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隨著新型冠狀病毒感染肺炎疫情蔓延，確診感染病例數(shù)據(jù)仍在不斷上升，截至2020年1月31日7時50分，全國范圍內(nèi)的新型肺炎疫情在短短30多天內(nèi)累計(jì)報告確診病例已達(dá)9692例，疑似病例已達(dá)15238例。與2003年非典型肺炎疫情在9個月左右全國累計(jì)報告臨床診斷病例5327例相比，此次疫情的傳播速度明顯超過“非典”，嚴(yán)重程度及影響范圍空前。
近日，國務(wù)院辦公廳緊急發(fā)布了延長春節(jié)假期的通知，上海市人民政府及其他各地方政府也先后發(fā)布延遲當(dāng)?shù)仄髽I(yè)復(fù)工和學(xué)校開學(xué)通知等一系列規(guī)定。本所律師在近期已陸續(xù)接到各行業(yè)客戶對于政府因控制新型肺炎疫情而采取的有關(guān)假期、交通等事項(xiàng)的緊急措施后，企業(yè)如何應(yīng)對？如何做好落地工作？能否延期履行合同等一系列問題，希望得到專業(yè)的法律建議。本文現(xiàn)針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（下稱“房企”）能否基于疫情防控情勢延期交付預(yù)售商品房（下稱“延期交房”）問題，從法律角度逐一展開分析，以供房企和其他相關(guān)行業(yè)參考。
一、延長假期、延期復(fù)工通知是否具有強(qiáng)制性
此次突發(fā)新型肺炎疫情以及中央、各地政府陸續(xù)發(fā)布的延長假期、延期復(fù)工的相關(guān)疫情防控措施，在一定程度上影響了各企業(yè)正常經(jīng)營活動，也給房企能否順利完成商品房預(yù)售合同項(xiàng)下的交房義務(wù)帶來挑戰(zhàn)。而該等政府防控措施是否具有強(qiáng)制性，直接關(guān)系著其對企業(yè)正常履行合同產(chǎn)生的影響程度。
國務(wù)院辦公廳于2020年1月26日發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于延長2020年春節(jié)假期的通知》（下稱“《延假通知》”）規(guī)定，延長2020年春節(jié)假期至2月2日（農(nóng)歷正月初九，星期日），2月3日（星期一）起正常上班。筆者認(rèn)為，《延假通知》的發(fā)文主體為國務(wù)院辦公廳，根據(jù)《立法法》相關(guān)規(guī)定，該《延假通知》并不屬于“法律”“行政法規(guī)”或“規(guī)章”。但根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)行政規(guī)范性文件制定和監(jiān)督管理工作的通知》（國辦發(fā)〔2018〕37號），《延假通知》性質(zhì)上應(yīng)被認(rèn)定為規(guī)范性文件，其對不特定的公民、法人和其他組織具有普遍約束力；而《延假通知》在功能上是國務(wù)院為加強(qiáng)新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控工作，有效減少人員聚集，阻斷疫情傳播，更好保障人民群眾生命安全和身體健康，而授權(quán)國務(wù)院辦公廳發(fā)布的適用于全國范圍內(nèi)的緊急措施。因此，筆者認(rèn)為《延假通知》具有強(qiáng)制性，如無特殊情形（為了疫情防控必需等），企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵照執(zhí)行。
2020年1月27日，上海市人民政府發(fā)布的《上海市人民政府關(guān)于延遲本市企業(yè)復(fù)工和學(xué)校開學(xué)的通知》（下稱“《延遲復(fù)工通知》”）規(guī)定，本市區(qū)域內(nèi)各類企業(yè)不早于2月9日24時前復(fù)工（涉及保障城市運(yùn)行必需、疫情防控必需、群眾生活必需及其它涉及重要國計(jì)民生的相關(guān)企業(yè)除外）。筆者認(rèn)為，上海市《延遲復(fù)工通知》及其他地方政府發(fā)布的類似延遲復(fù)工通知是地方政府為防控新型肺炎疫情需要，根據(jù)《中華人民共和國突發(fā)事件應(yīng)對法》《中華人民共和國傳染病防治法》和當(dāng)?shù)刂卮笸话l(fā)公共衛(wèi)生事件響應(yīng)機(jī)制而作出的緊急措施，應(yīng)對地方轄區(qū)范圍內(nèi)的企業(yè)具有約束力。
在《延假通知》和《延遲復(fù)工通知》的選擇適用上，筆者認(rèn)為，各地方轄區(qū)內(nèi)企業(yè)復(fù)工日期應(yīng)以企業(yè)所在地政府部門發(fā)出的通知為準(zhǔn)，當(dāng)?shù)卣块T沒有特別發(fā)文的區(qū)域內(nèi)企業(yè)復(fù)工日期應(yīng)以國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《延假通知》為準(zhǔn)，切實(shí)執(zhí)行相關(guān)復(fù)工規(guī)定。
