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2016年12月22日下午，上海律協房地產業務研究委員會、建設工程與基礎設施業務研究委員會在律協報告廳聯合舉辦“酒店管理中的若干法律問題研究”專題研討會。本次會議由上海律協房地產業務研究委員會主任季諾律師主持，包括房地產業務研究委員會、建設工程與基礎設施業務研究委員會委員在內的近百名律師參加了本次研討會。
本次研討會總共分為三項議程：第一項議程為專業的演講探討，由上海市方達律師事務所范佳律師就目前酒店法律業務中比較典型的幾類問題與廣大律師進行交流、分享。第二項議程為互動交流，參會的多位律師就自身對酒店管理法律問題的思考與實際提供法律服務過程中遇到的問題進行交流。第三項議程由上海律協房地產業務研究委員會主任季諾律師進行總結發言。
一、酒店管理服務主要的簽署主體及合同文件構成
酒店管理法律關系的兩大主體，包括業主及管理方兩方。業主多數情況為土地使用權人。管理方即提供專業酒店管理服務的各大國際或國內連鎖品牌。一般情況下，酒店管理合同主要有兩種合同文件構成形式，即單一合同及多份合同構成。多份合同的情況一般涵蓋管理合同、技術服務合同、中央/統籌集團服務合同、許可合同等合同類型。簽署多份合同主要出于稅務考慮，由管理方不同主體簽署不同類型的合同。
二、酒店管理服務的三大階段
酒店管理服務從時間順序上一般分為三大服務階段：技術服務階段、酒店的開業前籌備和開業階段、經營期及酒店的經營和管理階段。
在技術服務階段，由管理方向業主提供技術服務，包括：推薦和批準業主聘請的專業顧問；審查和批準酒店設計方案和圖紙等。其目的是為了使酒店的建設開發能夠符合本酒店管理品牌的標準。在這一階段，管理方會向業主收取技術服務費，這類服務費一般為固定金額收費。
在酒店的開業前籌備和開業階段，由業主提供全部開業前資金，管理方在這一階段提供的服務包括人員招聘/培訓、開業前銷售和營銷、開業前試營業/部分開業（或有）、編制開業前預算等。業主和管理方會在管理協議或技術服務協議中書面約定開業日以及開業條件（一般均需符合品牌標準）。達到該等標準后，酒店方可開業。
酒店經營期通常長達10年至20年。自開業之日起算，部分強勢的管理方會在合同中約定有自動續展權。在酒店經營期內，管理方將擁有業主完全的授權。管理方對酒店進行獨家管理，不受業主及其他相關方的干涉。管理方僅受限于管理協議明確規定的例外情況，而這正是業主方與管理方進行合同談判的要點。該階段，管理方提供的管理服務主要包括人事、定價、經營管理政策、財務、營銷、采購、維護和維修、零售商區出租等。
三、酒店管理服務若干法律問題
1、酒店產權問題
一般情況下，業主為酒店所在土地的土地使用權人和酒店物業的房屋所有權人，但在特殊情況下，業主是酒店物業的承租人/受托經營方（而非酒店物業產權人）。該種情況可以通過簽署三方協議或產權人的保證責任解決相關法律風險。如業主須對酒店產權轉讓，一般需要經管理方事先同意或符合合同約定的特定條件限制。
2、綜合體項目相鄰物業設施問題
如酒店處于綜合體物業中，需明確管理方的管理范圍（獨立出入口和設施）、確保相鄰設施標準與酒店相稱、不影響酒店經營、不損害酒店聲譽、共用設施的處理、酒店品牌和商標的保護等問題予以重視。
3、酒店人事問題
酒店員工是業主員工而非管理方員工，但員工均由管理方進行選聘、培訓和管理。其中酒店總經理是酒店管理的靈魂人物，一般情況下均由管理方任命，但業主享受批準權。由于總經理并不由業主任命，故多數業主會要求增設副總經理/財務副總監或業主代表的職位，以加強自身對酒店經營情況的了解和掌控。
4、酒店財務問題
為了確保業主能夠了解和掌控酒店財務情況，同時考慮到管理方對于酒店資金的使用享有一定自主權，管理協議中會約定銀行賬戶雙簽/大額付款審批條款，以此達到雙方權利義務的平衡。管理方在每一會計年度開始前上報下一年度的預算并由業主進行審批，管理方需嚴格遵守執行業主審批通過的本年度預算。
5、酒店管理合同的性質
目前司法實踐中，有觀點認為，酒店管理合同屬于《合同法》第二十一章規定的委托合同性質。因此根據《合同法》第四百一十條：“委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。因解除合同給對方造成損失的，除不可歸責于該當事人的事由以外，應當賠償損失”的規定，業主享有任意解除權，可以隨時解除管理協議。范佳律師則認為，酒店管理合同確實包含很多委托合同的元素，如管理方系以業主名義對酒店進行管理等。但除此以外，酒店管理合同還包含很多其他類型合同的合同要素，因而構成《合同法》上的無名合同，不能單純的直接適用《合同法》對委托合同的專章規定。
四、酒店管理法律服務的未來
季諾律師在總結發言中提到，酒店管理是境外服務在境內本土化的一個過程，其中有很多法律問題需要進一步思考和分析。酒店管理服務實質上與法律服務亦有相通之處，各位律師及律師事務所可以在廣大的法律服務市場上找準自身定位及合適的目標客戶，實現共同發展。
（注：以上嘉賓觀點，根據錄音整理，未經本人審閱）
供稿：上海律協房地產業務研究委員會
執筆：陳冠兵 上海市方達律師事務所
秦 蕊 上海邦信陽中建中匯律師事務所
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