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1968年，哈定（Garrit Hadin）在美國《科學》雜志上發表了一篇文章，題為The Tragedy of the Commons《公共地悲劇》的著名論文。他在文中列舉一個具體事例：一群牧民面對向他們開放的草地，每一個牧民都想多養一頭牛，因為多養一頭牛增加的收益大于其購養成本，是合算的，但是因平均草量下降，可能使整個牧區的牛的單位收益下降。每個牧民都可能多增加一頭牛，草地將可能被過度放牧，從而不能滿足牛的食量，致使所有牧民的牛均餓死，這就是公共資源的悲劇，人們稱之為“哈定悲劇”。
造成這一悲劇發生的根本原因是，每個共有人都享有使用共有財產的平等權利，若每個共有人都在追求個人利益的最大化，恰恰使用牧場獲得收益完全由其個人獲得，但使用牧場的成本由每一個共有人承擔，最后，造成公共資源的枯竭。
在我們建筑區劃中分為專有部分和共有部分，對于專有部分，其所有人可以依法占有、使用、收益和處分，但對于共有部分按照民法典規定需通過業主大會會議表決的方式進行管理。其中共有部分就類似哈定例舉中的共有草地，我們每個業主就是牧民，我們共有的“草地”包括外墻、屋頂、電梯、道路、綠地、公共場所、公用設施和物業服務用房等屬于公共資源，但這些資源使用過程中，有些業主為了追求個人利益的最大化，便會實施損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質、破壞綠化種植青菜、欠交物業服務費等情形，該行為嚴重侵害著我們共有的“草地”，最后，可能導致整個小區進入惡性循環。
就拿我們業主委員會選舉來講，根據筆者這些年的觀察，有些小區業主委員會面臨后繼無人的狀況。造成這一現象的原因有以下幾點：一方面，原業主委員會成員因自身情況不愿參選，如有些業主委員會成員已為小區無私奉獻多年，隨著年齡的增大、身體健康或家庭方面等原因不能繼續參選；另一方面，原業主委員會成員在實施小區管理過程中觸碰到個別人的利益，然后這些利益被侵的人對其進行人身攻擊、打擊報復、甚至對其家庭生活造成困擾；還有就一個原因，小區業主在追求個人利益最大化的同時去損害公共利益，缺乏參與維護公共利益的積極性，就像我們上海有個純別墅小區，每家每戶都有違章搭建，因為我們上海市地方性法規規定，有違章搭建、拒交物業費等情形的業主就不能參選業主委員會，進而導致整個小區都沒有一個適格的候選人。
小區治理的本質就是對共有部分進行管理。對于小區的共有部分每個業主均享有權利，承擔義務，對于共有部分的維護成本，每個業主都有承擔的義務，就像《中華人民共和國民法典》第二百七十三條規定，業主不得以放棄權利為由不履行義務。業主在享受“放牧”的同時必須承擔“共有草地”的養護成本，否則，每個人都不承擔或者僅有一部分業主承擔，最終整個共有“草地”產量必然下降，每個業主的利益都將受損，我們的生活環境的質量必然下降。因此，筆者建議，一定要在小區管理制度制定上下功夫，可以通過小區管理規約等制度的形式強化每個業主對“共有草地”維護的責任心和強制性，這樣我們共有部分必然增值保值，草地的生態系統將得以可持續發展。另外，筆者建議對那些“損共利己”的行為加以約束，堵住那些侵占公共利益的行為，讓那些追求個人利益“最大化”的人承擔比其獲得利益更多成本，比如，我們可以在小區管理規約中約定，如業主有違章搭建行為且在未整改之前，需每月向業主大會交納一定數額侵占費，所收費用納入小區的公共收益，這樣違法的成本將遠遠高于所獲得“利益”，對于小區中業主的“任意放牧”行為一定要有所約束。另外，部分共有人出錢出力為小區做有益的事，所帶來的好處卻人人有份，即便是那些損害公共利益的業主。這樣久而久之，那些做好事的業主就會失去積極性，進而出現小區業主委員會后繼無人的困境。對于小區默默付出、無私奉獻的業主委員會成員及積極參加小區公共事務的業主一定要給予激勵，比如在小區的管理規約中約定，擔任業主委員會成員可以每月領取一定數額的酬金，為小區作出重大貢獻的業主可以獲得一定獎勵，還有希望對于優秀的業主委員會成員或業主，建議政府部門和基層社區組織可以給予一定精神獎勵或者在個人評優評先進中優先考慮等，這樣定能促使更多的業主站出來為小區服務。
對于共有部分，每個業主都享有權利，承擔義務。對于權利的行使，我們需要進行約束限制，對于義務的履行，除遵守法律規定外，也要通過小區規約的形式進行細化，讓違約的代價比其所獲得利益付出更大。小區治理中的“哈丁悲劇”一定可以破解，我們相信，只要全體業主都能夠積極參與到“共建、共治、共享”社區治理機制中，業主的獲得感、幸福感、安全感一定會不斷提升，我們的城市一定更加美好。
滬公網安備 31010402007129號