二、新型肺炎疫情是否屬于不可抗力
此次新型肺炎疫情，對合同當(dāng)事方而言，是否屬于不可抗力？是否可以免除受疫情影響一方的全部或部分責(zé)任？ 在法律規(guī)范層面，根據(jù)《中華人民共和國民法總則》第一百八十條及《中華人民共和國合同法》第一百一十七條、第一百一十八條相關(guān)規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，三者缺一不可。因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。通常我們認(rèn)為，如自然災(zāi)害、政府行為、社會罷工事件等屬于不可抗力。
此次新型肺炎疫情作為突發(fā)性的公共衛(wèi)生事件，首先是合同當(dāng)事人在訂立商品房預(yù)售合同時所不能預(yù)見的；其次，目前尚無專門針對新型肺炎疫情的有效治療藥物和確切的治療方法，該病毒不僅可經(jīng)呼吸道飛沫傳播，亦可通過接觸傳播，無法從客觀上完全阻斷其傳播范圍，也無法準(zhǔn)確判斷疫情的延續(xù)、結(jié)束時間，這均是合同雙方當(dāng)事人所不能避免和不能克服的。
在司法實(shí)踐層面，2003年的“非典”疫情在特定情形下也被認(rèn)定為不可抗力事件。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》（法〔2003〕72號）（現(xiàn)已失效，下稱“《審判工作通知》”）規(guī)定，“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行對一方當(dāng)事人的權(quán)益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據(jù)具體情況，適用公平原則處理。因政府及有關(guān)部門為防治‘非典’疫情而采取行政措施直接導(dǎo)致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影響致使合同當(dāng)事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規(guī)定妥善處理。”基于此次疫情與“非典”疫情存在較大相似性，政府采取的疫情管控措施總體上更為廣泛和嚴(yán)格，該《審判工作通知》對新型肺炎的法律性質(zhì)認(rèn)定具有借鑒意義。因此，筆者認(rèn)為此次新型肺炎疫情在法律上屬于不可抗力事件。
三、房企能否基于新型肺炎疫情影響而延期交房
雖然我們認(rèn)為此次疫情在法律上屬于不可抗力事件，但其對具體商品房預(yù)售合同的履行是否構(gòu)成不可抗力免責(zé)事由，還應(yīng)當(dāng)根據(jù)個案情況具體分析。
筆者認(rèn)為，房屋買賣雙方應(yīng)首先遵照合同約定履行，合同中有約定的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用合同約定情形，除非當(dāng)事人之間的約定違反了法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，否則應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人“意思自治”。一般來說，商品房預(yù)售合同均會設(shè)置延期交房條款、不可抗力條款及免責(zé)條款。如合同中明確約定不可抗力包括傳染病、流行病、瘟疫等，筆者認(rèn)為，根據(jù)國家衛(wèi)生健康委員會發(fā)布的2020年第1號公告，新型肺炎已被納入《中華人民共和國傳染病防治法》規(guī)定的乙類傳染病，且世界衛(wèi)生組織也于北京時間2020年1月31日凌晨宣布將此次疫情列為“國際關(guān)注的突發(fā)公共衛(wèi)生事件”，房企可以主張此次疫情構(gòu)成不可抗力。但能否構(gòu)成不可抗力免責(zé)事由及免責(zé)范圍仍應(yīng)以實(shí)質(zhì)障礙原則作為考量依據(jù)。若合同未約定或約定不明，此次疫情對該具體合同的履行是否構(gòu)成不可抗力，房企能否援引不可抗力而主張順延交房日期，筆者認(rèn)為，應(yīng)區(qū)分不同情況而定。以下述情形為例：
