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一、基本案情介紹
二、訴訟方案分析與實施
本律師接案后，首先專赴工商局調查備案的租賃合同，經確認工商備案的為期限30年的合同而不是期限15年的合同，經仔細分析研究后，給出如下訴訟初步方案供村領導參考：
方案一：案由定為土地使用權租賃合同糾紛：以30年的租賃期已超過法定最長20年為由，要求確認超過20年后的租賃期無效，也即確認雙方的合同租賃期為20年。
但首先根據《土地管理法》相關規定，農村集體土地使用權除宅基地或按規定轉為建設用地可出租外，不得出租用于非農業建設。本案中周XX雖然辦理出了一小部分的建設用地許可用于牧場飼養奶牛的牛奶的加工經營，但出租土地大部分土地還屬于農業用地，雙方的合同雖命為“租賃協議”，但實際上雙方明確土地用于牧場經營，“牧場租賃協議”實際應為“牧場承包協議”，法院立案時很難按“租賃合同糾紛“受理；其次按照此訴訟方案，最好的結果無非是確認20年的租賃合同，這與廣大村民要求確認15年的租賃合同的目標相差甚遠，即使訴請得到法院支持也很難得到廣大村民的滿意。經本律師陳述后，村相關領導否決了此訴訟方案。
方案二：案由定為農村土地承包糾紛：以村民小組違反農業承包法律規定，私自將生產隊牧場發包給村外第三人進行承包經營，明顯違反中華人民共和國《合同法》第52條、《土地管理法》第15條和《農村土地承包法》第48條之規定，應屬于無效合同，要求依法應當退還我村集體土地，也即要求判令15年和30年的合同都無效。
那難道方案二就沒問題了嗎？請聽筆者如下一一道來：
《土地管理法》第15條第二款和《農村土地承包法》第48條規定：農民集體所有的土地由本集體經濟組織以外的單位或個人承包經營的，必須經村民會議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表的同意，并報鄉（鎮）人民政府批準。
本案中，村民小組和村外人簽訂的2份“租賃協議“皆未經村民會議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表的同意，并報鄉（鎮）人民政府批準，根據《合同法》地52條之規定，應屬于無效合同。
但根據最高人民法院《關于審理農業承包合同糾紛案件若干問題的規定（試行）》的第2條規定：發包方所屬的半數以上村民，以簽訂承包合同時違反《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國村民委員會組織法》等法律規定的民主議定原則，或者其所簽合同內容違背多數村民意志，損害集體和村民利益為由，以發包方為被告，要求確認承包合同的效力提起訴訟的，人民法院應當依法受理，并可通知承包方作為第三人參加訴訟。第25條規定：人民法院在審理依本規定第二條所起訴的案件中，對發包方違背集體經濟組織成員大會或者成員代表大會決議， 越權發包的，應當認定該承包合同為無效合同，并根據當事人的過錯，確定其應承擔的相應責任。屬本條前款規定的情形，自承包合同簽訂之日起超過一年，或者雖未超過一年，但承包人已實際做了大量的投入的，對原告方要求確認該承包合同無效或者要求終止該承包合同的，人民法院不予支持。但可根據實際情況，依照公平原則，對該承包合同的有關內容進行適當調整。
本案所涉協議自簽訂已近10年，如按照此規定，要求確認承包合同無效的訴請不會得到支持，那該如何處理上述問題呢？
其實最高人民法院《關于審理農業承包合同糾紛案件若干問題的規定（試行）》是后于《合同法》制訂的，但卻先于《合同法》施行，但最高人民法院在制訂上述規定時忽視了合同法對合同無效的強制性規定，擅自作出合同超過一年后無效變有效的矛盾規定，隨后出臺的《中華人民共和國農村土地承包法》和最高人民法院有《關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》也未對上述矛盾規定作修正，《關于審理農業承包合同糾紛案件若干問題的規定（試行）》仍然有效，那又該如何處理上述矛盾呢？
在與村領導充分溝通后，果斷作出采用方案二作為訴訟方案的決策：首先如萬一對方以承包合同簽訂之日起已超過一年，并且承包人已實際做了大量的投入的，對原告方要求確認該承包合同無效或者要求終止該承包合同的訴請不予支持的抗辯，我方可提出上述規定已抵觸合同法的相關規定為由確認無效；其次如在實踐上法院還是采信最高院上述規定，也可要求法院根據實際情況，依照公平原則，對該承包合同的租賃價格或期限等有關內容進行適當調整，這也能達到否定30年合同的目的；最后如因承包合同簽訂之日起已超過一年使得法院判決不能使村民滿意，廣大村民可依據判決向有關政府部門上訪，要求有關政府出面解決糾紛。
訴訟方案確認后，本律師首先在村領導的安排下，召開村民小組會議，表決是否同意通過訴訟解決糾紛，經過幾個小時筆者的解釋后最后超過三分之二的村民同意起訴，并選舉兩村民作為訴訟代表，這符合法律規定的需超過半數以上村民提起訴訟的要求。在我方強大的攻勢下，在起訴前承包人周XX主動要求和我方協商解決上述糾紛，最后雙方達成了確認租賃期為15年的和解協議，既保護了廣大村民的合法權益，也維護了村土地租賃/承包市場的穩定。
三、筆者建議
1、國家有關部門應出面解決最高人民法院《關于審理農業承包合同糾紛案件若干問題的規定（試行）》第25條第二款與合同法等基本法律的矛盾，從法律的效力來講應廢除規定第25條第二款。
2、實踐中有些地方法院將本案定為租賃合同糾紛，這明顯不符合憲法和土地管理法有關集體農業用地不得出租用于非農業建設的相關規定，建議法院要么確認租賃合同無效，要么定為農村土地承包合同糾紛。
3、出為發包方的村民委員會或村民小組負責人，在簽訂、變更承包合同時，應首先就合同內容獲得村民會議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表的同意，并報鄉（鎮）人民政府批準，否則到時由合同無效造成的經濟損失就不得不承擔了，同時還需承擔相應行政責任，但這方面法律卻無任何相關規定，可謂“空缺”。
4、作為承包人的在簽訂、流轉和變更承包合同時應注意維護自己的合法權益，要避免為簡單化，認為由村民委員會/村民小組負責人簽字蓋章就萬事大吉的麻痹大意思想。
5、隨著經濟的快速發展和土地資源的日益稀缺，原來用于農業種植的農村集體土地被大量出租，有的村民委員會干脆自己在上面建造廠房用于出租，有的則出租土地后允許租賃戶在上面大興土木，以上的違章建筑給以后的動拆遷分配和合同期滿房屋的處分帶來了大量的糾紛源頭，建議國家有關部門對上述問題能出臺一個較合理的法律規定。
滬公網安備 31010402007129號
