登記規(guī)則之下，除當(dāng)事人就特殊約定辦理了登記外，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，登記機(jī)關(guān)并不核查其是否盡到了通知抵押權(quán)人的法定義務(wù)，導(dǎo)致抵押權(quán)人的知情權(quán)并不能得到保障。但我們認(rèn)為，該等問題是可以通過系統(tǒng)改造予以解決的。例如，系統(tǒng)可否設(shè)置電子通知程序，增設(shè)當(dāng)事人聯(lián)系方式等登記欄目，或當(dāng)事人辦理抵押登記時填寫送達(dá)地址確認(rèn)書，后續(xù)抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，系統(tǒng)將向抵押權(quán)人預(yù)留的聯(lián)系方式送達(dá)通知信息。
上述建議供相關(guān)方參考，我們相信，合理、完善的登記制度能促進(jìn)法律的正確、順利實施及交易的規(guī)范化，保障交易各方的合法權(quán)益，推動市場的蓬勃發(fā)展。
就上述登記規(guī)則的適用范圍，《通知》明確其不適用于民法典施行前已經(jīng)辦理抵押登記的不動產(chǎn)，即抵押權(quán)在抵押期間轉(zhuǎn)讓前述財產(chǎn)的，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不予辦理轉(zhuǎn)移登記。這也與《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規(guī)定》之規(guī)定保持了一致。
4.預(yù)告登記制度的完善
完善抵押預(yù)告登記制度，是《解釋》確立的擔(dān)保核心規(guī)則之一。根據(jù)《解釋》第52條之規(guī)定，當(dāng)事人辦理抵押預(yù)告登記后，預(yù)告登記權(quán)利人請求就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償，經(jīng)審查已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記，且不存在預(yù)告登記失效等情形的，人民法院應(yīng)予支持，并應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立。
上述條款實際認(rèn)可了抵押預(yù)告登記在符合規(guī)定的情形下發(fā)生設(shè)立抵押權(quán)的效力，故有必要對預(yù)告登記信息的相應(yīng)欄目予以完善。根據(jù)《通知》第四條規(guī)定，“預(yù)告登記信息”頁應(yīng)增加“擔(dān)保范圍”、“是否存在禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動產(chǎn)的約定”欄目，從而與“抵押權(quán)登記信息”頁保持了一致，有利于保障抵押預(yù)告登記權(quán)利人的合法權(quán)益。但需注意的是，“預(yù)告登記信息”頁并未增加最高額抵押的相關(guān)欄目，但實踐中，市場主體亦有辦理最高額抵押預(yù)告登記的需求。我們建議，相關(guān)方可對系統(tǒng)作出相應(yīng)完善。
5.其他事項
《通知》根據(jù)民法典的相關(guān)規(guī)定，對不動產(chǎn)登記簿的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了更新，如更改相關(guān)法律依據(jù)，又如將“抵押權(quán)登記信息”頁的“最高債權(quán)數(shù)額”修改為民法典表述的“最高債權(quán)額”并獨立為一個欄目等。
此外，《通知》要求各地抓緊升級改造各級不動產(chǎn)登記系統(tǒng)，將新增和修改項目納入登記系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫，并實時完整上傳匯交登記信息。據(jù)此，短期內(nèi)各地仍可能存在新增內(nèi)容無法在登記系統(tǒng)內(nèi)登記的情形。但可以預(yù)見的是，《通知》確定的不動產(chǎn)抵押登記新規(guī)將很快在全國全面落地，不動產(chǎn)抵押登記制度將進(jìn)入蓬勃發(fā)展的新時代。
同時，我們亦注意到，相較于不動產(chǎn)抵押登記，動產(chǎn)抵押登記領(lǐng)域尚未作出相應(yīng)的修訂。根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于實施動產(chǎn)和權(quán)利擔(dān)保統(tǒng)一登記的決定》，自2021年1月1日起，在全國范圍內(nèi)實施動產(chǎn)和權(quán)利擔(dān)保統(tǒng)一登記，中國人民銀行征信中心動產(chǎn)融資統(tǒng)一登記公示系統(tǒng)（“系統(tǒng)”）為指定登記機(jī)關(guān)。但根據(jù)該系統(tǒng)披露的業(yè)務(wù)流程及公開查詢的動產(chǎn)抵押登記書，目前系統(tǒng)尚未增設(shè)“是否存在禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押動產(chǎn)的約定”等事項，仍需相關(guān)部門結(jié)合民法典等新規(guī)要求及現(xiàn)實需要作進(jìn)一步考量。
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