1、如商品房預(yù)售合同約定的交房時間在政府出臺的延長假期、延遲復(fù)工期限內(nèi)，且房屋已竣工驗(yàn)收并具備交房條件，此種情形下房企因嚴(yán)格執(zhí)行政府出臺的延長假期、延遲復(fù)工規(guī)定而延期交房的，筆者認(rèn)為，政府為防控疫情需要出臺的延長假期、延遲復(fù)工通知具有強(qiáng)制性，原則上房企可主張順延交房日期； 2、如商品房預(yù)售合同約定的交房時間在政府出臺的延長假期、延遲復(fù)工期限內(nèi)，但房屋因受疫情防控的實(shí)質(zhì)影響無法具備交房條件而導(dǎo)致延期交房的，筆者認(rèn)為，房企可主張順延交房日期，并可免除部分或全部責(zé)任；3、如商品房預(yù)售合同約定的交房時間在政府出臺的延長假期、延遲復(fù)工期限之后，且房企并未根本上受到新型肺炎疫情的實(shí)質(zhì)影響，筆者認(rèn)為，房企應(yīng)按時履行交房義務(wù)，不可按照不可抗力的規(guī)定免除部分或全部責(zé)任；4、如商品房預(yù)售合同約定的交房時間在政府出臺的延長假期、延遲復(fù)工期限之后，房企在疫情持續(xù)期間受到了如施工單位人員因確診/疑似新型肺炎導(dǎo)致其他工人隔離、施工現(xiàn)場封閉、政府部門要求停工；房企、施工單位的勞動者多為湖北籍員工因受交通管制影響而無法及時返工造成企業(yè)無法正常運(yùn)轉(zhuǎn)；工程所必須的設(shè)備、原材料供應(yīng)商受政府管制影響無法按期到貨導(dǎo)致工期延誤等原因造成無法按期交房的，筆者認(rèn)為，房企可主張順延交房日期，并可免除部分或全部責(zé)任；5、如房企在新型肺炎疫情爆發(fā)前已經(jīng)存在延期交房的情形，根據(jù)《中華人民共和國合同法》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任，仍應(yīng)依合同約定或法律規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。
因此，企業(yè)不應(yīng)單純高舉新型肺炎疫情而理所當(dāng)然認(rèn)為可延期履約并可因不可抗力而免責(zé)，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)本次新型肺炎發(fā)生及持續(xù)的地域范圍、時間跨度，以及對所涉行業(yè)的不同程度影響、與具體延期履約行為的因果關(guān)系而區(qū)別對待。
四、房企如何應(yīng)對延期交房風(fēng)險
綜上所述，此次新型肺炎疫情對延期交房產(chǎn)生的影響及責(zé)任承擔(dān)方式不可一概而論，各房企應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況考量延期交房的風(fēng)險及規(guī)避措施。筆者認(rèn)為： 若此次新型肺炎疫情及政府采取的緊急措施并未對房企履行正常交房義務(wù)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響（特別是房屋已正常竣工驗(yàn)收且具備交房條件的），我們建議房企應(yīng)如期向購房人發(fā)出《交房通知書》，及時履行通知及交付房屋義務(wù)。如購房人收到《交房通知書》后要求延期交房，我們建議房企應(yīng)與購房人另行協(xié)商確定交房時間并及時簽署補(bǔ)充協(xié)議。
若本次新型肺炎疫情及政府采取的緊急措施確實(shí)從根本上實(shí)質(zhì)阻礙了房企按照商品房預(yù)售合同約定按時交房，我們建議房企應(yīng)當(dāng)及時、盡快以書面方式通知購房人有關(guān)延期交房的情況，以減輕可能給購房人造成的損失，否則房企可能需承擔(dān)擴(kuò)大損失部分的責(zé)任；同時，房企應(yīng)在合理期限內(nèi)提供書面材料證明不可抗力的發(fā)生以及導(dǎo)致房企受實(shí)質(zhì)影響的事實(shí)。
需要注意的是，房企應(yīng)做好相關(guān)證據(jù)的搜集和留存工作，例如政府、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等相關(guān)部門出具的疫情報告、停工通知、人員隔離照片等相關(guān)證據(jù)，以免發(fā)生舉證不能。如有疑問或需進(jìn)一步信息，可及時與法律專業(yè)人士聯(lián)系。疫情當(dāng)前，我們更希望大家多一份寬容和理解，眾志成城，積極協(xié)商處理因受疫情影響的合同履行。
以上是截至2020年1月31日7時50分，我們根據(jù)國家及地方相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件規(guī)定及政府官方媒體發(fā)布的相關(guān)信息、數(shù)據(jù)，結(jié)合我們的工作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行的梳理和分析，僅供參考。若有進(jìn)一步明確的規(guī)定和信息，我們將及時進(jìn)行更新。
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